Cơ quan chức năng đã tiến hành cưỡng chế tháo dỡ toàn bộ cụm 22 sân pickleball Sportbase Arena xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp tại phường Thanh Liệt (Hà Nội) – cụm sân có quy mô “khủng” với diện tích hơn 6.000m2, vốn đầu tư cả chục tỷ đồng.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh trả lời báo chí xung quanh vấn đề này, đồng thời giải đáp câu hỏi: Xây sân pickleball ở đâu thì hợp pháp?
PV: Phong trào pickleball đang phát triển mạnh mẽ, hàng loạt sân bãi phục vụ môn thể thao này đã được xây dựng ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… Trong đó có nhiều sân chuyển đổi từ nhà xưởng, đất ở đô thị… Theo anh việc này vi phạm như thế nào về Luật Đất đai? Nếu một chủ đầu tư muốn đầu tư tổ hợp sân pickleball một cách bài bản thì nên xây ở đâu cho hợp pháp?
Cụm 22 sân pickleball Sportbase Arena xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp tại phường Thanh Liệt (Hà Nội) bị cưỡng chế phá dỡ.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Theo phân loại đất tại Điều 9 Luật Đất đai 2024 và Điều 5 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, đất xây dựng sân tập luyện thể dục, thể thao tương ứng với “đất xây dựng cơ sở thể dục, thể thao”, thuộc loại “đất xây dựng công trình sự nghiệp” trong nhóm đất phi nông nghiệp. Đây là loại đất riêng biệt, đặc thù, được xác định ngay trong các đồ án quy hoạch và có quy mô, diện tích hạn chế.
Do tính chất hạn chế này nên đa số các sân tập luyện, thi đấu thể thao lại không được xây dựng trên “đất xây dựng cơ sở thể dục, thể thao”. Thay vào đó, hiện nay đất làm sân tập luyện, thi đấu thể thao tại các đô thị Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…, bao gồm sân pickleball, đang được tận dụng từ một số nguồn sau:
1. Tận dụng các thửa đất công chưa đưa vào sử dụng:
Luật Đất đai 2024 đã có quy định về đất do tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác; bao gồm đất được hình thành từ các nguồn: Đất đã thu hồi mà chưa giao, chưa cho thuê tại khu vực đô thị; đất chuyển giao về địa phương quản lý, xử lý, thu hồi do sắp xếp lại, xử lý nhà, đất… Như vậy về nguyên tắc, các loại “đất công” có thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho trung tâm phát triển quỹ đất để quản lý, khai thác.
Tại Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024 cũng đã có quy định về quản lý, khai thác quỹ đất ngắn hạn. Theo đó, với các loại đất công được giao cho trung tâm phát triển quỹ đất quản lý mà chưa giao, chưa cho thuê thì được cho thuê ngắn hạn, thời hạn cho thuê không quá 05 năm, người thuê đất không được xây dựng các công trình kiên cố và phải cam kết tự nguyện tháo dỡ công trình khi được thông báo về việc chấm dứt hợp đồng. Trong thời hạn hợp đồng, khi Nhà nước thực hiện kế hoạch sử dụng đất thì các bên phải thanh lý hợp đồng và người thuê đất không được bồi thường, hỗ trợ tài sản đã đầu tư trên đất.
Như vậy, việc tổ chức phát triển quỹ đất cho thuê các thửa đất chưa sử dụng trong ngắn hạn để làm sân tập thể thao hay bãi đỗ xe là đúng quy định nhưng phải tuân thủ các quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Đây là một hướng đi hợp pháp cho các chủ đầu tư muốn đầu tư sân tập luyện, thi đấu thể thao, bao gồm sân pickleball.
2. Sử dụng các thửa đất nông nghiệp:
Việc tự ý san lấp đất nông nghiệp để thực hiện xây dựng các sân tập thể thao là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, cụ thể là hành vi “sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích khác mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép”, tùy theo đất nông nghiệp là đất trồng lúa hay đất rừng hay đất nông nghiệp khác mà có thể bị phạt theo một trong các Điều 8, 9, 10 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai.
Ngoài việc bị phạt tiền, người vi phạm còn phải tuân thủ các biện pháp khắc phục hậu quả gồm buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (phải phá dỡ công trình, sân chơi thể thao để hoàn trả lại hiện trạng ban đầu); buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Theo báo chí đưa tin, những ngày qua, cơ quan chức năng đã tiến hành cưỡng chế tháo dỡ toàn bộ cụm 22 sân pickleball Sportbase Arena xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp tại phường Thanh Liệt (Hà Nội). Đây là cụm sân pickleball lớn nhất Hà Nội và có lẽ cũng là nhất nhì ở nước ta, từng gây xôn xao dư luận bởi quy mô “khủng” với diện tích hơn 6.000m2, với vốn đầu tư cả chục tỷ đồng. Đây là ví dụ điển hình cho việc Nhà nước mạnh tay xử lý hành vi sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích khác mà không được cho phép.
3. Chuyển đổi từ đất sản xuất kinh doanh, đất xây dựng nhà xưởng:
Tương tự như đất nông nghiệp, việc sử dụng đất sản xuất kinh doanh, đất quy hoạch xây dựng nhà xưởng để thực hiện xây dựng các sân tập thể thao là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, cụ thể là hành vi “Sử dụng đất trong nhóm đất phi nông nghiệp vào mục đích khác mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép” theo Điều 12 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai.
Theo đó, tùy mức độ vi phạm mà sẽ có hình thức xử phạt tương ứng, mức phạt tối đa lên tới 200 triệu đồng tại khu vực xã (mức xử phạt với hành vi vi phạm tại phường gấp 02 lần mức xử phạt đối với vi phạm tại khu vực xã).
Ngoài việc bị phạt tiền, người vi phạm còn phải tuân thủ các biện pháp khắc phục hậu quả gồm buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (phải phá dỡ công trình, sân chơi thể thao để hoàn trả lại hiện trạng ban đầu), buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm (tương tự cách xử lý với hành vi sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích khác mà không được cho phép mà tôi đã nêu).
4. Sử dụng đất ở đô thị:
Đất ở đô thị thường là các thửa đất thuộc các dự án phát triển nhà ở đã được cơ quan nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong chủ trương đầu tư có quy định về thời hạn hoạt động của dự án, tiến độ thực hiện dự án… Nếu dự án vẫn trong tiến độ thực hiện (chưa đến thời điểm nhà đầu tư phải hoàn thành, đưa vào sử dụng) thì về nguyên tắc chủ đầu tư có thể sử dụng tạm vào một số mục tiêu khác, gồm sử dụng làm sân chơi thể thao, bãi để xe… với điều kiện không xây dựng công trình kiên cố (thuộc trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng).
Nếu đến thời điểm kết thúc tiến độ xây dựng theo văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư mà nhà đầu tư chưa hoàn thành thi công, đưa công trình vào khai thác, sử dụng thì cơ quan quản lý nhà nước căn cứ hành vi vi phạm có thể xử phạt theo pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư và áp dụng các chế tài khác (gồm chấm dứt hoạt động của dự án, thu hồi đất…) Do đó, việc sử dụng tạm đất ở đô thị trong dự án vào mục tiêu làm sân chơi thể thao chỉ mang tính chất tạm thời, không được làm thay đổi mục tiêu, nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
PV: Hiện nhiều địa phương đang có tình trạng đất tận dụng làm sân thể thao, pickleball, theo anh hệ luỵ về việc này như thế nào? Phía chính quyền cần có giải pháp gì?
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Như đã nêu trên, sử dụng các loại đất làm sân thể thao đã có quy định và chế tài tương ứng với hành vi vi phạm. Chính quyền địa phương cần thực hiện các giải pháp tăng cường quản lý, gồm thông tin, tuyên truyền, vận động người dân thực hiện đúng quy định; tăng cường kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm để bảo đảm các chủ thể tuân thủ đúng các quy định về quản lý, sử dụng đất./.