Tại Kết luận số 24-KL/TW, ngày 13/4/2026, Bộ Chính trị đã đồng ý với giải pháp tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng kéo dài, theo đó đồng ý ban hành Nghị quyết của Quốc hội về giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài, trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ nhất Quốc hội khoá XVI (dự kiến thông qua vào ngày 23/4/2026).
Ngày 12/4/2026, Bộ Tài chính có văn bản số 4557/BTC-PTHT gửi các Bộ: Công an, Tư pháp, Nông nghiệp và Môi trường, Xây dựng, Công Thương; Thanh tra Chính phủ; Kiểm toán nhà nước; Viện Kiểm sát nhân dân tối cao; Tòa án nhân dân tối cao về việc góp ý nội dung về dự thảo giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh xin gửi đến quý vị dự kiến các nội dung chính sách giải pháp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng kéo dài theo đề xuất của Bộ Tài chính tại văn bản số 4557/BTC-PTHT ngày 12/4/2026:
DỰ KIẾN CÁC NỘI DUNG CHÍNH SÁCH GIẢI PHÁP TIẾP TỤC THÁO GỠ KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC CHO CÁC DỰ ÁN TỒN ĐỌNG, KÉO DÀI TẠI NGHỊ QUYẾT CỦA QUỐC HỘI
(Kèm theo văn bản số 4557/BTC-PTHT ngày 12 tháng 4 năm 2026 của Bộ Tài chính)
Điều 1: Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng
- Nghị quyết này quy định cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại Điều 2, Điều 3, Điều 4, Điều 5 Nghị quyết này trước ngày Nghị quyết này được ban hành áp dụng trên phạm vi cả nước.
- Nghị quyết này áp dụng đối với cơ quan nhà nước, người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân có liên quan đến các dự án, đất đai quy định tại khoản 1 Điều này.
Điều 2. Xử lý dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với mục đích sử dụng đất là đất ở không hình thành đơn vị ở/đất ở (xây dựng và kinh doanh bất động sản du lịch)
Đối với dự án đã được cấp giấy chứng nhận với mục đích sử dụng đất là “đất ở không hình thành đơn vị ở”, đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh rà soát, điều chỉnh các quy hoạch hiện tại theo đúng quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.
- Trường hợp dự án có chức năng sử dụng là đất ở phù hợp với quy hoạch đã được rà soát, điều chỉnh theo đúng quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn thì xử lý như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát việc xác định lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án theo chính sách và giá đất tại thời điểm được nhà nước điều chỉnh giấy chứng nhận sang mục đích là đất ở để tính thu phần chênh lệch tiền sử dụng, tiền thuê đất tại thời điểm điều chỉnh giấy chứng nhận được cấp theo quy định tại Nghị quyết này;
b) Nhà đầu tư có thực hiện dự án phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước theo quy định. Trường hợp nhà đầu tư không có khả năng thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định tại điểm này thì xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều này.
c) Điều chỉnh mục đích sử dụng đất trong Giấy chứng nhận của nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận của người sử dụng đất đã nhận chuyển quyền sử dụng đất trong dự án từ đất ở không hình thành đơn vị ở đất ở (xây dựng và kinh doanh bất động sản du lịch) sang đất ở. Thời hạn sử dụng đất, chế độ sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất ở;
Chính phủ hướng dẫn chi tiết khoản này.
2. Đối với các dự án không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì xử lý như sau:
a) Điều chỉnh mục đích sử dụng đất trong Giấy chứng nhận của nhà đầu tư từ đất ở không hình thành đơn vị ở đất ở (xây dựng và kinh doanh bất động sản du lịch) sang đất thương mại, dịch vụ theo quy định của pháp luật về đất đai. Thời hạn sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, được tính từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng công trình trên đất theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp không phải cấp giấy phép xây dựng thì thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm bắt đầu xây dựng công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định;
b) Điều chỉnh mục đích sử dụng đất trong Giấy chứng nhận của người sử dụng đất đã nhận chuyển quyền sử dụng đất trong dự án từ đất ở không hình thành đơn vị ở sang đất thương mại, dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất là 50 năm được tính từ thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư thực hiện dự án.
Điều 3. Xử lý về việc tiếp tục giao đất, cho thuê đất đối với các dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh rà soát các dự án đất đai vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã được kết luận thanh tra, kiểm tra để áp dụng chính sách theo quy định tại Điều 4 và Điều 5 Nghị quyết số 170/2025/QH15 đối với các trường hợp sau đây:
a) Dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, chưa được Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, nhưng đã được triển khai thi công xây dựng trên đất;
b) Dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đã được Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, đối với một phần khu đất thực hiện dự án trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành;
c) Dự án đã được Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất nhưng bị thu hồi quyết định giao đất, cho thuê đất theo kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án nhưng đã được triển khai thi công xây dựng trên đất;
d) Dự án mà nhà đầu tư dự án đã ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để Nhà nước thu hồi đất đối với khu đất thực hiện dự án trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành nhưng chưa được cơ quan Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất.
đ) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị đã được chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư trong trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất nhưng không có đất ở.
2. Đối với các trường hợp, dự án được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh rà soát, quyết định việc áp dụng quy định tại Điều 4 và Điều 5 Nghị quyết số 170/2025/QH15 theo quy định tại điểm c, điểm d khoản 1 Điều này mà chưa hoàn thành thủ tục chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư thì thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện dự án.
Trường hợp nhà đầu tư không bảo đảm năng lực để tiếp tục thực hiện dự án thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lựa chọn nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật. Nhà đầu tư được chấp thuận, lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án có trách nhiệm hoàn trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà đầu tư ban đầu đã ứng hoặc chi phí xây dựng trên khu đất thực hiện dự án.
3. Việc chấp thuận, điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều này phải đảm bảo không mở rộng diện tích sử dụng đất so với dự án đầu tư đã đề xuất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực.
4. Đối với các dự án được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh rà soát, quyết định áp dụng quy định tại Điều 4 và Điều 5 Nghị quyết số 170/2025/QH15 theo quy định tại khoản 1 Điều này tiếp tục được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với phần diện tích chưa được ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất theo pháp luật về đất đai tại thời điểm áp dụng Nghị quyết này.
Điều 4. Xử lý dự án đầu tư trên khu đất do nhà nước thu hồi đất không đúng quy định trước Luật Đất đai 2024 mà chủ đầu tư dự án đã bỏ kinh phí để thực hiện thu hồi toàn bộ diện tích đất của dự án thì xử lý như sau:
- Dự án đầu tư đã hoàn thành thu hồi đất toàn bộ diện tích sử dụng đất thì chủ đầu tư được tiếp tục thực hiện khi đáp ứng các điều kiện sau:
a) Nhà đầu tư đáp ứng năng lực, điều kiện thực hiện dự án theo quy định của pháp luật, đang quản lý, sử dụng, triển khai đầu tư xây dựng trên khu đất được xác định có vi phạm về thu hồi đất, trong đó có phần lỗi của nhà nước theo kết luận thanh tra, kiểm tra.
b) Dự án không có tranh chấp, khiếu kiện hoặc đã giải quyết xong tranh chấp, khiếu kiện (nếu có)
c) Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 hoặc phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.
2. Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện theo quy định của Luật đất đai năm 2024.
3. Trường hợp dự án không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này thì Nhà nước chấm dứt thực hiện dự án, thu hồi đất; việc xử lý kinh phí Chủ đầu tư đã bỏ ra để thu hồi đất được thực hiện theo quy định của Chính Phủ.
Điều 5. Xử lý các dự án đầu tư trong trường hợp có vi phạm về mục đích sử dụng đất trước ngày 01/8/2024
Trường hợp dự án đầu tư có vi phạm về mục đích sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật, đến nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch lâm nghiệp, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh thì thực hiện như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát, điều chỉnh mục tiêu dự án, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của pháp luật. Nhà đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai.
- Nhà đầu tư vẫn bị xử phạt hành chính nhưng không phải tháo dỡ đối với phần công trình phù hợp quy hoạch đô thị và nông thôn; không buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất nhưng phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm theo quy định pháp luật đất đai, xây dựng.
Điều 6. Xử lý dự án đầu tư xây dựng lưới điện đang triển khai đầu tư xây dựng nhưng chưa thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư
- Đối với dự án đầu tư xây dựng lưới điện thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật đang triển khai đầu tư xây dựng nhưng chưa thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện lại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Quyết định phê duyệt dự án đầu tư là cơ sở để thực hiện các thủ tục về đất đai, xây dựng và các thủ tục có liên quan theo quy định của pháp luật
Điều 7: Sửa đổi mục 14 Nghị quyết số 265/2025/QH15:
“Cho phép mở rộng việc áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù tại Điều 3, Điều 4, Điều 5, Điều 6, Điều 7 và Điều 8 của Nghị quyết số 170/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án có tình huống pháp lý tương tự và được xác định thời điểm sai phạm, vi phạm trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án trước ngày Nghị quyết Kỳ họp này được ban hành trên phạm vi cả nước. Việc thực hiện nội dung này phải bảo đảm tuân thủ đầy đủ nguyên tắc quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số 170/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội và các nguyên tắc khác đã được Bộ Chính trị chỉ đạo.
Giao Bộ, cơ quan trung ương và địa phương căn cứ vào các quan điểm, nguyên tắc đã được quy định cụ thể tại các Kết luận của Bộ Chính trị, Nghị quyết của Quốc hội đã ban hành, chịu trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức triển khai tháo gỡ theo thẩm quyền. Kiểm toán nhà nước có trách nhiệm thực hiện kiểm toán việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án, đất đai thuộc danh mục các dự án, đất đai.
Trong quá trình áp dụng quy định này mà các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có quy định thuận lợi hơn thì được lựa chọn áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật hiện hành”.
Điều 8: Tổ chức thực hiện
- Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ có trách nhiệm sau đây:
a) Chỉ đạo các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề cao trách nhiệm, đặc biệt là trách nhiệm của người đứng đầu trong lãnh đạo, chỉ đạo tổ chức triển khai, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định tại Nghị quyết này, bảo đảm công khai, minh bạch, hiệu quả; không để trục lợi chính sách, thất thoát, lãng phí;
b) Chỉ đạo các cơ quan liên quan phối hợp với chính quyền địa phương cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý các vấn đề chưa phân cấp, phân quyền cho địa phương;
c) Để bảo đảm lợi ích quốc gia và ngăn chặn các yếu tố có thể đe dọa an ninh quốc gia, Thủ tướng Chính phủ thực hiện các biện pháp khẩn cấp để dừng hoặc tạm dừng thực hiện các cơ chế, chính sách được quy định tại Nghị quyết này và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất; trong thời gian giữa hai kỳ họp, báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, sau đó báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất;
d) Trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, có trách nhiệm tổ chức thực hiện Nghị quyết này.
2. Trong quá trình áp dụng quy định này mà các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có quy định thuận lợi hơn thì được lựa chọn áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.
3. Cá nhân, tập thể có liên quan đến việc xây dựng, ban hành và tổ chức thực thi cơ chế, chính sách đặc thù tại Nghị quyết này để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài vì mục đích khơi thông nguồn lực đầu tư, phát triển kinh tế xã hội được miễn trừ, loại trừ trách nhiệm.