ThS Nguyễn Văn Đỉnh – Tham luận tọa đàm “Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới”
Luật Đất đai 2024 cùng với Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ cùng có hiệu lực vào ngày 01/8/2024 với kỳ vọng sẽ tạo khung khổ pháp lý mới để giúp xây dựng đất nước giàu mạnh, hùng cường mà không có chủ thể nào bị bần cùng hóa, bị bỏ lại phía sau.
Trong phát biểu khai mạc Hội nghị Trung ương vào tháng 5 năm 2022, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng trăn trở: “Nhiều người giàu lên nhờ đất, nhưng cũng có không ít người nghèo đi vì đất, bị đi tù cũng vì đất, mất cả tình nghĩa cha con, anh em, đồng chí cũng vì đất…”
Bài phát biểu tham luận tọa đàm “Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới”
Cũng trong bài phát biểu, người đứng đầu Đảng đề nghị Trung ương thảo luận về hàng loạt câu hỏi: Vì sao nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội? Vì sao việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; tệ tham nhũng, tiêu cực liên quan đến đất đai chậm được đẩy lùi, thậm chí gia tăng? Vì sao khiếu nại, tố cáo lĩnh vực đất đai vẫn còn nhiều và phức tạp?
Trên cơ sở những câu hỏi đó và kết quả thảo luận, Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW của Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất. Đây là căn cứ chủ đạo để xây dựng Luật Đất đai 2024 – nhiệm vụ đã cơ bản hoàn thành vào ngày 18/01 vừa qua, khi Quốc hội chính thức biểu quyết thông qua Luật Đất đai 2024.
Trên cơ sở nhìn nhận kết quả 10 năm thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 16/6/2012, Nghị quyết 18 đã đặt ra mục tiêu tổng quát: “Hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất… Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.”
Vậy Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa Nghị quyết 18 như thế nào, liệu nó đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất, tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao hay chưa?
I. Khơi thông nguồn lực cho phát triển kinh tế
Đi từ chủ trương phân bổ nguồn lực đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả thông qua cơ chế thị trường, Nghị quyết 18 nhấn mạnh: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”.
Theo đó, Điều 124 Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu gồm: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất được miễn tiền sử dụng đất; dự án nhà ở xã hội, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn… Đây đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị thương mại không cao, chủ yếu phục vụ an sinh xã hội.
Ngoài các trường hợp trên thì Luật quy định phải đấu giá, đấu thầu. Việc đẩy mạnh và gần như triệt để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu là thách thức lớn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới gia nhập thị trường. Bởi vậy có không ít doanh nghiệp băn khoăn, lo ngại.
Nhưng suy cho cùng, việc tăng cường áp dụng phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế các trường hợp “doanh nghiệp sân sau. Việc đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư luôn đề ra yêu cầu rất chặt chẽ với các nhà đầu tư tham gia. Doanh nghiệp phải có nguồn lực tài chính rất mạnh cũng như năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm cao; đặc biệt phải có năng lực “thật” thông qua các dự án đã hoàn thành. Đây lại là cơ hội tốt để “thanh lọc” thị trường, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để tăng khả năng cạnh tranh. Thị trường bởi vậy sẽ phát triển theo chiều sâu, tiến tới chuyên nghiệp.
Điều đáng lưu ý Luật Đất đai 2024 là việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế đầu giá, đấu thầu chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (có đủ điện, đường, trường, trạm…) Quy định này về cơ bản sẽ tạo động lực phát triển kinh tế, thúc đẩy gia tăng tỷ lệ đô thị hóa; nhưng không áp dụng cho các dự án nhỏ lẻ, manh mún mà tập trung những dự án khu đô thị quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, theo mô hình hiện đại, tạo động lực phát triển cho cả vùng, cả khu vực gắn với cơ hội việc làm và các tiện ích cho cư dân trong và ngoài khu đô thị.
Bên cạnh đó, một luồng ý kiến lo ngại mặt trái của việc đấu giá, đấu thầu có thể khiến giá đất tăng, kéo theo tăng giá BĐS, vượt quá khả năng chi trả của người dân. Tuy nhiên cần nhìn nhận rằng trong một nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa do rất nhiều yếu tố tác động, không thể không xét đến yếu tố đầu cơ, yếu tố lợi nhuận của người có tài sản đưa vào giao dịch.
Đối nghịch với hiệu ứng tăng giá do đấu giá, đấu thầu, có 2 yếu tố có thể kéo giảm giá thành BĐS. Thứ nhất, Nhà nước sẽ triển khai các giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ, đặc biệt là việc đánh thuế BĐS đang được nghiên cứu (hướng đến áp dụng “mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang” theo Nghị quyết 18). Điều này sẽ dẫn đến yếu tố đầu cơ bị giảm thiểu cho đến triệt tiêu, chỉ còn nhu cầu thực. Thứ hai, việc sửa đổi Luật Đất đai đồng bộ với các luật liên quan sẽ giúp hành lang pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch, các dự án được khơi thông tạo ra nguồn cung dồi dào, cán cân “cung – cầu” được cân bằng.
Một cách tự nhiên, người có BĐS sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng cấu thành trong giá sản phẩm. Hệ quả là giá BĐS sẽ giảm, chấm dứt hiện tượng “bong bóng”, sốt giá… như thời gian qua.
Một vấn đề lớn cũng được quan tâm là Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, giới hạn thuê đất trả tiền một lần. Luật đã giới hạn chỉ có 3 nhóm trường hợp được thuê đất trả tiền một lần. Nhóm 1 là các dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản… Nhóm 2 là các dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp… Nhóm 3 là các dự án xây dựng công trình công cộng để kinh doanh; sử dụng đất thương mại dịch vụ cho hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng.
Các dự án sản xuất, kinh doanh còn lại sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm (được ổn định đơn giá cho mỗi chu kỳ 5 năm). Đây là một chủ trương đúng đắn và phù hợp với bản chất của đất thương mại, dịch vụ (hay bất kỳ loại đất sản xuất, kinh doanh nào): một tư liệu sản xuất quan trọng.
Việc đất thương mại, dịch vụ cơ bản phải chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng “găm giữ đất” để chờ tăng giá rồi bán như thời gian qua. Người thuê đất trả tiền hàng năm không được “bán” đất, chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản trên đất sau khi đã hoàn thành xây dựng. Như vậy, Luật buộc người sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải sớm đưa đất vào sử dụng.
Các doanh nghiệp khi không phải nộp “một cục” tiền thuê đất sẽ để dành nguồn tiền đầu tư vào tạo lập tài sản trên đất. Yếu tố “đầu cơ” sẽ bị giảm thiểu, thị trường sẽ chỉ gồm các doanh nghiệp có nhu cầu thực, có thế mạnh, năng lực, kinh nghiệm để triển khai dự án, sử dụng đất hiệu quả, buộc đất đai phải sinh lời.
Bên cạnh những đổi mới trong sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp, một chính sách mới cũng rất được kỳ vọng là mở rộng đối tượng và mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Điều 177 Luật đã mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của cá nhân lên gấp 15 lần hạn mức giao đất (tăng gấp 1,5 lần hiện nay). Với hạn mức giao đất trồng cây hàng năm là không quá 03ha tại các tỉnh khu vực Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long; không quá 02ha với tỉnh khác, một cá nhân có thể nhận chuyển nhượng tối đa 45ha đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa) tại khu vực đồng bằng sông Cửu Long; quy mô đủ lớn để yên tâm đầu tư vào sản xuất, áp dụng khoa học, công nghệ trong sản xuất hàng hóa, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
“Mở rộng hạn điền”, tức hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân mới là một vế; vế còn lại là mở rộng đối tượng được sử dụng đất nông nghiệp, trong đó có đất trồng lúa. Luật đã “mở cửa” cho những cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp và các tổ chức kinh tế cũng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa – chính sách lần đầu xuất hiện trong Luật Đất đai (tất nhiên gắn với các điều kiện, thủ tục cụ thể nhằm kiểm soát nguy cơ “địa chủ mới”).
Hiện nay đất trồng lúa đang được sử dụng phung phí, kém hiệu quả do quy mô nhỏ lẻ, manh mún. Cũng thửa đất ấy nhưng khi được giao cho người có năng lực tài chính, có khả năng áp dụng khoa học công nghệ, sẽ đẩy mạnh hiệu quả sản xuất. Sự lo ngại về việc doanh nghiệp gom đất rồi chuyển sang mục đích phi nông nghiệp sẽ được kiểm soát thông qua các công cụ về quy hoạch, chủ trương đầu tư… Doanh nghiệp không dễ dàng để gom đất lúa giá rẻ và chuyển sang loại đất có giá trị cao hơn nhằm kiếm lời.
“Mở rộng hạn điền” và mở rộng đối tượng sử dụng đất trồng lúa do vậy là một tư duy đúng đắn để đẩy mạnh chuyên môn hóa sản xuất nông nghiệp, hình thành các dự án nông nghiệp quy mô lớn đang được các quốc gia áp dụng thành công.
II. Ổn định chính trị, bảo đảm công bằng xã hội
Chính sách đất đai thời kỳ mới sẽ tạo ra dư địa cho tăng trưởng kinh tế, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh là chủ thể được hưởng lợi ích nhưng không được phép bỏ quên lợi ích của nhóm chủ thể “người dân”. Trái lại, người dân phải là chủ thể được quan tâm đầu tiên và phải đóng vai trò trung tâm của mọi chính sách pháp luật, bao gồm chính sách đất đai.
Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án là những công cụ phân bổ nguồn lực đất đai theo cơ chế thị trường, nhưng với hiện trạng phần lớn diện tích đất đai trên lãnh thổ nước ta đã có người sử dụng, việc thực hiện cơ chế đấu giá, đấu thầu phải bắt nguồn từ quyết định thu hồi đất của những người đang sử dụng.
Luật Đất đai 2024 tiếp tục duy trì thu hồi đất để phát triển kinh tế. Với tỷ lệ đô thị hóa còn thấp, kết cấu hạ tầng còn yếu kém thì thu hồi đất theo cơ chế hành chính vẫn là cần thiết. Trái lại nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể tạo ra những khu đô thị quy mô hàng trăm, hàng nghìn hec-ta đẳng cấp quốc tế, tạo động lực tăng trưởng cho cả khu vực.
Đương nhiên đây là vấn đề “nóng bỏng” nhất của Luật Đất đai và từ trước đến nay luôn tiềm ẩn rất nhiều tranh chấp, khiếu kiện. Điểm mới tích cực, đáng ghi nhận của Luật Đất đai 2024 phần nào dung hòa các mâu thuẫn xã hội là việc đối với loại hình nhà ở thương mại, chỉ được thu hồi đất thực hiện dự án khu đô thị đồng bộ hạ tầng.
Những người dân có đất bị thu hồi, ví dụ thu hồi ruộng đất để chuyển mục đích sang phát triển đô thị, sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ có thể tiếp tục sinh sống tại khu vực lân cận và thụ hưởng các tiện ích, hạ tầng do dự án mang lại, đồng thời có cơ hội thay đổi việc làm sang phi nông nghiệp khi dự án triển khai.
Trái lại, đối với các dự án nhà ở quy mô nhỏ, không đáp ứng tiêu chí “khu đô thị” thì không thu hồi đất mà nhà đầu tư phải thực hiện thông qua cơ chế thỏa thuận.
Sự đổi mới tư duy khi thiết kế quy định về thu hồi đất đã thể hiện nguyên tắc Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết theo Điều 54 Hiến pháp. Nhưng việc thu hồi đất luôn gây ra thiệt hại trực tiếp, to lớn cho người dân có đất bị thu hồi. Vậy làm thế nào để người dân không “nghèo đi vì đất”, không bị bần cùng hóa hay bị bỏ lại phía sau?
Người dân mất đất, những người đầu tiên phải hi sinh lợi ích cho các dự án phát triển kinh tế cần phải được bù đắp thỏa đáng. Để giảm thiểu bất công khi thu hồi đất, đảm bảo công bằng xã hội thì phải làm thật tốt khâu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Giá đất để tính tiền bồi thường cho người dân phải là giá đất cụ thể, được tính toán thật sòng phẳng theo giá thị trường.
Bởi thế, đổi mới phương thức định giá đất cũng là “linh hồn” của Luật Đất đai phiên bản mới. Luật đi theo hướng bỏ khung giá đất của Chính phủ; bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được cập nhật hằng năm và được điều chỉnh, sửa đổi trong năm căn cứ sự biến động giá; đồng thời nhấn mạnh việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Như vậy trường hợp bị thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế, người dân sẽ được bồi thường thỏa đáng do giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường được tính toán sòng phẳng theo giá thị trường.
Với quy định hiện nay, người dân bị thu hồi đất thì tiền bồi thường cũng xác định theo giá đất cụ thể nhưng giá đất cụ thể lại được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh, lấy giá trong bảng giá đất nhân hệ số K.
Việc bảng giá đất hiện nay bị khống chế theo khung giá đất chung của Chính phủ và duy trì suốt 5 năm đã dẫn đến giá đất bồi thường còn xa rời thị trường và là căn nguyên của những tranh chấp, khiếu kiện. Như vậy, việc bỏ khung giá đất, cập nhật bảng giá đất hàng năm sẽ khiến giá đất tính tiền bồi thường sát hơn với giá thị trường, giúp bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.
Việc Luật cho phép đa dạng hóa hình thức bồi thường (bằng đất cùng mục đích sử dụng, bằng tiền, hoặc bằng đất khác) cũng tạo sự linh hoạt nhất định cho người dân. Chẳng hạn người nông dân bị thu hồi ruộng đất nếu được bồi thường bằng đất phi nông nghiệp thì có thể chuyển đổi nghề nghiệp, tạo thu nhập và điều kiện sống tốt hơn.
Bên cạnh quy định của luật, khâu thi hành của chính quyền địa phương cũng hết sức quan trọng. Khi triển khai các dự án BĐS cần thu hồi đất thì khâu tái định cư phải được đề cao theo đúng tinh thần Nghị quyết 18: “phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất”. Việc tái định cư phải trên nguyên tắc dành những khu đất có điều kiện tốt nhất, sinh hoạt thuận tiện nhất cho người dân, sau đó mới dành đất để kinh doanh.
“Bồi thường sòng phẳng, hỗ trợ thực chất, tái định cư thuận tiện” là chìa khóa thành công khi thực hiện các dự án phát triển kinh tế trong thời kỳ mới.
Dĩ nhiên vẫn còn đó những băn khoăn, chẳng hạn thiết kế của Luật Đất đai 2024 khiến các khu đất đang sử dụng để sản xuất kinh doanh (ví dụ các nhà máy trong đô thị) mà theo quy hoạch phải di dời để phát triển nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ sẽ không có bất kỳ cách nào giải quyết (không đáp ứng tiêu chí “khu đô thị” để thu hồi đất mà cũng không được chuyển mục đích để xây dựng nhà ở do không có sẵn đất ở).
Hay như quy định chỉ thu hồi đất cho các dự án khu đô thị quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng cũng có thể gây khó cho những địa phương miền núi, dân cư thưa thớt, đô thị hóa chậm, nhu cầu nhà ở không nhiều. Nếu buộc phải quy hoạch các dự án lớn, đáp ứng điều kiện của “khu đô thị” để có cơ sở thu hồi đất thì rất dễ dẫn đến cung vượt cầu, sản phẩm bị tồn kho, gây lãng phí đất đai.
Bởi vậy, cần sự chung tay của cả hệ thống chính trị, từ việc ban hành các quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành linh hoạt trong các Nghị định, Thông tư cho đến khâu thực thi chủ động, linh hoạt, sáng tạo của chính quyền địa phương để chính sách đất đai thời kỳ mới thực sự phát huy hiệu quả, biến đất đai trở thành nguồn lực kiến tạo phát triển nhưng không để ai nghèo đi vì đất, bị bỏ lại phía sau.
III. Khơi thông nguồn lực, thu hút kiều hối đầu tư
Quy định mới của Luật Đất đai 2024 về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam trong nước sẽ tạo ra bước đột phá trong huy động nguồn lực, thu hút kiều hối đầu tư.
Trong số những chính sách mới nổi bật của Luật Đất đai 2024, phải kể đến quy định về người sử dụng đất (quy định tại Điều 4), theo đó cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt có quyền tiếp cận đất đai như nhau. Như vậy kể từ ngày 01/8/2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam (vẫn là công dân Việt Nam) thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam trong nước; giữ chính sách như pháp luật hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch Việt Nam).
Quy định mới của Luật Đất đai 2024 nhận được sự ủng hộ, nhất trí rất cao của đa số đại biểu Quốc hội, nhiều chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp, người dân trong xuất quá trình soạn thảo, lấy ý kiến xây dựng luật. Để đồng bộ, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023 và có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) cũng quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước. Trong khi đó, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023, cùng có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) cũng quy định theo hướng dẫn chiếu: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh thì được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai.
Quy định của 3 luật mới thông qua là cơ bản thống nhất, đồng bộ nhằm đảm bảo chủ thể kiều bào Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam thì có quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất; quyền kinh doanh bất động sản như công dân ở trong nước. Vậy quy định mới này sẽ có tác động thế nào đến sự phát triển kinh tế – xã hội, ổn định chính trị, củng cố quốc phòng, an ninh của đất nước… trong thời kỳ mới?
Về mặt chính trị và pháp lý, quy định mới của Luật Đất đai 2024 và hai luật liên quan thể hiện rõ quan điểm kiều bào ở nước ngoài là một bộ phận không tách rời của dân tộc Việt Nam.
Theo quy định tại Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam không có quốc tịch Việt Nam đang cư trú sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Điều 7 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 cũng nhấn mạnh nguyên tắc: “Nhà nước có chính sách khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi để người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương, đất nước. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho người đã mất quốc tịch Việt Nam được trở lại quốc tịch Việt Nam”. Do đó, quy định mới của Luật Đất đai 2024 và hai luật liên quan thể hiện rõ quan điểm khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi để kiều bào ở nước ngoài giữ quốc tịch Việt Nam cũng như mối quan hệ gắn bó, xây dựng quê hương, đất nước; thể hiện rõ tinh thần Nghị quyết số 36-NQ/TW ngày 26/3/2004 của Bộ Chính trị về công tác đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong tình hình mới, coi“người Việt Nam ở nước ngoài là bộ phận không tách rời và là một nguồn lực của cộng đồng dân tộc Việt Nam”. Kết luận 12-KL/TW ngày 12/8/2021 của Bộ Chính trị cũng nêu rõ: “khuyến khích và tạo điều kiện để đồng bào Việt Nam ở nước ngoài tích cực đóng góp cho sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc”.
Về mặt kinh tế – xã hội, việc quy định kiều bào ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được thực hiện đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước sẽ xử lý được vướng mắc pháp lý của nhóm chủ thể này, chẳng hạn vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất ở. Quy định này chắc chắn sẽ góp phần thu hút bà con kiều bào ủng hộ, đầu tư về Tổ quốc, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kiều hối và đầu tư từ nước ngoài về Việt Nam.
Theo Báo cáo số 598/BC-CP ngày 23/10/2023 của Chính phủ, hiện nay cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có khoảng trên 5,3 triệu người đang sinh sống, làm việc tại hơn 130 quốc gia và vùng lãnh thổ, đã có nhiều đóng góp trong phát triển kinh tế – xã hội của đất nước những năm qua. Tổng lượng kiều hối do bà con kiều bào chuyển về nước trong 30 năm (từ 1993 – 2022) ước đạt khoảng 200 tỷ USD. Trong 20 năm qua, kiều hối có giá trị bằng gần 80% nguồn vốn FDI và gấp 1,7 lần nguồn vốn ODA được giải ngân. Từ năm 2001 đến năm 2021, tổng lượng kiều hối bình quân chiếm khoảng 5,57% GDP. Lượng kiều hối bình quân thời kỳ 2001 – 2020 bằng 29% dự trữ ngoại tệ quốc gia, có thời kỳ lên đến 43% (giai đoạn 2011 – 2015).
Trong những năm qua, mặc dù kinh tế toàn cầu có nhiều khó khăn nhưng dòng kiều hối về Việt Nam vẫn duy trì ổn định. Báo Công thương ngày 03/02/2024 đưa tin: Lượng kiều hối về Việt Nam trong 10 năm trở lại đây duy trì vị trí trong Top 10 quốc gia có lượng kiều hối lớn nhất thế giới và trong Top 3 khu vực châu Á – Thái Bình Dương.
Theo Báo cáo của Công ty Kiều hối Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (Sacombank-SBR), đến cuối năm 2023, lượng kiều hối qua Sacombank-SBR tăng gần 98% so với năm trước và là mức tăng cao nhất trong 5 năm. Số liệu của Vụ Quản lý ngoại hối (Ngân hàng Nhà nước) cho biết lượng kiều hối về nước ta năm 2023 đạt khoảng 16 tỷ USD, tăng 32% so với năm 2022.
Sự sửa đổi cơ bản về chính sách tiếp cận đất đai của kiều bào ở nước ngoài trong Luật Đất đai 2024 và hai luật liên quan sẽ đáp ứng tốt hơn nguyện vọng của kiều bào, giúp củng cố thêm niềm tin, sự lạc quan về việc gia tăng thu hút kiều hối và đầu tư từ kiều bào, khơi thông nguồn lực cho phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.
Về mặt quốc phòng, an ninh và các vấn đề xã hội, Báo cáo số 598/BC-CP ngày 23/10/2023 của Chính phủ nêu rõ: Thực tiễn triển khai Luật Đất đai và Luật Nhà ở từ năm 2003 đến nay, qua các lần sửa đổi, các báo cáo đánh giá tác động kinh tế – xã hội, liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài cho thấy những điểm tích cực, không có tác động tiêu cực đến thị trường và các đối tượng dân cư khác.
Không chỉ giúp thúc đẩy thu hút đầu tư, thu hút kiều hối từ kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh tế, sự sửa đổi của Luật Đất đai lần này còn giúp hạn chế các tranh chấp dân sự nảy sinh do người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người thân ở trong nước đứng tên; tuy nhiên người đứng tên lại đem bán, trục lợi cá nhân. Những vụ việc dạng này rất phổ biến trong cả nước suốt những năm qua, dẫn đến việc vào năm 2016, Chánh án TAND tối cao đã công bố Án lệ số 02 để thống nhất xét xử.
Nguyên nhân khiến kiều bào có nhu cầu mua nhà, “mua đất” (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải nhờ người khác đứng tên là do quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ đều hạn chế việc sử dụng đất, sở hữu nhà và mua bán bất động sản của nhóm chủ thể này.
Nay, quy định mới của Luật Đất đai 2024 sẽ đáp ứng tốt hơn nguyện vọng của kiều bào và bảo vệ tốt hơn quyền, lợi ích của họ, đồng thời giúp khắc phục các vấn đề xã hội, các tranh chấp nảy sinh do kiều bào nhờ người thân, bạn bè đứng tên hộ khi mua nhà, đất.
IV. Những đổi mới và hạn chế trong sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm
Luật Đất đai 2024 đi theo hướng đẩy mạnh thuê đất trả tiền hằng năm, giúp ổn định nguồn thu từ đất cho nhiều thế hệ sử dụng, kiến tạo phát triển bền vững; tuy nhiên cũng bộc lộ một số hạn chế.
1. Biến đất đai thành “con gà đẻ trứng vàng”
Luật Đất đai 2024 được xây dựng dựa trên nền tảng chính trị là Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Nghị quyết 18 đã đề ra những nhiệm vụ quan trọng cho việc sửa đổi Luật Đất đai, gồm “Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước”.
Bám sát Nghị quyết 18, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm, giới hạn thuê đất trả tiền một lần. Chỉ có 3 nhóm trường hợp được lựa chọn thuê đất trả tiền một lần. Nhóm 1 là các dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản… Nhóm 2 là các dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp… Nhóm 3 là các dự án xây dựng công trình công cộng để kinh doanh; sử dụng đất thương mại dịch vụ cho hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng.
Các dự án sản xuất, kinh doanh còn lại sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm (được ổn định đơn giá cho mỗi chu kỳ 5 năm). Đây là một chủ trương đúng đắn và phù hợp với bản chất của đất thương mại, dịch vụ (hay bất kỳ loại đất sản xuất, kinh doanh nào).
Đất thương mại, dịch vụ vẫn thường được coi là “gà đẻ trứng vàng”. Khi trao loại tư liệu sản xuất này cho doanh nghiệp thông qua hợp đồng thuê đất, Nhà nước không chỉ trông đợi khoản tiền thuê đất mà doanh nghiệp nộp vào ngân sách. Thậm chí tiền thuê đất chỉ giữ vai trò thứ yếu, kỳ vọng lớn hơn cả là doanh nghiệp sẽ bỏ vốn, tạo lập tài sản trên đất và việc khai thác tài sản sẽ tạo ra giá trị cho xã hội, gồm tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí, cơ hội việc làm… cho người dân. Đất thương mại, dịch vụ (mở rộng ra là các loại đất sản xuất, kinh doanh) trở thành động lực dẫn dắt sự phát triển của đất nước.
Không những thế, việc yêu cầu các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cơ bản phải thuê đất trả tiền hằng năm còn giúp chấm dứt hiện tượng “ôm đất”, “găm giữ đất” – hiện tượng đang diễn ra tràn lan.
Tại các địa phương hiện nay có hiện tượng “quây tôn” các khu đất vàng mà chủ đất sau khi “thâu tóm” đã không có đủ năng lực, kinh nghiệm để đầu tư hoặc không có ý định đầu tư mà chỉ găm giữ đất để chờ tăng giá rồi chuyển nhượng, kiếm lời; khiến nguồn lực đất đai không được khai thác hiệu quả và gây mất mỹ quan đô thị. Hiện tượng này đã được nghiên cứu, tổng kết và chỉ rõ trong Nghị quyết 18: “Tình trạng đất nông nghiệp, đất dự án bị bỏ hoang còn nhiều”.
Nguyên nhân chính là do Luật Đất đai hiện hành cho phép nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê. Luật cũng quy định doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù chưa đầu tư gì. Ngược lại, nếu phải thuê đất trả tiền hằng năm thì chủ đất không được chuyển nhượng đất mà chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản trên đất sau khi đã đầu tư xây dựng hoàn thiện theo đúng quy hoạch, thiết kế. Như vậy, bản thân quyền sử dụng đối với thửa đất thuê trả tiền hằng năm không phải là tài sản đưa vào giao dịch mà tài sản trên đất mới là đối tượng giao dịch.
Việc thuê đất trả hằng năm khiến người sử dụng đất phải sớm đầu tư xây dựng công trình để đưa đất vào sử dụng. Các doanh nghiệp do không phải dành một nguồn tiền lớn để nộp tiền thuê đất một lần cho toàn thời hạn dự án (50-70 năm) nên có thể dồn vốn đầu tư tạo lập tài sản trên đất. Yếu tố “đầu cơ” bị giảm thiểu và thị trường sẽ hầu như chỉ gồm các doanh nghiệp có nhu cầu thực.
Bên cạnh những ưu việt như đã kể trên thì loại hình đất thuê trả tiền hằng năm có nhược điểm là người sử dụng đất luôn “nơm nớp” lo âu do giá đất biến động liên tục. Cá biệt thời gian qua, tại một số đô thị ven biển như Đà Nẵng có hiện tượng giá đất của chu kỳ 5 năm sau tăng gấp 6-7 lần so với chu kỳ trước, khiến nhiều doanh nghiệp đối mặt với nguy cơ phá sản, các nhà hàng, khách sạn phải đóng cửa.
Trước tình hình đó, Luật Đất đai 2024 đã có chính sách “an dân” khi quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm; tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất nhưng mức tăng được đảm bảo không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó. Đây là một sự cam kết của Nhà nước với người sử dụng đất thuê hằng năm, giúp họ yên tâm bỏ vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh, loại bỏ tâm lý bất an thời gian qua.
2. Những hạn chế trong quy định về đất thuê trả tiền hằng năm
Nghị quyết 18 đã đề ra chủ trương hết sức đúng đắn là “Cơ bản thực hiện cho thuê đất trả tiền hằng năm”; tức là vẫn lường trước các trường hợp phải cho phép thuê đất trả tiền một lần. Một vấn đề hệ trọng đã được thảo luận xuyên suốt quá trình sửa Luật Đất đai là: trường hợp nào được lựa chọn thuê đất trả tiền một lần, trường hợp nào bắt buộc phải thuê đất trả tiền hằng năm.
Như đã nêu trên, Luật Đất đai 2024 quy định chỉ có 3 nhóm trường hợp được lựa chọn thuê đất trả tiền một lần, trong đó nhóm 3 (các dự án xây dựng công trình công cộng để kinh doanh; sử dụng đất thương mại dịch vụ cho hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng) là nhóm được thảo luận nhiều nhất.
Phương án được thông qua chỉ cho phép trường hợp kinh doanh công trình công cộng (theo phân loại đất tại Điều 9 gồm đất chợ dân sinh, chợ đầu mối; đất khu vui chơi, giải trí công cộng…), công trình phục vụ du lịch hoặc văn phòng được thuê đất trả tiền một lần.
Các trường hợp này đã “bỏ quên” một nhóm công trình quan trọng liên quan đến lĩnh vực bất động sản: các công trình không phải nhà ở, xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ (ví dụ các shophouse liền kề được chia thành nhiều căn để bán cho nhiều người; các tòa condotel, officetel trên đất thương mại, dịch vụ).
Tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét dự án Luật Đất đai vào tháng 8/2023, Chủ tịch Quốc hội đã cho ý kiến: “Các dự án đầu tư mà sản phẩm gắn liền với quyền sử dụng đất không tách thửa được nhưng phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đưa vào kinh doanh được thì phải cho phép thuê đất trả tiền một lần”. Tuy nhiên phương án cuối cùng được thông qua chưa thực sự thể chế được chỉ đạo này (mới chỉ quy định cho các công trình phục vụ du lịch, văn phòng mà chưa bao quát được các trường hợp khác, ví dụ các shop kinh doanh thương mại, dịch vụ không gắn với hoạt động du lịch).
Do đó, chủ đầu tư các dự án nói trên có thể sẽ gặp vướng mắc bởi mặc dù Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đều cho phép người thuê đất trả tiền hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất khi thỏa mãn một số điều kiện nhưng việc xác định chủ thể nào phải nộp tiền thuê đất trong thời gian còn lại (sau khi bán tài sản) sẽ tiềm ẩn nhiều vướng mắc.
Giả định nếu bán từng phần diện tích công trình mà người bán tài sản (chủ đầu tư) phải tiếp tục nộp tiền thuê đất (không chuyển giao quyền thuê đất cho người mua) thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua cũng như cho ngân sách nhà nước nếu chủ đầu tư bị thua lỗ, không thể tiếp tục nộp tiền thuê đất hằng năm.
Ngược lại, nếu nhóm người mua tài sản kế thừa nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hằng năm thì lại tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp trong trường hợp có một/một số đồng sử dụng đất “phá ngang”, không nộp tiền thuê đất, dẫn đến quyền lợi những người còn lại bị ảnh hưởng.
Trường hợp này, lẽ ra cần cho phép chủ đầu tư được thuê đất trả tiền một lần để đảm bảo hoạt động kinh doanh ổn định, bảo vệ quyền lợi cho bên mua tài sản cũng như cho ngân sách nhà nước.
Mặt khác, tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép chủ đầu tư được bán từng phần diện tích sàn xây dựng trong công trình (ví dụ bán từng căn shop thương mại dịch vụ, từng căn condotel…) nhưng với điều kiện bắt buộc là phải gắn với loại đất được giao có thu tiền hoặc cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Trong quá trình góp ý xây dựng luật, tôi đã kiến nghị Luật Đất đai 2024 cần quy định về nguyên tắc cho phép các dự án kinh doanh BĐS không phải nhà ở mà sản phẩm sẽ bán cho nhiều chủ thể (shophouse, condotel, officetel…) thì chủ đầu tư cần được cho thuê đất trả tiền một lần. Đồng thời, luật cần phân quyền cho chính quyền địa phương quyết định triển khai các dự án BĐS nêu trên: Nếu cho phép triển khai thì phải cho thuê đất trả tiền một lần; nếu cần ổn định thu ngân sách bằng việc cho thuê đất hằng năm thì địa phương sẽ lựa chọn các loại hình dự án khác không có tính chất kinh doanh BĐS gồm bệnh viện, trường học, khách sạn, trung tâm thương mại…
Phương thức này sẽ phân quyền (gắn liền với trách nhiệm) cho chính quyền địa phương trong giải quyết bài toán tổng thể về cân đối thu ngân sách cho phát triển bền vững. Tuy nhiên, đề xuất này đã không được tiếp thu khi Luật chính thức thông qua; đồng nghĩa với việc một phân khúc BĐS phổ biến thời giao qua là các shophouse trên đất thương mại, dịch vụ sẽ bị kìm hãm phát triển dưới chu kỳ luật mới.
3. Những vấn đề cần làm rõ
Liên quan đến loại hình đất thuê trả tiền hằng năm, bên cạnh những ưu việt đã chỉ ra ở đầu bài viết thì có ít nhất 3 vấn đề cần được trả lời thỏa đáng (có thể trong Nghị định của Chính phủ hoặc một Nghị quyết của Quốc hội về thi hành Luật Đất đai).
3.1. “Lỗ hổng” gây chảy máu nguồn lực đất đai?
Thứ nhất, Điều 125 Luật Đất đai 2024 chỉ quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần; không quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất khi cho thuê đất trả tiền hằng năm. Mặt khác, ở Điều 124 cũng không quy định việc cho thuê đất trả tiền hằng năm mặc nhiên không thông qua đấu giá, đấu thầu. Như vậy đã có “khoảng trống pháp luật”, không xác định được việc Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm thì có phải thông qua đấu giá hay không (đơn cử trường hợp đất sạch do Nhà nước quản lý). Đây là câu hỏi rất quan trọng bởi như đã nêu, các loại đất sản xuất, kinh doanh chủ yếu sẽ phải áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hằng năm.
Hãy thử tưởng tượng tại các khu đất “kim cương” đang là dự án Tràng Tiền Plaza, khách sạn Metropole… sát cạnh Bờ Hồ, khi hết thời hạn thuê đất, Nhà nước thu hồi đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án mới nhưng không đấu giá mà “chỉ định” trực tiếp, chủ đầu tư nộp tiền thuê đất theo bảng giá đất hằng năm…
Viễn cảnh trên khiến không ít người băn khoăn, lo ngại, đặc biệt ở vị thế của cán bộ, công chức trong các cơ quan quản lý. Liệu người có thẩm quyền có thể ký các quyết định về lựa chọn nhà đầu tư, về cho thuê đất, về giá đất… khi không áp dụng cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất? Về phía người dân, viễn cảnh trên cũng dấy lên lo ngại về nguy cơ “chảy máu” nguồn lực đất đai nếu những khu đất thương mại, dịch vụ tại các vị trí đắc địa, ở trung tâm các đô thị lớn, sẽ được giao không qua đấu giá mà sẽ áp dụng cơ chế chỉ định và ấn định giá thuê theo bảng giá đất.
Câu chuyện này rất có thể sẽ xảy ra khi quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 phát sinh hiệu lực.
Nghiên cứu các quy định khác tại Luật Đất đai 2024, có thể nhận thấy mục đích của nhà làm luật là quy định việc cho thuê đất trả tiền hằng năm sẽ không cần thông qua đấu giá, đấu thầu. Cụ thể tại điểm b khoản 1 Điều 159 quy định giá đất trong bảng giá đất sẽ được áp dụng để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Như vậy, giá đất trong bảng giá đất (ban hành hằng năm) sẽ được áp dụng để tính tiền thuê đất cho mọi trường hợp thuê đất trả hằng năm. Với mức tiền thuê đất đã được ấn định sẵn (lấy theo bảng giá đất) thì bất kỳ chủ thể nào sử dụng đất cũng trả tiền thuê như nhau, do đó không cần thiết phải đấu giá?
Nếu áp dụng pháp luật theo hướng này sẽ rất đáng lo ngại (điển hình như ví dụ tại các khu “đất vàng”, “đất kim cương” đã nêu ở phần đầu bài viết). Bởi bảng giá đất được xây dựng cho địa bàn toàn tỉnh, thành phố thuộc trung ương, không phải giá đất cụ thể nên rất khó bảo đảm bảng giá đất có thể bám sát giá đất giao dịch trên thị trường, đặc biệt với các khu đất ở vị trí đắc địa. Do đó, việc người thuê đất trả hằng năm chỉ phải trả tiền thuê theo giá đất trong bảng giá đất có nguy cơ gây thất thoát ngân sách. Mặt khác, quy định này cũng tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực, do Nhà nước được cho thuê đất mà không qua đấu giá, đấu thầu nên có thể xuất hiện sự ưu ái cho các doanh nghiệp “thân quen”. Với tiền thuê đất rẻ, các doanh nghiệp “sân sau” có thể được tiếp cận hàng loạt khu đất giá trị cao để xây dựng công trình khách sạn, siêu thị… và cho thuê lại để kiếm lời.
Đây là vấn đề lớn, hệ trọng, cần được cấp có thẩm quyền đưa ra phương án giải quyết thấu đáo bởi như đã nêu, các loại đất sản xuất, kinh doanh chủ yếu sẽ phải áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hằng năm. Nguồn lực quan trọng này cần phải được phân bổ theo cơ chế thị trường, trên nguyên tắc cạnh tranh để đảm bảo tính minh bạch, phát huy hiệu quả sử dụng đất.
3.2. Những vấn đề khác
Vấn đề thứ hai, quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm; chu kỳ tiếp theo tăng không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của 05 năm trước đó là chính sách “an dân” cần thiết, giúp doanh nghiệp yên tâm bỏ vốn đầu tư, tạo lập tài sản trên đất thuê, nhưng lưu ý rằng mức tiền thuê đất này sẽ được thu thập để tham chiếu khi định giá đất các thửa đất tương tự ở khu vực lân cận (ví dụ nếu định giá đất theo phương pháp so sánh). Việc khống chế mức tiền thuê đất liệu có khiến giá đất xác định không phản ánh được tính thị trường?
Ví dụ: Năm 2025, doanh nghiệp X thuê đất thương mại, dịch vụ để xây khách sạn A với đơn giá 1 triệu đồng/m2/năm cho kỳ 2025-2030; đến kỳ 2030-2035 thì doanh nghiệp X được tính đơn giá tăng tối đa không vượt quá tổng CPI 5 năm trước, ví dụ tổng CPI 5 năm là 10% thì đơn giá thuê đất kỳ 2030-2035 của khách sạn A không quá 1,1 triệu đồng/m2/năm; đơn giá này thường không phản ánh thị trường (do bị khống chế mức trần không vượt quá 10% kỳ trước).
Tuy nhiên cùng năm 2030 có khách sạn B lân cận được cho chủ đầu tư Y thuê đất với vị trí, quy mô tương tự, khi đó liệu mức giá 1,1 triệu đồng/m2/năm của khách sạn A có được sử dụng làm dữ liệu đầu vào để định giá đất cho khách sạn B không? Nếu sử dụng thì sẽ dẫn đến đơn giá thuê đất của khách sạn B có nguy cơ xa rời mặt bằng thị trường.
Quy định mới của Luật Đất đai là bảo vệ người đang thuê đất trả tiền hằng năm bằng cách ổn định giá đất để “an dân” nhưng giá đất (có tính đến yếu tố bình ổn) đó vô hình trung lại được tham chiếu để định giá đất cho những quan hệ cho thuê đất mới. Lưu ý Luật Đất đai 2013 có quy định: “Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”. Luật Đất đai 2024 mặc dù đã bỏ nội dung này nhưng đây là nguyên tắc thị trường sẽ được áp dụng, kể cả không nêu trong luật.
Như vậy với đất thuê trả hằng năm, có thể hình thành chuỗi domino khiến nguyên tắc định giá đất theo thị trường không đạt được?
Thứ ba, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định hoàn toàn mới: Người đang thuê đất thu tiền thuê đất một lần được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả hằng năm; tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp. Quy định mới này nhằm khuyến khích việc lựa chọn trả tiền thuê đất hằng năm, nhưng trường hợp này liệu có xảy ra trong thực tiễn không?
Xét một ví dụ sau đây: Doanh nghiệp A đang thuê đất trả tiền một lần với thời hạn 50 năm, mới thuê 5 năm và muốn chuyển sang thuê đất trả hằng năm. Trường hợp này Nhà nước không trả lại tiền thuê của 45 năm còn lại mà doanh nghiệp đã nộp. Đồng ý là tiền thuê đất đã nộp cho 45 năm ấy sẽ được khấu trừ dần vào tiền thuê đất hằng năm nhưng ích lợi gì ở đây? Dù sao doanh nghiệp cũng không được phép lấy lại tiền thuê đất đã nộp, thì tại sao không giữ nguyên để yên ổn sản xuất cho 45 năm tiếp theo, trong khi doanh nghiệp thuê đất trả một lần được hưởng rất nhiều quyền năng mà người thuê đất trả hằng năm không có: được chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn, được dùng đất để góp vốn, hợp tác kinh doanh…
Việc chuyển sang thuê đất trả hằng năm không giúp doanh nghiệp được lấy lại tiền thuê đất đã nộp vào ngân sách, trong khi quyền lợi bị thu hẹp, lại nơm nớp không biết số tiền đã nộp còn lại có đủ dần trả cho 45 năm hay không.
Một số ý kiến cho rằng quy định này là cần thiết cho trường hợp doanh nghiệp đã trót chọn thuê đất trả tiền một lần nhưng không đủ khả năng tài chính nên chưa nộp/nộp chưa đủ tiền thuê đất; do đó doanh nghiệp sẽ có thêm một “cửa thoát” là chuyển sang thuê đất trả hằng năm.
Tuy nhiên, Luật Đất đai hay bất kỳ đạo luật nào cũng cần đi theo nguyên tắc chỉ luật hóa những vấn đề đã chín, đã rõ, những quan hệ có tính chất phổ biến; không luật hóa những quan hệ mang tính sự vụ, đơn lẻ (nguyên tắc này được nêu trong rất nhiều phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội gần đây). Vậy có nên luật hóa một tình huống phát sinh đơn lẻ như vậy?
Về mặt nguyên tắc, lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất là quyền của người thuê đất (nếu luật cho phép được lựa chọn giữa thuê đất trả một lần và trả hằng năm). Nhưng khi đã quyết định lựa chọn thì doanh nghiệp phải dự trù được mức phải nộp để tính toán, cân nhắc và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
Theo quy định về thu tiền thuê đất hiện nay thì nếu thuê đất trả một lần, trong vòng 90 ngày sau khi nhận thông báo, doanh nghiệp phải nộp đủ 100% tiền thuê; nếu không nộp đủ trong 90 ngày sẽ phải chịu các chế tài mà nặng nhất là bị thu hồi đất, chấm dứt dự án.
Việc sau 90 ngày mà doanh nghiệp không nộp đủ tiền thuê xuất phát từ lỗi của doanh nghiệp mà lẽ ra đã có thể khắc phục khi “liệu cơm gắp mắm” để lựa chọn ngay từ đầu. Việc luật hóa một tình huống sự vụ, đơn lẻ là không cần thiết và làm nảy sinh tình huống doanh nghiệp chưa thực hiện đúng nghĩa vụ nhưng lại được “ra điều kiện” với cơ quan nhà nước./.