Chuyên gia đề xuất đưa tiêu chí hoàn thành chỉ tiêu nhà ở xã hội vào để đánh giá chất lượng công tác của cán bộ, công chức của các địa phương.
Khó hiện thực hóa mục tiêu 130.000 căn nhà ở xã hội
1. Theo anh, vì sao mục tiêu xây dựng 130.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2024 chưa thực hiện được? Những khó khăn vướng mắc ở đây là gì?
Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý bất động sản: Năm 2024, Thủ tướng Chính phủ giao cả nước phải phấn đấu hoàn thành khoảng 130.000 căn hộ nhà ở xã hội nhằm hiện thực hóa mục tiêu hoàn thành Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.
Ngay từ khi đặt ra thì mục tiêu này đã được coi là thách thức lớn. Lý do quan trọng nhất là bởi nhà ở xã hội chủ yếu do các doanh nghiệp BĐS thực hiện bằng nguồn vốn tư nhân, số lượng dự án nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn ngân sách rất hạn chế. Do đó, Nhà nước không thể chủ động và kiểm soát được kết quả đầu tư hoàn thành nhà ở xã hội. Trong khi đó, chỉ tiêu xây dựng 130.000 căn nhà ở xã hội/năm cao gấp khoảng… 10 lần chỉ tiêu thực tế hoàn thành trong các năm trước đây.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, các địa phương trước đây rất ít quan tâm đến việc dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là thiếu quỹ đất sạch. Điều đó dẫn đến những địa phương dù có nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn, nhưng việc đầu tư vào phân khúc còn hạn chế, gồm Hà Nội (mới đáp ứng khoảng 9% so với mục tiêu), TP.HCM (mới đáp ứng khoảng 19%), Đà Nẵng (mới đáp ứng khoảng 43%)…
Bên cạnh lý do thiếu quỹ đất sạch thì “độ trễ” về pháp lý và thi công cũng ảnh hưởng đến tốc độ triển khai. Trên thực tế, thời gian làm thủ tục pháp lý dự án tối thiểu 2 năm; thời gian từ khi khởi công xây dựng cho đến khi hoàn thành, bàn giao, đưa vào sử dụng với nhà chung cư cũng phải mất 18-24 tháng. Ở giai đoạn đầu năm 2024, cả nước có rất ít dự án đã đủ thủ tục pháp lý, có giấy phép xây dựng và đang trong giai đoạn thi công để tạo nguồn cung nhà ở xã hội. Do đó, việc cả nước không hoàn thành chỉ tiêu 130.000 căn hộ nhà ở xã hội trong năm 2024 đã được dự báo.
2. Sự chậm trễ này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến mục tiêu 1 triệu căn NOXH cho đến năm 2030?
Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội được xây dựng cho giai đoạn 10 năm, từ năm 2021 đến năm 2030 và như vậy đã trải qua được 40% chặng đường với tốc độ rất chậm chạp. Chỉ còn 6 năm nữa để hoàn thành Đề án với không nhiều tín hiệu khả quan.
Như tôi đã nêu, nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu do doanh nghiệp thực hiện và bằng nguồn vốn tư nhân, do đó khả năng thành công của Đề án phụ thuộc chủ yếu vào sự chủ động của doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện các doanh nghiệp bất động sản vẫn “than khó” khi làm nhà ở xã hội bởi thủ tục pháp lý dự án nhà ở xã hội quá phức tạp, khó hơn dự án nhà ở thương mại. Có rất nhiều khó khăn, vướng mắc làm nản lòng các doanh nghiệp, trong đó 3 vướng mắc lớn nhất được doanh nghiệp nhìn nhận là về quỹ đất, nguồn vốn và thủ tục pháp lý.
Nhu cầu nhà ở của nhóm đối tượng yếu thế gồm người thu nhập thấp, công nhân, người lao động, cán bộ, công chức… là rất lớn. Những vụ cháy chung cư mini, nhà trọ… với hậu quả nghiêm trọng thời gian qua cho thấy nhu cầu bức thiết của người dân về nhà ở xã hội, đặc biệt tại khu vực đô thị. Không phải người dân không ý thức được mức độ nguy hiểm của các khu nhà trọ, chung cư mini… và nếu có nguồn cung nhà ở xã hội thay thế thì người dân đã không phải lựa chọn các chung cư mini chật chội, nguy hiểm, ô nhiễm môi trường.
3. Với tốc độ “giao khoán” như hiện nay, thì mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 liệu có thực hiện được không?
Việc “giao khoán” như hiện nay mặc dù có một số hạn chế nhưng tôi cho rằng cũng là một giải pháp hợp lý để phân định rõ trách nhiệm cho từng địa phương, dựa trên các số liệu rõ ràng. Nếu không phân định rõ trách nhiệm cho từng địa phương với số liệu cụ thể thì sẽ dẫn đến tình trạng “cha chung không ai khóc” như những năm qua.
Tuy nhiên, nếu chỉ “giao khoán” mà không có cơ chế bảo đảm thực hiện thì cũng chưa thực sự phát huy hiệu quả. Chẳng hạn, nếu một địa phương liên tục không hoàn thành mục tiêu phát triển nhà ở xã hội qua nhiều năm thì phải được xem là một tiêu chí đánh giá chất lượng thực thi công vụ của cán bộ, công chức.
Ta thường nói đến “phát triển kinh tế – xã hội”, do đó các yếu tố “kinh tế” và “xã hội” cần phải đặt ngang bằng, không thể tách rời. Tôi cho rằng giữa một địa phương thu 10.000 tỷ đồng cho ngân sách và một địa phương tạo ra 10.000 căn nhà cho người thu nhập thấp cũng phải được đánh giá tương đương về mức độ, chất lượng hoàn thành nhiệm vụ của cán bộ, công chức nhà nước.
4. Khó khăn lớn nhất trong việc thực hiện là gì và làm thế nào để hóa giải được những khó khăn ấy?
Việc triển khai các dự án nhà ở xã hội hiện nay có nhiều rào cản, trở ngại và mặc dù đã có một số tiến triển thời gian qua thì vẫn còn 3 “điểm nghẽn”, cũng là những thách thức lớn nhất với các doanh nghiệp muốn đầu tư vào phân khúc này.
Trở ngại đầu tiên là về quỹ đất, phải bố trí được quỹ đất sạch dành cho nhà ở xã hội. Hiện nay, quỹ đất nhà ở xã hội vẫn chủ yếu là “quỹ đất 20%” của các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại. Một số chủ đầu tư có quỹ đất nhà ở xã hội nhưng không đầu tư và cũng không bàn giao cho Nhà nước. Điều này đòi hỏi nhà nước phải rất quyết liệt trong việc đôn đốc thực hiện, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không xây dựng thì Nhà nước phải kiên quyết thu lại quỹ đất này để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mới hoặc trực tiếp đầu tư nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công để cho thuê.
Ngoài ra, không thể lệ thuộc vào các “quỹ đất 20%” nhỏ lẻ, Nhà nước cần chủ động tạo ra quỹ đất nhà ở xã hội độc lập bằng cách tự quy hoạch, tự giải phóng mặt bằng. Hiện nay, Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bao gồm: quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập; quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Để bảo đảm thực thi, Luật Nhà ở cũng quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án nhà ở xã hội để bảo đảm kết nối giao thông, cấp điện, cấp thoát nước, xử lý nước thải…; đồng thời báo cáo HĐND cùng cấp dành ngân sách để giải phóng mặt bằng, đầu tư, đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Nếu thực thi có hiệu quả nội dung này thì Nhà nước có thể chủ động phê duyệt các dự án nhà ở xã hội trên các quỹ đất sạch đã có hạ tầng đồng bộ để mời gọi các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư. Theo hướng này, chắc chắn sẽ có nhiều doanh nghiệp BĐS quan tâm đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội và tốc độ triển khai nhà ở xã hội sẽ được cải thiện đáng kể.
Tuy nhiên việc cơ quan nhà nước chủ động tạo lập quỹ đất nhà ở xã hội, đầu tư kết nối hạ tầng phụ thuộc nhiều vào khả năng chi ngân sách của mỗi địa phương. Cho nên, các địa phương cũng phải rất quyết liệt trong việc thu hồi “quỹ đất 20%” và chủ động chi ngân sách để tạo quỹ đất nhà ở xã hội sạch, mặt bằng sạch thì mới có thể giải quyết bài toán đầu tiên là bài toán về quỹ đất.
Trở ngại thứ hai là về nguồn vốn, do biên lợi nhuận thấp và hướng đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp, việc phát triển nhà ở xã hội phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn vay ưu đãi. Hiện nay, đã có quy định về vốn vay ưu đãi cho chủ đầu tư cũng như cho người mua nhà nhưng trên thực tế, chủ đầu tư vẫn chỉ có thể tiếp cận gói vay ưu đãi với lãi suất khoảng 8,0%/năm (theo công văn số 9844 của Ngân hàng Nhà nước), thời gian vay tối đa 3 năm. Mức lãi suất này xấp xỉ lãi suất vay để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và còn kém xa so với kỳ vọng của các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
Đối với khách hàng là người mua nhà ở thì mức lãi suất vay ưu đãi tại ngân hàng thương mại vào khoảng 7,5%/năm cũng là rất cao so với khả năng của nhóm đối tượng này.
Trở ngại thứ ba là vấn đề thể chế, chính sách. Thủ tục để làm nhà ở xã hội hiện nay quá chậm do khó hơn cả nhà ở thương mại. Một quy trình pháp lý để thực hiện dự án nhà ở xã hội mất khoảng 2 năm, từ khâu quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư. Thủ tục hiện nay cả nước đều vướng là lựa chọn nhà đầu tư cho dự án. Theo quy định, nếu Nhà nước giao đất sạch để làm nhà ở xã hội thì sẽ thông qua đấu thầu nếu có 2 nhà đầu tư đăng ký trở lên, chỉ được chấp thuận nhà đầu tư (giao trực tiếp theo cơ chế chỉ định) nếu có 1 nhà đầu tư đăng ký.
Phần lớn dự án nhà ở xã hội hiện nay có nhiều nhà đầu tư đăng ký nên buộc phải tổ chức đấu thầu (một phần bởi các dự án nhà ở thương mại đang “bế tắc” từ nhiều phía cho nên nhà ở xã hội lại được nhiều người quan tâm hơn). Tuy nhiên việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng rất khó khăn, kể cả sau khi Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về phát triển nhà ở xã hội do thiếu các tiêu chí cụ thể, định lượng làm căn cứ lựa chọn nhà đầu tư.
5. Rút kinh nghiệm từ năm 2024, năm 2025 chúng ta cần làm gì để đạt mục tiêu 100.000 căn nhà ở xã hội?
Là một loại hình bất động sản đặc thù, rất “khó” và kém hấp dẫn nhà đầu tư nên để đạt mục tiêu 100.000 căn nhà ở xã hộicần có quyết tâm rất cao của toàn bộ hệ thống chính trị, từ các cơ quan Nhà nước, vai trò hướng dẫn, giám sát của các Bộ ngành mà đặc biệt là của Bộ Xây dựng, sự quyết liệt của chính quyền địa phương, sự chủ động của các doanh nghiệp BĐS, cùng với đó là sự vào cuộc của các tổ chức liên quan như Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp xây dựng…
Để có sản phẩm nhà ở xã hội thì yếu tố đầu tiên vẫn phải là có quỹ đất. Nhà nước phải kiên quyết thu lại quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án khu đô thị mà chủ đầu tư không triển khai để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mới hoặc trực tiếp đầu tư bằng vốn đầu tư công để cho thuê.
Nhà nước cũng cần chủ động tạo ra quỹ đất nhà ở xã hội độc lập bằng cách tự quy hoạch, tự giải phóng mặt bằng, đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật để mời gọi các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư. Để triển khai được theo hướng này thì cần đến những cơ chế, chính sách đột phá, đặc thù, chẳng hạn Luật Thủ đô 2024 cho phép HĐND Thành phố Hà Nội quyết định sử dụng ngân sách Thành phố để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật khung, hạ tầng xã hội thiết yếu trong các dự án nhà ở xã hội độc lập.
Do đó hiện nay Hà Nội đang xây dựng dự thảo Nghị quyết của HĐND Thành phố về một số chính sách có tính chất đặc thù về đầu tư các dự án nhà ở xã hội độc lập trên địa bàn. Đây là một tín hiệu tích cực, có khả năng cải thiện đáng kể tốc độ phát triển nhà ở xã hội bởi khi nhận thấy nỗ lực của Nhà nước cùng song hành (trong việc tham gia cùng nhà đầu tư phát triển công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu) thì các doanh nghiệp BĐS sẽ có thêm động lực để đầu tư vào phân khúc này. Mô hình của Hà Nội sau khi triển khai chắc chắn sẽ có giá trị tham khảo với các địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội lớn.
Sau khi giải quyết được bài toán quỹ đất thì bài toán tiếp theo là về nguồn vốn ưu đãi. Cần có cơ chế hỗ trợ, cấp bù lãi suất từ Nhà nước để chủ đầu tư được vay vốn với lãi suất khoảng 4-5% thì mới có thu hút doanh nghiệp yên tâm đầu tư nhà ở xã hội. Ngoài ra, thủ tục vay, điều kiện cho vay phải thông thoáng hơn để không làm nản lòng doanh nghiệp.