Vừa có hiệu lực 11 tháng, Luật Đất đai 2024 đã cần chỉnh sửa. Nhiều ý kiến cho rằng Luật ‘lạc hậu’, thiếu thực tiễn nhưng chuyên gia cho rằng giữa bối cảnh sáp nhập, không chỉ Luật Đất đai phải sửa mà còn nhiều bộ luật khác cũng phải sửa để phát triển đất nước.
Mô hình chính quyền 2 cấp: Luật Đất đai cần “phiên bản cập nhật”
Ngay từ khi có hiệu lực, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều nút thắt vốn kéo dài hàng thập kỷ. Thế nhưng chỉ sau 11 tháng, hàng loạt kiến nghị sửa đổi lại được đặt lên bàn nghị sự. Thoạt nghe, đây có vẻ như một nghịch lý: Luật mới mà đã lạc hậu?
Tại Hội nghị sơ kết 3 năm thực hiện Nghị quyết 18, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh, chính sách pháp luật đất đai còn bất cập, chưa phù hợp với chủ trương tổ chức chính quyền địa phương hai cấp cũng như đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước giai đoạn mới.
Lý giải điều này, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, gốc rễ lớn nhất khiến Luật Đất đai 2024 chưa “sống” trọn vẹn là việc nhiều quy định vẫn xây dựng trên mô hình 3 cấp hành chính (tỉnh, huyện, xã). Trong khi thực tế, tiến trình sáp nhập đơn vị hành chính đang đẩy quản lý về mô hình 2 cấp (tỉnh và xã).
“Cấp huyện trước đây nắm quyền thu hồi đất, giao đất, định giá đất… Nay bỏ cấp huyện thì những đầu việc này buộc phải dồn lên tỉnh hoặc chia cho xã. Luật mà không sửa, chắc chắn sẽ ách tắc,” ông Đỉnh nói.
Chính phủ đã ban hành Nghị định 51, 52/2025 về phân cấp quyền lực đất đai, nhưng theo ông Đỉnh, đây chỉ là giải pháp “vá” tạm thời.
Câu chuyện “luật chưa kịp sống đã bàn sửa” bắt nguồn từ chính thực tiễn: Khi mô hình tổ chức đã thay đổi, nếu luật không kịp chỉnh sửa, vướng mắc chỉ càng dài thêm.
Giá đất vẫn là “mạch máu” quyết định sửa đổi
Ngoài việc cần phải phù hợp với mô hình 2 cấp thì vấn đề nổi cộm nhất ở đây vẫn xoay quanh việc giá đất. TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế nhận định, cơ chế định giá đất còn nhiều “điểm mù”, giá đất tiếp tục trở thành vấn đề nóng đã buộc Luật Đất đai phải sửa.
“Ở Mỹ, nhà nước không quản lý đất đai như Việt Nam. Đất thuộc sở hữu tư nhân, giá bán hình thành trên thị trường, ít xảy ra tình trạng ảo giá. Còn Việt Nam lấy giá đấu giá làm tham chiếu nhưng lại thiếu bộ lọc. Khi trúng đấu giá cao rồi bỏ cọc, giá ảo vẫn tồn tại trên giấy tờ,” ông Hiếu chỉ rõ.
Điều này dẫn đến nghịch lý: Khi thu hồi đất, bảng giá đất lại thấp hơn giá thị trường, dân thấy thiệt. Còn khi chuyển mục đích sử dụng hoặc làm sổ đỏ, nghĩa vụ tài chính lại tính theo giá bảng đã bị “ảo”.
Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, Luật sư Đỉnh lại cho rằng, việc giá bất động sản cao không phải lỗi của luật mà là do thực thi. Để luật “sống” được, thì phải bổ sung quy định cơ quan định giá đất độc lập, minh bạch dữ liệu, loại bỏ giao dịch bất thường.
Luật Đất đai mới ban hành cần ít nhất 2 – 3 năm để thẩm thấu chính sách, để các dự án triển khai theo luật mới “ra hàng” và tăng cung để cân bằng với cầu, kiềm chế giá nhà. Hơn nữa, các giải pháp bổ sung như đánh thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang vẫn chưa được thể chế thành luật để áp dụng.
Luật Đất đai 2024 được xây dựng trên một triết lý rõ ràng, mạch lạc, nhất quán với căn cứ chính trị là Nghị quyết 18 của Đảng. Qua 4 kỳ họp Quốc hội – một kỷ lục lập pháp, không có đạo luật nào được xây dựng tốn thời gian, công sức đến thế. Luật Đất đai 2024 được xây dựng với nguyên tắc xuyên suốt là đảm bảo tính cân bằng: Đất đai vừa là nguồn lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế, vừa là công cụ điều tiết, đảm bảo công bằng xã hội.
Sửa luật nhưng không để “mỗi lần sửa là một lần sốt giá”
Nhìn cả một quá trình trước đã cho thấy, mỗi lần sửa Luật Đất đai đều kéo theo những biến động không nhỏ trên thị trường. Gần như lần sửa nào cũng thiết lập một mặt bằng giá bất động sản mới, vô hình trung đẩy giá tăng cao thay vì kiềm chế như kỳ vọng. Hệ quả là môi trường đầu tư kém hấp dẫn hơn khi chính sách thay đổi liên tục, doanh nghiệp khó thích nghi, tính toán dài hạn bị ảnh hưởng.
Đặc biệt, các nhà đầu tư nước ngoài càng thêm dè dặt trước một thị trường mà luật và chính sách còn thiếu ổn định, dễ tạo tâm lý lo ngại và hạn chế dòng vốn đổ vào.
Theo vị luật sư này, điểm người dân mong mỏi nhất chính là tách bạch mục đích thu tiền đất. “Nếu người dân chỉ chuyển mục đích đất để ở, không kinh doanh, thì Nhà nước chỉ nên thu 30 – 50% giá thị trường, không nên thu đủ 100% như theo bảng giá”, ông nói.
Ông cũng đề xuất giảm thuế chuyển tiền sử dụng đất từ 2% xuống còn 0,5%. Chính sách thu bổ trợ cần mềm dẻo để dân đồng thuận.
Ở một khía cạnh khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng: Không chỉ riêng Luật Đất đai, mà hàng loạt luật “xương sống” khác cũng cần “nắn chỉnh” cho kịp thời.
“Theo Tổng Bí thư chỉ đạo, trong năm 2025, các vướng mắc pháp lý phải được tháo gỡ đồng bộ, không chỉ bất động sản mà cả đầu tư công, khu vực FDI,” ông Châu nói. Doanh nghiệp cũng phấn khởi vì bên cạnh Nghị quyết 66, còn có Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân – hai “trụ đỡ” quan trọng để “vá” những lỗ hổng pháp lý đang kìm chân dự án.
Đặc biệt, trước khi bàn chuyện sửa Luật Đất đai, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 171, “phao cứu sinh” để lấp các khoảng trống về thu hồi đất, giá đất, đấu giá đất. Ông Châu đề xuất: Nghị quyết này cần sớm được luật hóa để đi cùng Luật Đất đai 2024, tránh chồng chéo, vênh nhau.
Kỷ nguyên phát triển mới đòi hỏi đất đai trở thành nguồn lực ổn định. Mà nguồn lực này chỉ khai thác được khi luật pháp đồng bộ, minh bạch và sống cùng thực tiễn.