Luật đấu giá tài sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản quy định chi tiết không đặt ra điều kiện cụ thể về việc đơn vị tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án phải có năng lực, kinh nghiệm với tối thiểu bao nhiêu dự án đã hoàn thành trong thời gian bao lâu.
Khi mở bán hồ sơ đấu giá khu đất 4,4 ha nằm ở nội thành Hà Nội, nhiều đơn vị đã liên hệ tìm hiểu nhưng đến ngày tổ chức đấu giá, chỉ có 2 đơn vị tham gia. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là hơn 91 triệu đồng/m2, giúp Hà Nội thu về 1.800 tỉ đồng.
Trao đổi với Thanh Niên, ông Vũ Tuấn Đạt, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất Q. Hoàng Mai (Hà Nội), cho biết khi mở bán hồ sơ đấu giá khoảng 4,4 ha đất để thực hiện Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng thuộc khu đô thị Nam hồ Linh Đàm, ở phố Bằng B (P. Hoàng Liệt) với giá khởi điểm hơn 86 triệu đồng/m2 (được xây dựng theo bảng giá cũ) thì có rất nhiều nhà đầu tư lớn quan tâm.
Quá trình tổ chức đấu giá, Q. Hoàng Mai nhận được ý kiến về quy định đơn vị đủ điều kiện tham gia đấu giá. Tuy nhiên, theo ông Đạt, luật Đấu giá tài sản ghi rõ người được giao đất để thực hiện dự án đầu tư phải có năng lực, kinh nghiệm. Trong đó, năng lực là tiền, bao gồm tiền đặt trước 20% (tương đương hơn 345 tỉ đồng); có bảo lãnh của ngân hàng và có báo cáo tài chính.
Về kinh nghiệm, chủ đầu tư đã thực hiện dự án tương tự, tức là phải có ít nhất một dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng và đưa dự án vào sử dụng trong thời hạn 5 năm gần nhất tính từ ngày ban hành hồ sơ mời đấu giá.
Trước đó, ngày 3.1, Q. Hoàng Mai phối hợp với các bên quan liên quan tổ chức đấu giá 4,4 ha đất trên đường Bằng B dựa trên bảng giá đất cũ, thu về khoảng 1.800 tỉ đồng. Đơn vị trúng đấu giá là Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Song Lộc. Giá khởi điểm được Hà Nội phê duyệt là hơn 86 triệu đồng/m2. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là hơn 91 triệu đồng/m2.
Theo bảng giá đất mới tại Quyết định số 71 có hiệu lực từ 1.1.2025, giá đất ở vị trí 1 đường Bằng B là hơn 57 triệu đồng/m2. Như vậy, mức giá khởi điểm hơn 86 triệu đồng/m2 chỉ cao gấp gần 1,6 lần so giá đất mới. Trong khi đó, theo bảng giá cũ, vị trí khu đất có giá đất ở sau khi nhận hệ số 1,15 là hơn 21 triệu đồng/m2 nên giá khởi điểm cao gấp 4,21 lần.
Lý giải về việc áp dụng bảng giá cũ thay vì bảng giá mới, ông Lê Thanh Nam, Giám đốc Sở TN-MT Hà Nội, cho biết do quy định chuyển tiếp cho phép những quyết định đã được thành phố duyệt thì tiếp tục thực hiện.
Ý kiến của ThS Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý BĐS:
Luật Đất đai chỉ quy định về các trường hợp, loại hình dự án phải giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; không quy định trình tự, thủ tục đấu giá mà dẫn chiếu áp dụng theo Luật đấu giá tài sản (Luật Đất đai là “luật nội dung”, Luật đấu giá tài sản là “luật hình thức”).
Luật đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi năm 2024) quy định: “Người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Điều kiện đăng ký tham gia đấu giá được quy định tại Điều 38 Luật đấu giá tài sản, trong đó chỉ quy định điều kiện chung đối với cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá là phải nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và phải nộp tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản. Điều 38 Luật đấu giá tài sản cũng có quy định mang tính “dự phòng”: “Trong trường hợp pháp luật có quy định về điều kiện khi tham gia đấu giá thì người tham gia đấu giá phải đáp ứng điều kiện đó”; như vậy về nguyên tắc với các loại tài sản đặc thù thì luật chuyên ngành quy định về tài sản đó có thể đưa ra các quy định riêng với cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá.
Quy định của pháp luật về lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất có sự “lệch pha” giữa hình thức đấu thầu dự án và hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư kiểm soát rất chặt chẽ về năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm của doanh nghiệp tham gia đấu thầu bên cạnh yêu cầu về năng lực tài chính thì hình thức đấu giá quyền sử dụng đất lại thiếu cơ chế kiểm soát năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm của doanh nghiệp tham gia đấu giá. Điều đó dẫn đến các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất hầu như chỉ xét trên tiêu chí tài chính (đơn vị nào trả giá cao nhất thì trúng đấu giá) mà ít đề cao năng lực của doanh nghiệp liệu có đủ để triển khai dự án đảm bảo chất lượng, tiến độ.
Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã phần nào khắc phục bằng quy định tại khoản 3 Điều 125, yêu cầu tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải “có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án” và giao Chính phủ quy định chi tiết.
Tuy nhiên, tại Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết nội dung này lại chỉ đặt ra yêu cầu “chung chung” đối với các doanh nghiệp tham gia đấu giá: “Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.”
Như vậy, pháp luật đất đai không đặt ra điều kiện về năng lực, kinh nghiệm phát triển dự án của các doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất mà dẫn chiếu theo pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản dưới luật đều không quy định về nội dung này. Do đó, pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về việc tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phải có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án.
Do đó, đối với cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thấp tầng tại ô đất ký hiệu TT4 Khu đô thị Nam hồ Linh Đàm, hồ sơ mời đấu giá yêu cầu nhà đầu tư phải có năng lực, kinh nghiệm với ít nhất 01 dự án xây dựng nhà ở đã hoàn thành trong 05 năm gần nhất là không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
Cần nhấn mạnh rằng tại khoản 3 Điều 38 Luật đấu giá tài sản quy định rõ: “Ngoài các điều kiện đăng ký tham gia đấu giá quy định tại Luật này và pháp luật có liên quan, người có tài sản đấu giá, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản không được đặt thêm yêu cầu, điều kiện đối với người tham gia đấu giá”.
Do Luật đấu giá tài sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản quy định chi tiết không đặt ra điều kiện cụ thể về việc đơn vị tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án phải có năng lực, kinh nghiệm với tối thiểu bao nhiêu dự án đã hoàn thành trong thời gian bao lâu nên hồ sơ mời đấu giá, quy chế đấu giá không được tự đặt ra điều kiện năng lực, kinh nghiệm với doanh nghiệp tham gia đấu giá.
ThS Nguyễn Văn Đỉnh