Người dân rút hồ sơ xin cấp sổ đỏ nhưng vẫn bị ghi nhận nghĩa vụ tài chính. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng có khoảng trống pháp luật cần sớm được sửa đổi.
Rút hồ sơ nhưng vẫn bị ghi nghĩa vụ tài chính
Như Lao Động đã đưa tin, bà T.T.H.Yến (TP Phan Thiết) nộp hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ từ ngày 18.3.2024. Sau khi nhận thông báo nghĩa vụ tài chính ngày 06/06/2024, bà Yến đã làm đơn xin rút hồ sơ vì không đủ khả năng nộp thuế. Văn phòng Đăng ký đất đai TP Phan Thiết đã ban hành văn bản chấp thuận cho bà rút hồ sơ vào ngày 01/7/2024.
Tuy nhiên, cơ quan thuế vẫn giữ nguyên thông báo thuế và cho rằng nghĩa vụ tài chính đã hình thành tại thời điểm hồ sơ của bà Yến được xác định là đủ điều kiện và có thông tin địa chính chuyển đến cơ quan thuế.
Dù không còn nhu cầu xin cấp sổ, không phát sinh quyền lợi sử dụng đất, bà Yến vẫn bị buộc thực hiện nghĩa vụ tài chính như một khoản nợ thuế chưa thanh toán.
Quan điểm của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: “Khoảng trống pháp luật” trong xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là “Giấy chứng nhận”) là một thủ tục hành chính. Về nguyên tắc, các thủ tục hành chính phải được công khai để người dân, doanh nghiệp… được biết, bao gồm các thông tin: Tên thủ tục; trình tự, cách thức thực hiện; thành phần hồ sơ; thời hạn giải quyết; cơ quan giải quyết…
Hiện nay, thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai được công bố theo Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025 của Bộ trưởng Bộ NN&MT, trong đó cơ quan thực hiện thủ tục là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan phối hợp là cơ quan thuế.
Về nguyên tắc, thủ tục hành chính được thực hiện theo yêu cầu của người có nhu cầu. Người dân có nhu cầu sẽ nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo thành phần được quy định tại cơ quan có trách nhiệm giải quyết thủ tục và nộp nghĩa vụ tài chính theo yêu cầu. Ngược lại, cơ quan thực hiện thủ tục có trách nhiệm tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đã nộp hợp lệ trong thời gian quy định.
Hiện nay, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất được quy định chi tiết tại Nghị định số 101/2024/NĐ-CP (theo Luật Đất đai 2024) và sửa đổi bởi Nghị định số 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp và phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai (trước đây thủ tục được quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP – theo Luật Đất đai 2013). Để giải quyết thủ tục này đòi hỏi sự phối hợp giữa văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan thuế, trong đó văn phòng đăng ký đất đai chuyển thông tin đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính. Việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện sau khi có thông báo của cơ quan thuế về việc người dân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính (quy định tại Điều 36 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP và sửa đổi bởi khoản V mục C Phần V Phụ lục I Nghị định số 151/2025/NĐ-CP).
Vướng mắc ở đây là cả Nghị định 101 và Nghị định 151 đều chỉ quy định trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận cho người dân đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất nhưng không có quy định về quy tắc xử sự khi người dân xin rút hồ sơ. Sau khi người dân xin rút hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chấp thuận cho dừng giải quyết thủ tục hành chính thì không có quy định về việc cơ quan này phải gửi văn bản hay thông báo nào cho cơ quan thuế để hủy thông báo thu nghĩa vụ tài chính. Ngược lại, việc thu tiền sử dụng đất của cơ quan thuế thực hiện theo Luật quản lý thuế và pháp luật về quản lý thuế cũng không có quy định để áp dụng cho trường hợp này.
Do đó, ở đây xuất hiện một “khoảng trống pháp luật” do cả pháp luật đất đai và pháp luật về quản lý thuế đều bỏ sót, không quy định. Trước đây, đây “khoảng trống pháp luật” không phải vấn đề nổi cộm do nghĩa vụ tài chính được xác định theo bảng giá đất và không phải gánh nặng với người dân. Tuy nhiên do bảng giá đất của các địa phương có xu hướng tăng cao thời gian gần đây nên nhiều trường hợp người dân phải xin rút hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, dẫn đến những vướng mắc như trường hợp của bà Yến tại Bình Thuận.
Trong thực thi công vụ, cơ quan nhà nước, công chức nhà nước phải giải quyết theo trình tự, thủ tục, quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật. Do đó về lâu dài, các cơ quan quản lý cần tiến hành sửa đổi các quy định của pháp luật để lấp đầy “khoảng trống” nêu trên. Cụ thể, pháp luật đất đai cần bổ sung quy định nếu dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai thì cơ quan đăng ký đất đai gửi thông báo cho cơ quan thuế để hủy thông báo thu nghĩa vụ tài chính. Ngược lại, pháp luật về quản lý thuế cũng cần bổ sung quy định tương ứng để thống nhất, đồng bộ.
Trước mắt, để giải quyết những vướng mắc như trường hợp của bà Yến tại Bình Thuận thì Bộ NN&MT và Bộ Tài chính cần trao đổi và có văn bản hướng dẫn cơ quan đăng ký đất đai gửi thông báo cho cơ quan thuế để hủy thông báo thu nghĩa vụ tài chính. Hướng giải quyết này sẽ đảm bảo công bằng cho người sử dụng đất và không làm thất thu ngân sách, đồng thời phù hợp với nguyên tắc thủ tục hành chính được thực hiện theo yêu cầu của người có nhu cầu.
Điểm mấu chốt ở đây là: Khi người dân nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận và Văn phòng đăng ký đất đai chuyển thông tin cho cơ quan thuế để ra thông báo tiền sử dụng đất thì về bản chất người dân chưa được hưởng lợi ích (chưa được cấp sổ) nên chưa phát sinh nghĩa vụ tài chính. Nếu người dân nộp tiền thì Nhà nước cấp Giấy chứng nhận; ngược lại, nếu người dân không nộp tiền thì Nhà nước dừng giải quyết thủ tục. Điều này hoàn toàn khác với các khoản thu khác theo Luật quản lý thuế (ví dụ: thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp – bản chất cá nhân, doanh nghiệp đã phát sinh thu nhập chịu thuế nên buộc phải nộp thuế theo quy định).
Về lâu dài, Luật quản lý thuế cần sửa đổi để đề ra quy tắc ứng xử riêng với khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo thông tin mà cơ quan đăng ký đất đai chuyển đến. Theo đó, nếu cơ quan đăng ký đất đai đã có phiếu chuyển thông tin để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng sau đó có văn bản xin dừng giải quyết thì cơ quan thuế cũng ra thông báo hủy thông báo thu nghĩa vụ tài chính, giúp người sử dụng đất không phải chịu chế tài theo Luật quản lý thuế (bao gồm khoản tiền chậm nộp, phạt vi phạm hành chính, quyết định cưỡng chế…)
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội)