Những ngày qua, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang vui mừng chia sẻ văn bản số 5844/BXD-QLN ngày 20/4/2026 của Bộ Xây dựng trả lời Sở Xây dựng TP HCM để hướng dẫn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi nhằm miễn giấy phép xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội.
Văn bản này có nội dung hướng dẫn tháo gỡ liên quan đến tình huống “xung đột pháp luật”, hay “tưởng ưu đãi mà lại là ngược đãi” đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Tôi tóm lược như sau:
1. Vào ngày 29/5/2025, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết 201 cho phép áp dụng một số cơ chế, chính sách đặc biệt để cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian triển khai thực hiện dự án nhà ở xã hội mà một trong số đó là quy định: Dự án nhà ở xã hội không phải thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (BCNCKT) tại cơ quan chuyên môn về xây dựng (Sở Xây dựng địa phương); chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt BCNCKT, bảo đảm tuân thủ pháp luật về xây dựng (quy định tại Điều 7 Nghị quyết 201).
Đánh giá: Tại thời điểm tháng 5/2025, đây là cơ chế có tính chất tháo gỡ bởi thời điểm này, các dự án, công trình nhà ở chung cư đều phải thực hiện 2 thủ tục: (i) Trình thẩm định BCNCKT tại Sở Xây dựng; (ii) Xin cấp giấy phép xây dựng (GPXD) tại cơ quan nhà nước (đa số do Sở Xây dựng cấp phép, một số công trình phân cấp cho UBND cấp xã).
=> Nghị quyết 201 cho phép cắt giảm bước (i) thẩm định BCNCKT tại Sở Xây dựng, rút ngắn được 1/2 thủ tục “tiền kiểm” theo Luật Xây dựng. Chủ đầu tư vẫn phải thực hiện bước (ii) Xin cấp GPXD tại cơ quan nhà nước (trong bước này được lồng ghép thủ tục thẩm định thiết kế PCCC).
2. Vào ngày 27/6/2025, Quốc hội ban hành Luật Đường sắt 2025, trong đó lồng ghép nội dung sửa điểm h khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 để cho phép miễn GPXD cho các công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng (Sở Xây dựng) thẩm định BCNCKT tại khu vực có quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt.
Quy định này cơ bản được bảo toàn khi Quốc hội thông qua Luật Xây dựng 2025, thay thế cho Luật Xây dựng 2014: công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định BCNCKT thì miễn GPXD.
Đánh giá: Tại thời điểm tháng 6/2025, “thế trận” đã đảo chiều bởi từ thời điểm này, pháp luật xây dựng quy định các dự án, công trình nhà ở chung cư chỉ phải thực hiện 1 thủ tục: Trình thẩm định BCNCKT tại Sở Xây dựng. Sau bước này, chủ đầu tư được miễn GPXD.
Việc cắt giảm thủ tục thẩm định BCNCKT tại Sở Xây dựng của Nghị quyết 201 (“pháp luật đặc thù”) chỉ phát huy giá trị trong 01 tháng bởi sau đó, “pháp luật chung” cũng sửa đổi để cắt giảm 1/2 thủ tục “tiền kiểm” về xây dựng. Sự khác biệt chỉ là: Nghị quyết 201 cho phép cắt giảm bước thẩm định BCNCKT tại Sở Xây dựng (bước 1) trong khi Luật Xây dựng cho phép cắt giảm bước 2: bước cấp GPXD.
Vậy trong 2 cơ chế cắt giảm này, cơ chế nào hấp dẫn hơn?
Đa số các chủ đầu tư muốn được cắt giảm bước 2 – bước cấp GPXD bởi thủ tục thẩm định BCNCKT rất phức tạp, liên quan đến việc rà soát, đánh giá phương án thiết kế phù hợp với quy hoạch, tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn… và cần được cơ quan chuyên môn về xây dựng kiểm tra, đánh giá.
Trường hợp chủ đầu tư nhà ở xã hội tự thẩm định, phê duyệt BCNCKT (theo Điều 7 Nghị quyết 201) thì sau đó vẫn phải đem hồ sơ đến để xin Sở Xây dựng cấp GPXD. Lúc này, nếu Sở Xây dựng phát hiện BCNCKT “có vấn đề”, chẳng hạn thiết kế không phù hợp với quy hoạch hoặc chưa tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn thì sẽ trả hồ sơ để chủ đầu tư điều chỉnh BCNCKT, thẩm định lại rồi nộp lại để xin cấp GPXD. Đây là một rủi ro pháp lý, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện thủ tục “tiền kiểm” về xây dựng trước khi thi công.
Ngược lại, nếu áp dụng theo Luật Xây dựng thì chủ đầu tư có thể trình Sở Xây dựng thẩm định BCNCKT, sau khi có kết quả thẩm định, chủ đầu tư có thể yên tâm phê duyệt và triển khai thi công mà không cần xin GPXD.
3. Nhu cầu của các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội:
Thời gian qua, một số chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã đề xuất với Sở Xây dựng địa phương về việc “xin” được áp dụng theo Luật Xây dựng mà không áp dụng cơ chế đặc thù tại Điều 7 Nghị quyết 201: chủ đầu tư đề nghị được thẩm định BCNCKT tại Sở Xây dựng để được miễn GPXD.
Tuy nhiên khi nhận được đề nghị này thì Sở Xây dựng một số địa phương không tiếp nhận với lý do: Nghị quyết 201 quy định chủ đầu tư không phải thẩm định BCNCKT tại Sở Xây dựng.
Văn bản số 5844/BXD-QLN ngày 20/4/2026 của Bộ Xây dựng có nội dung hướng dẫn: Theo Điều 3 Nghị quyết 201: “Trường hợp văn bản quy phạm pháp luật khác có quy định cơ chế, chính sách hỗ trợ, ưu đãi thuận lợi hơn Nghị quyết này thì đối tượng được hưởng hỗ trợ, ưu đãi được lựa chọn áp dụng cơ chế, chính sách hỗ trợ, ưu đãi đó.”
Do đó, Bộ Xây dựng khẳng định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được lựa chọn: (i) áp dụng Nghị quyết 201 (thực hiện thủ tục cấp GPXD để được miễn thủ tục thẩm định BCNCKT), hoặc (ii) áp dụng Luật Xây dựng (thực hiện thẩm định BCNCKT để miễn GPXD).
“… Trường hợp chủ đầu tư đề nghị áp dụng thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng để miễn cấp giấy phép xây dựng thì cơ quan chuyên môn về xây dựng có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng”, văn bản của Bộ Xây dựng nêu rõ.
4. Bình luận của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh:
Văn bản số 5844/BXD-QLN ngày 20/4/2026 đã nêu rõ quan điểm của Bộ Xây dựng nhưng thực hiện thủ tục hành chính là việc của cơ quan có thẩm quyền thực thi (thủ tục thẩm định BCNCKT, cấp GPXD hiện đã phân cấp toàn bộ cho địa phương thực hiện).
Văn bản số 5844/BXD-QLN là văn bản hành chính cá biệt (công văn) để hướng dẫn, trao đổi chuyên môn, không phải văn bản quy phạm pháp luật, không có giá trị pháp lý bắt buộc.
Do đó, khi giải quyết thủ tục “tiền kiểm” về xây dựng của dự án nhà ở xã hội, cơ quan nhà nước ở địa phương sẽ có quyền quyết định (và chịu trách nhiệm về quyết định của mình) trong việc có cho phép chủ đầu tư lựa chọn áp dụng Luật Xây dựng (thực hiện thẩm định BCNCKT để miễn GPXD) thay cho cơ chế tại Nghị quyết 201 hay không.
Bộ Xây dựng đã viện dẫn Điều 3 Nghị quyết 201, quy định nếu sau Nghị quyết 201 mà có văn bản pháp luật khác có quy định cơ chế, chính sách hỗ trợ, ưu đãi thuận lợi hơn thì chủ đầu tư nhà ở xã hội được lựa chọn áp dụng cơ chế, chính sách hỗ trợ, ưu đãi đó.
Vấn đề mấu chốt: Việc áp dụng thủ tục hành chính có được coi là một “cơ chế, chính sách hỗ trợ, ưu đãi”?
Theo tôi đây là vấn đề chưa rõ ràng và có thể gây vướng mắc trong triển khai thực hiện tại các địa phương do có nhiều cách hiểu khác nhau.
Thông thường, trong pháp luật đầu tư và thuế, “hỗ trợ, ưu đãi” thường được hiểu là các lợi ích về kinh tế (ví dụ: được miễn, giảm thuế; được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi …), tức là hướng đến một QUYỀN của nhà đầu tư.
Trong khi đó, việc áp dụng thủ tục hành chính có bản chất là một NGHĨA VỤ của nhà đầu tư. Thủ tục hành chính là trình tự, cách thức thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, mang tính chất là nghĩa vụ phải tuân thủ chứ không phải là một quyền lợi được hưởng thụ.
Văn bản số 5844/BXD-QLN coi việc “được chọn lộ trình ít phiền hà hơn” là một loại “ưu đãi thuận lợi hơn”. Nếu hiểu theo nghĩa thông thường, “thủ tục hành chính” không phải là “ưu đãi” và nếu coi việc cắt giảm thủ tục hành chính là “ưu đãi” thì mọi cải cách hành chính đều trở thành “chính sách ưu đãi”, điều này làm nhòe đi ranh giới giữa hoạt động quản lý nhà nước và chính sách ưu đãi, hỗ trợ đầu tư.
Việc coi “làm nhẹ” thủ tục hành chính là một loại “hỗ trợ, ưu đãi” để áp dụng Điều 3 Nghị quyết 201 phải chăng là một sự “sáng tạo” nhằm cứu vãn một quy định thí điểm vốn đã lạc hậu ngay khi vừa ban hành (như đã nêu tại mục 2, việc cắt giảm thủ tục thẩm định BCNCKT tại Nghị quyết 201 chỉ phát huy giá trị trong 01 tháng cho đến khi Luật Đường sắt 2025 được thông qua).
Có thể thấy rằng văn bản số 5844/BXD-QLN ngày 20/4/2026 của Bộ Xây dựng thể hiện rõ tinh thần thiện chí, với mong muốn tháo gỡ, tạo sự thuận lợi cho doanh nghiệp, giúp các dự án nhà ở xã hội sớm triển khai để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân. Nhưng bản thân quy định (lời văn) của Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội vẫn tạo ra cách hiểu không thống nhất mà văn bản số 5844/BXD-QLN chưa thể giải quyết triệt để.
Sở Xây dựng các địa phương vẫn có lý do để thận trọng, bởi nếu thực hiện thẩm định BCNCKT (theo lựa chọn của chủ đầu tư), họ đang làm một việc mà Nghị quyết 201 nêu rõ là “không phải làm”, có thể phát sinh rủi ro nếu có thanh tra, hậu kiểm hoạt động công vụ.
Do đó, để tháo gỡ một cách thực chất, giúp các địa phương và các chủ đầu tư thống nhất phương thức thực hiện thủ tục hành chính, tôi cho rằng cần có văn bản ban hành dưới thể thực văn bản quy phạm pháp luật (tôi đề xuất là Nghị quyết của Chính phủ ban hành theo hành lang pháp lý là Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật). Chỉ có như vậy thì mới chấm dứt các vướng mắc, tranh cãi liên quan đến cách hiểu khác nhau về quy định của Nghị quyết 201 và địa phương mới hoàn toàn yên tâm trong việc tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục thẩm định BCNCKT dự án nhà ở xã hội để chủ đầu tư được miễn GPXD.
Ngày 28/4/2026
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh