Trên Diễn đàn Doanh nghiệp: Bỏ phương pháp thặng dư – “Một bước lùi trong công tác định giá đất” | DIỄN ĐÀN PHÁP LUẬT (diendandoanhnghiep.vn)
1. Vấn đề của định giá đất
Hiện nay theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất, ta có 5 phương pháp định giá đất:
1. Phương pháp so sánh trực tiếp.
2. Phương pháp chiết trừ.
3. Phương pháp thu nhập.
4. Phương pháp thặng dư.
5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Trong số 5 phương pháp, ngoại trừ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp của riêng Việt Nam thì 4 phương pháp còn lại đều là các phương pháp tiên tiến, hiện đại, theo thông lệ quốc tế và tương đồng với các phương pháp thẩm định giá bất động sản theo Tiêu chuẩn thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành.
4 phương pháp định giá đất được coi là những “cỗ máy” tiên tiến, hiện đại. Vướng mắc của công tác định giá đất không nằm ở phương pháp định giá đất mà nằm ở cơ sở dữ liệu (giá đất, giá bất động sản thực tế giao dịch…), được coi như “nguồn nguyên liệu đầu vào” để định giá đất. Cơ sở dữ liệu hiện nay còn thiếu và thiếu tin cậy (do thực trạng người dân giao dịch “hai giá” để né thuế) là nguyên nhân khiến “cỗ máy” tiên tiến, hiện đại nhưng sản phẩm định giá đất chưa tốt, được coi là chưa phù hợp mặt bằng thị trường.
2. Ý kiến về việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất (sửa Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất)
Nếu bỏ phương pháp thặng dư theo đề xuất của Bộ TNMT thì dùng phương pháp nào để định giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án (không qua đấu giá). Hiện nay tuyệt đại đa số các dự án bất động sản, khi giao đất cho chủ đầu tư thì áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất. Kể cả trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá khởi điểm cũng xác định theo phương pháp thặng dư.
Nếu nghiên cứu phương pháp thặng dư thì có thể thấy nó phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản: Đâu là chi phí, đâu là doanh thu, đâu là lợi nhuận, nhà đầu tư phải nộp cho ngân sách cái gì và được hưởng cái gì, rất khoa học và khách quan. Phương pháp này phản ánh rõ cách thức khai thác, phân bổ, chia sẻ “chênh lệch địa tô”, bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước – doanh nghiệp – người dân. Đây cũng là Phương pháp định giá bất động sản hiện đại, theo thông lệ quốc tế.
Cơ quan soạn thảo cho rằng do thiếu cơ sở dữ liệu (giá đất, giá bất động sản thực tế giao dịch…) để định giá, phải định giá theo các yếu tố giả định, thiếu chính xác nên bỏ phương pháp này theo tôi là không thuyết phục. Nếu vấn đề là thiếu cơ sở dữ liệu (thiếu nguồn nguyên liệu) thì giải pháp phải là tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ phương pháp thặng dư (đập bỏ cỗ máy sản xuất).
Vì vậy, nếu bỏ phương pháp thặng dư thì sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất.
ThS Nguyễn Văn Đỉnh