Hà Nội, ngày 15 tháng 8 năm 2023
Kính gửi: Viện Nghiên cứu lập pháp – Viện Thường vụ Quốc hội.
Sau khi nghiên cứu dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 08/8/2023 và các tài liệu trong hồ sơ dự án luật, tôi xin gửi báo cáo nghiên cứu tổng hợp các nội dung trong dự thảo luật cần phải nghiên cứu, hoàn thiện tới Quý Viện để phục vụ thẩm tra dự án luật.
I. Về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất
1. Về đấu thầu dự án có sử dụng đất
1.1. Tại Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 08/8 đã quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; trong đó rà soát các loại hình dự án phải đấu thầu theo pháp luật chuyên ngành (công trình dịch vụ chuyên ngành hàng không tại cảng hàng không, sân bay theo Nghị định số 05/2021/NĐ-CP; chợ dân sinh, chợ đầu mối theo Nghị định số 02/2003/NĐ-CP; công trình dịch vụ chuyên ngành giao thông đường bộ theo Thông tư số 01/2023/TT-BGTVT). Như vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã cố gắng “luật hóa” các loại hình dự án phải đấu thầu theo pháp luật chuyên ngành. Đề nghị tiếp tục rà soát, bổ sung thêm các loại hình dự án phải đấu thầu theo pháp luật chuyên ngành để tránh bỏ sót, gây ra khoảng trống pháp luật.
Qua rà soát, tôi nhận thấy các loại hình dự án: dự án kinh doanh sân golf theo Nghị định số 52/2020/NĐ-CP, dự án nghĩa trang, cơ sở hỏa táng theo Nghị định số 23/2016/NĐ-CP; dự án sản xuất, cung cấp và tiêu thụ nước sạch theo Nghị định số 117/2007/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định số 98/2019/NĐ-CP) chưa được thống kê trong các loại hình dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dù các nghị định nêu trên đều quy định việc áp dụng pháp luật đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư các loại hình dự án.
1.2. Điểm i khoản 5 Điều 126 Dự thảo luật quy định: “i) Dự án khác có sử dụng đất phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định tại luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.” Đây là “điều khoản quét” để dự phòng các luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội có quy định các loại hình dự án phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Như đã nêu trên, Điều 126 Dự thảo luật đã luật hóa các loại hình dự án chuyên ngành cần thu hút xã hội hóa được quy định tại cấp nghị định, thậm chí thông tư (gồm Nghị định số 05/2021/NĐ-CP; Nghị định số 02/2003/NĐ-CP; Thông tư số 01/2023/TT-BGTVT). Do vậy, đề nghị cân nhắc sửa đổi, bổ sung thêm “nghị định của Chính phủ” vào điểm i khoản 5 Điều 126 Dự thảo luật: “i) Dự án khác có sử dụng đất phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định tại luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nghị định của Chính phủ.”
1.3. Khoản 2 Điều 126 Dự thảo luật quy định quỹ đất để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo khoản 1 thì phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 79 Dự thảo luật. Đề nghị rà soát các loại hình dự án tại khoản 1 Điều 126 Dự thảo luật có thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất không (sơ bộ rà soát Điều 79, tôi nhận thấy các loại hình dự án đầu tư xây dựng công trình dịch vụ chuyên ngành hàng không tại cảng hàng không, sân bay; công trình dịch vụ chuyên ngành giao thông đường bộ không thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 Dự thảo luật). Điều đó sẽ dẫn đến một số loại hình dự án tuy được liệt kê tại khoản 1 Điều 126 Dự thảo luật nhưng không đáp ứng điều kiện, yêu cầu tại khoản 2 Điều 126 nên không thể tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
1.4. Khoản 5 Điều 126 Dự thảo luật quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Hằng năm phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án có có sử dụng đất theo quy định của Luật này. Tuy nhiên việc công bố danh mục dự án còn phải tuân theo Điều 46 Luật Đấu thầu năm 2023, đề nghị bổ sung thành: “Hằng năm phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án có có sử dụng đất theo quy định của Luật này và pháp luật về đấu thầu”.
1.5. Điểm a Khoản 4 Điều 126 Dự thảo luật quy định: “4. Tổ chức tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 119 và Điều 120 của Luật này, trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài;” Đề nghị cân nhắc việc loại bỏ nhà đầu tư nước ngoài khỏi đối tượng được tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất để đảm bảo tương thích với quy định của pháp luật có liên quan, gồm Luật Đầu tư năm 2020 và Luật Đấu thầu năm 2023.
Theo khoản 10 Điều 4 Luật Đấu thầu năm 2023: “Đấu thầu quốc tế là hoạt động đấu thầu mà nhà thầu, nhà đầu tư trong nước, nước ngoài được tham dự thầu.” Tại khoản 2 Điều 11 Luật Đấu thầu đã quy định hình thức đấu thầu quốc tế trong đó việc tổ chức đấu thầu quốc tế để lựa chọn nhà đầu tư chỉ loại trừ một số trường hợp: a) Dự án thuộc danh mục ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài; b) Dự án cần thực hiện đấu thầu trong nước do yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội; c) Dự án thực hiện tại khu vực hạn chế sử dụng đất, khu vực biển hạn chế sử dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài…; d) Dự án có tổng vốn đầu tư dưới 800 tỷ đồng… Như vậy nếu các dự án quy định tại khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mà không rơi vào các trường hợp loại trừ tại khoản 2 Điều 11 Luật Đấu thầu thì không thể loại bỏ nhà đầu tư nước ngoài khỏi đối tượng được tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
1.6. Tại điểm c khoản 3 Điều 126 dự thảo luật có quy định về điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là phải có quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trách nhiệm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải Tổ chức lập quy hoạch xây dựng 1/2000 (điểm c khoản 3, điểm b khoản 5).
Tuy nhiên, khoản 2 Điều 29 Luật Quy hoạch đô thị quy định bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khu được thể hiện theo tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000.
Theo khoản 4 Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ), điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất là “4. Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật”. Với các dự án thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư, điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch như sau: “c) Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có); trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung.”
Như vậy, pháp luật về đầu tư và pháp luật về đấu thầu đều cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án theo đồ án quy hoạch phân khu được phê duyệt. Như đã nêu trên, bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khu được thể hiện theo tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000. Nếu yêu cầu điều kiện đấu thầu dự án có sử dụng đất phải có quy hoạch xây dựng 1/2000 sẽ nảy sinh tình huống sau khi lập đồ án quy hoạch phân khu được thể hiện theo tỷ lệ 1/5.000 thì tiếp tục phải lập đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 thì mới được tổ chức đấu thầu.
Từ đó, đề nghị sửa đổi điểm c khoản 3 Điều 126 dự thảo như sau:
“c) Có quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;”
2. Cơ chế thỏa thuận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án
2.1. Thể chế hóa nhiệm vụ đặt ra tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng về cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (tại Điều 121, Điều 122, Điều 127) đã quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất và trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Tại điểm b khoản 4 Điều 122 dự thảo quy định điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại: “b) Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở.”
Tại khoản 6 Điều 127 dự thảo cũng quy định: “Đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội. Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở.”
Như vậy nhà đầu tư phải đang có quyền sử dụng đất hoặc phải thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất gồm một phần đất ở mới được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại (quy định tương đương Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi 9 luật).
Kiến nghị: Để đảm bảo thống nhất pháp luật, phù hợp thực tiễn, tôi kiến nghị sửa đổi quy định của dự thảo Luật Đất đai cho phép mở rộng việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các loại đất khác không có đất ở (gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) thì cũng được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.
2.2. Tại điểm c khoản 4 Điều 122 dự thảo luật quy định:
“4. Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
c) Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 79 Luật này;”
Tại khoản 1 Điều 127 dự thảo luật quy định việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất: “1. Dự án phát triển kinh tế – xã hội không thuộc quy định tại Điều 79 của Luật này thực hiện thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có.”
Theo các quy định nêu trên thì trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất/thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thì phải không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 79 của luật.
Quy định điều kiện không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộngmới được chuyển mục đích sử dụng đất/thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án như trên là rất mở và dẫn đến cách hiểu khác nhau, thực tế đây là vướng mắc, gây tranh cãi trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2013.
Cụ thể, khi thực thi thì có nhiều cách hiểu thế nào là “không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất…”? Ví dụ, dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất (ví dụ dự án khu đô thị, nhà ở thương mại…) nhưng chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; hoặc đã đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhưng chưa có thông báo thu hồi đất, cơ quan nhà nước chưa lập hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư để chuẩn bị lựa chọn nhà đầu tư thì nhà đầu tư đang sử dụng đất tại khu vực triển khai dự án có được xin chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án không?
Đề xuất: Sửa đổi các quy định tại điểm c khoản 4 Điều 122, khoản 1 Điều 127 dự thảo luật theo hướng làm rõ: nếu dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất (ví dụ dự án khu đô thị, nhà ở thương mại…) nhưng chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; hoặc đã đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhưng chưa có thông báo thu hồi đất, cơ quan nhà nước chưa lập hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư để chuẩn bị lựa chọn nhà đầu tư thì nhà đầu tư có thể sử dụng quyền sử dụng đất có sẵn hoặc thỏa thuận về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 dự thảo Luật để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội. Quy định này sẽ giúp dự án triển khai nhanh hơn, thay vì phải chờ Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu thì nhà đầu tư được chủ động áp dụng cơ chế dân sự, giúp đảm bảo tiến độ, hiệu quả của dự án.
3. Về thu hồi đất với trường hợp chủ đầu tư đã đạt được thỏa thuận với trên 80% diện tích
Đề nghị quy định trường hợp dự án vốn đã thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhưng nhà đầu tư đã chủ động thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án mà đã đạt được thỏa thuận với trên 80% diện tích thì Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư để đẩy nhanh tiến độ dự án.
Lưu ý: Chỉ áp dụng đối với dự án vốn đã thuộc trường hợp được thu hồi đất nhưng nhà đầu tư đã chủ động thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất với người sử dụng đất; không áp dụng với dự án không thuộc trường hợp được thu hồi đất (trường hợp này, kể cả nhà đầu tư đã đạt được thỏa thuận với 99% diện tích thì Nhà nước cũng không ra quyết định thu hồi đất).
II. Về việc sử dụng đất với dự án lấn biển
Dự thảo đã có một điều luật riêng quy định về dự án lấn biển (Điều 190 dự thảo), tuy nhiên chưa làm rõ thời điểm giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trên đất lấn biển.
Đề nghị quy định căn cứ giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án đầu tư trên đất lấn biển là: quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, quyết định chấp thuận nhà đầu tư, xác nhận hoàn thành thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết và phải hoàn thành chậm nhất không quá 30 ngày kể từ thời điểm hoàn thành lựa chọn nhà đầu tư. Chi phí lấn biển phải được phê duyệt chậm nhất không quá 15 ngày kể từ thời điểm giao đất cho nhà đầu tư.
Lý do: Dự án lấn biển có vốn đầu tư rất lớn, đặc biệt là chi phí lấn biển tạo lập quỹ đất. Do đó cần giao đất cho nhà đầu tư căn cứ kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy hoạch chi tiết được phê duyệt; đồng thời phải sớm xác định tiền sử dụng đất cũng như chi phí lấn biển để nhà đầu tư tính toán, quyết định phương án đầu tư, tránh việc bỏ vốn lớn lấn biển, sau đó không được phê duyệt dẫn đến rủi ro, thua lỗ.
III. Về đất sử dụng có thời hạn
Tại Điều 172 dự thảo đã quy định về đất sử dụng có thời hạn (kế thừa Điều 126 Luật Đất đai hiện hành). Tại khoản 3 Điều 172 dự thảo quy định: “3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, sử dụng cho hoạt động khoáng sản; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.”
Như vậy dự thảo đã bỏ quy định tương ứng tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.”
Qua trao đổi với cơ quan thẩm tra dự án luật thì cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra nghiên cứu phương án: Đối với đất ở trong các dự án bất động sản, đặc biệt là dự án chung cư, thì chế độ sử dụng đất là sử dụng đất có thời hạn (không được sử dụng lâu dài) do công trình xây dựng sử dụng có thời hạn.
Đề nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra bổ sung quy định tương ứng tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.” Cần giữ nguyên phương án so với Luật Đất đai năm 2013, cho phép người mua nhà ở trong dự án bất động sản, gồm cả sản phẩm chung cư được sử dụng đất ổn định lâu dài để cấp Giấy chứng nhận thời hạn lâu dài.
Lý do: Dự án nhà ở phải bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho cư dân, bố trí các tiện ích y tế, giáo dục, cây xanh, thương mại… để hình thành đơn vị ở, hình thành cộng đồng dân cư giống như nhà ở, khu dân cư truyền thống của hộ gia đình, cá nhân. Cần bảo đảm quyền của chủ sở hữu là được sử dụng đất ổn định lâu dài (nếu công trình xuống cấp phải xây dựng lại thì chủ sở hữu được tiếp tục sở hữu căn hộ mới xây dựng lại sau khi góp kinh phí đầu tư).
IV. Về quyền tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, cá nhân nước ngoài
1. Về quyền tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Tại điểm c Khoản 1 Điều 29 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về Nhận quyền sử dụng đất có quy định: “c) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao”. Quy định này để tránh việc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mua nhà, công trình xây dựng gắn với nhận quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác mà không nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao để đảm bảo kiểm soát chặt chẽ về quốc phòng, an ninh…
Tuy nhiên pháp luật về đầu tư và pháp luật về kinh doanh bất động sản cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án; việc nhận chuyển nhượng dự án cần gắn với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy cần ghi nhận việc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện quyền này tương ứng trong dự thảo Luật Đất đai.
Nếu không cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án thì bên chuyển nhượng (tổ chức kinh tế trong nước) phải làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước để Nhà nước thu hồi đất, giao đất cho bên nhận chuyển nhượng. Việc này sẽ dẫn đến làm gia tăng thủ tục hành chính, kéo dài thời gian thực hiện, thậm chí còn làm phát sinh thủ tục tính lại tiền sử dụng đất theo thời điểm giao đất cho bên nhận chuyển nhượng (theo hướng tăng lên). Ngoài ra, còn có thể phát sinh vướng mắc trong trường hợp sau khi Nhà nước thu hồi đất của bên chuyển nhượng thì có quan điểm cho rằng do đây là đất sạch (thuộc quyền quản lý của Nhà nước) thì không được giao đất/cho thuê đất cho bên nhận chuyển nhượng mà phải đấu giá.
Do đó, kiến nghị bổ sung vào Điểm c Khoản 1 Điều 29 như sau:
“c) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án có sử dụng đất”.
2. Về quyền tiếp cận đất đai của cá nhân nước ngoài
Kiến nghị: Điều 5 của Dự thảo cần bổ sung “cá nhân nước ngoài” là chủ thể này có quyền sử dụng đất gắn với nhà ở được sở hữu tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.
Lý do:
Theo điểm c khoản 2 Điều 22 của Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (phiên bản ngày 25/7/2023): “Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận”.
Theo Điều 14 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (phiên bản ngày 27/7/2023): “Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung.”
Như vậy, với các trường hợp Dự án khi bán cho cá nhân nước ngoài mà đã tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và cá nhân nước ngoài đáp ứng đầy đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì cá nhân nước ngoài cần phải được cấp Giấy chứng nhận.
Việc Dự thảo không quy định quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài sẽ dẫn tới kéo dài các vướng mắc của Luật Đất đai 2013 và mâu thuẫn với Luật Nhà ở 2014, cụ thể: Người mua nhà ở hợp pháp là cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài theo quy định của pháp luật không được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận, trong khi đó các người mua khác như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, dẫn đến không thu hút được một nhóm đối tượng khách hàng lớn, có thể là nhân lực trình độ cao đến mua nhà và định cư ở Việt Nam. Điều đó dẫn đến không khuyến khích, thực hiện được chính sách bán nhà ở cho người nước ngoài như quy định tại Luật Nhà ở 2014 (và tiếp tục trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi).
Trên đây là một số ý kiến góp ý của tôi về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, kính gửi Quý Cơ quan nghiên cứu, tổng hợp trong quá trình thẩm tra dự án luật.
Xin trân trọng cảm ơn!
Nguyễn Văn Đỉnh