Tham luận của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh tại Hội thảo lấy ý kiến dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng phối hợp tổ chức ngày 22/7/2026.
1. Nhận xét chung
Tại Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới đã đặt ra yêu cầu: “luật chỉ quy định những vấn đề khung, những vấn đề có tính nguyên tắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội, còn những vấn đề thực tiễn thường xuyên biến động thì giao Chính phủ, Bộ, ngành, địa phương quy định để bảo đảm linh hoạt, phù hợp với thực tiễn”.
Bám sát yêu cầu này, công tác xây dựng luật thời gian vừa qua có xu hướng tinh gọn, giảm số lượng điều luật để ưu tiên giao Chính phủ, Bộ, ngành quy định chi tiết. Chẳng hạn theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến lần đầu ngày 20/7/2026 thì chỉ có 105 điều, với 69 trang. So với Luật Đất đai năm 2024 (hiện hành) có 260 điều, 213 trang thì dung lượng Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ giảm còn chỉ khoảng 1/3.
Trong khi đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương, 149 điều, so với Luật Nhà ở năm 2023 có 198 điều thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) giảm 49 điều, tương ứng giảm khoảng 25% số điều. Mặc dù số lượng điều luật có giảm nhưng nhìn chung việc cắt giảm ở mức độ thấp hơn mức trung bình.
Đi vào các quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) thì có thể thấy: Có quá nhiều loại hình nhà ở.
Ngay tại Điều 2 dự thảo Luật về Giải thích từ ngữ đã gây cảm giác rối khi đưa ra khái niệm cho quá nhiều loại hình nhà/nhà ở, trong đó có những loại hình mới xuất hiện (không có trong Luật Nhà ở 2023 hiện hành), gồm: “Nhà ở thương mại giá phù hợp”; “Nhà có mục đích lưu trú”; “Nhà cho thuê”; “Nhà ở chính sách”.
Các loại hình nhà/nhà ở này kết hợp với các loại hình nhà ở “truyền thống” (gồm: Nhà ở thương mại; Nhà ở công vụ; Nhà ở xã hội; Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; Nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; Nhà ở phục vụ tái định cư) khiến hệ thống pháp luật về nhà ở trở nên quá phức tạp, chồng chéo.
Để hạn chế tình trạng phức tạp, chồng chéo, tôi đề xuất một số ý kiến sau:
Thứ nhất, liệu có cần thiết phải tách riêng “Nhà ở chính sách” và “Nhà ở xã hội” thành hai loại hình nhà ở với hai chính sách khác biệt?
Theo phần giải thích từ ngữ thì hai loại hình nhà ở này được diễn giải gần như trùng khớp: Đều là những loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước để phục vụ các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
Về logic, nếu đây là những loại hình nhà ở có tính chất khác nhau thì về kỹ thuật trình bày, chúng phải được diễn giải khác nhau.
Việc bổ sung các loại hình nhà ở với chế độ pháp lý riêng không chỉ làm hệ thống khái niệm trở nên rối rắm mà còn có nguy cơ phân mảnh chính sách nhà ở, khi cùng một mục tiêu an sinh lại được điều chỉnh bởi nhiều chế định khác nhau.
Đề xuất: Ghép chính sách “Nhà ở chính sách” vào “Nhà ở xã hội”, coi đây là một loại hình nhà ở xã hội đặc biệt cho một nhóm đối tượng riêng biệt.
Thứ hai, đâu là sự khác biệt giữa khái niệm “nhà” và “nhà ở”?
Xét về phạm vi điều chỉnh, dự thảo quy định: Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng, giao dịch về nhà ở, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.
Như vậy phạm vi điều chỉnh theo dự thảo Luật cơ bản được giữ nguyên như Luật Nhà ở hiện hành nhưng các quy định cụ thể lại có sự mở rộng đáng kể.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ không chỉ điều chỉnh những vấn đề liên quan đến “nhà ở” mà còn điều chỉnh cả việc sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng, giao dịch liên quan đối tượng “nhà” (gồm “Nhà có mục đích lưu trú”; “Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp”).
Vấn đề cần phải được làm rõ: Vậy các loại hình “nhà” này có phải “nhà ở” không?
Theo giải thích từ ngữ: “Nhà có mục đích lưu trú là công trình xây dựng với mục đích lưu trú, gồm: căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liên kế và tên gọi khác có mục đích lưu trú.” Theo cách giải thích này thì “Nhà có mục đích lưu trú” là công trình xây dựng và không phải “nhà ở”.
Nếu “nhà” không phải “nhà ở” thì tại sao lại đưa ra quy định về chúng trong Luật Nhà ở, trong khi phạm vi điều chỉnh của luật đã nêu rõ là “quy định về sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng, giao dịch về nhà ở” mà không quy định về các loại “nhà” không phải “nhà ở”?
Đề xuất: Bỏ quy định về các loại hình “nhà” mà không phải “nhà ở” (bao gồm “Nhà có mục đích lưu trú”) khỏi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), có thể quy định cụ thể nội dung này trong Luật Kinh doanh bất động sản như hiện hành.
Một cách tổng quát, việc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cố gắng mở rộng các loại hình nhà ở, dẫn đến mở rộng phạm vi điều chỉnh (thực tế) của luật, thậm chí tạo ra sự xung đột, chồng chéo là chưa thực sự phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết số 66-NQ/TW.
2. Về “quy hoạch phát triển nhà ở”
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không còn quy định liên quan “Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở” như Luật Nhà ở năm 2023 mà thay thế bằng “Quy hoạch phát triển nhà ở”.
Theo quy định tại Điều 5 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi):
“Điều 5. Quy hoạch phát triển nhà ở
1. Quy hoạch phát triển nhà ở gồm:
a) Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia là hệ thống các quan điểm, mục tiêu, chỉ tiêu, nhiệm vụ và giải pháp để phát triển các loại hình nhà ở trên phạm vi cả nước theo từng giai đoạn;
b) Quy hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh là hệ thống các định hướng, mục tiêu, chỉ tiêu, phân bố phát triển các loại hình nhà ở, dự kiến nguồn lực, nhiệm vụ và giải pháp phát triển nhà ở của địa phương để cụ thể hóa chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
2. Quy hoạch phát triển nhà ở phải đặt trong tổng thể quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch sử dụng đất, các quy hoạch ngành, lĩnh vực; gắn chặt với quy hoạch, phát triển hệ thống giao thông, các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu du lịch, các vùng động lực phát triển.”
Quy hoạch này sẽ tạo ra sự mâu thuẫn, chồng chéo so với pháp luật về quy hoạch và không phù hợp với nguyên tắc về cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính. Cụ thể, tại Điều 5 Luật Quy hoạch năm 2025 đã quy định về hệ thống quy hoạch, danh mục quy hoạch, mối quan hệ giữa các loại quy hoạch… như sau:
“Điều 5. Hệ thống quy hoạch
1. Hệ thống quy hoạch bao gồm:
a) Quy hoạch cấp quốc gia, gồm: quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch ngành;
b) Quy hoạch vùng. Chính phủ xác định các vùng cần lập quy hoạch;
c) Quy hoạch tỉnh;
d) Quy hoạch chi tiết ngành;
đ) Quy hoạch đô thị và nông thôn;
e) Quy hoạch đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt do Quốc hội quy định.
2. Danh mục quy hoạch ngành, quy hoạch chi tiết ngành bao gồm các quy hoạch tại Phụ lục ban hành kèm theo Luật này.
3. Mối quan hệ giữa các loại quy hoạch được quy định như sau:
…”
Đối chiếu với Điều 5 Luật Quy hoạch năm 2025, “Quy hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh” nằm ở đâu trong hệ thống quy hoạch?
Nếu coi “Quy hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh” là “quy hoạch ngành” hoặc “quy hoạch chi tiết ngành” thì về nguyên tắc, các loại “quy hoạch ngành”, “quy hoạch chi tiết ngành” phải được nêu tại Phụ lục ban hành kèm theo Luật Quy hoạch năm 2025. Tuy nhiên, danh mục “quy hoạch ngành”, “quy hoạch chi tiết ngành” tại Phụ lục Luật Quy hoạch năm 2025 hiện nay không có “Quy hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh”.
Ngoài ra, việc phát sinh thêm công cụ “Quy hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh” có thể trùng lặp với “Quy hoạch tỉnh”.
Hơn nữa, việc đặt ra “Quy hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh” có thể vi phạm quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động quy hoạch theo khoản 2 Điều 16 Luật Quy hoạch năm 2025: “Lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch về đầu tư phát triển hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm cụ thể; ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm được sản xuất, tiêu thụ; ấn định nhà đầu tư.”
Do đó, tôi đề xuất bỏ quy định về “quy hoạch phát triển nhà ở” tại dự thảo.
Xin trân trọng cảm ơn./.
ThS. LS. Nguyễn Văn Đỉnh – Đoàn luật sư thành phố Hà Nội