Trong ca khúc danh tiếng “Như tiếng thở dài”, nhạc sĩ Trịnh Công Sơn đã than thở về sự vô vọng của nhân loại trong kiếm tìm “cuộc vui chung”. Trong xã hội, mỗi người có một mục tiêu sống, niềm vui sống khác nhau, dẫn đến “Người vinh quang mơ ước địa đàng/Người gian nan mơ ước bình thường”. Và bởi thế, Trịnh chỉ biết thở dài: “Làm sao đến gần hi vọng cuộc vui chung”.
Sự loay hoay trong định giá đất (gồm có công cụ bảng giá đất ban hành hàng loạt theo tuyến phố, vị trí) chính là quá trình đi kiếm tìm “hi vọng cuộc vui chung” như thế. Như tôi đã viết trong không biết bao nhiêu là bài báo, bài trả lời báo chí, truyền hình, phát thanh, bài post trên blog, trang cá nhân: “bảng giá đất” là “công cụ vạn năng” được lồng ghép quá nhiều mục tiêu quản lý – trong đó có những mục tiêu xung đột với nhau.
Mọi thứ đều xoay quanh “bảng giá đất”. Giá đất là cơ sở để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất, chẳng hạn khi giao đất cho doanh nghiệp làm dự án. Bảng giá đất là cơ sở để tính tiền bồi thường cho dân trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Bảng giá đất cũng là công cụ xác định các chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân.
Đơn cử, các trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ hay thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… đều căn cứ theo bảng giá đất. Nếu bảng giá đất tăng gấp 2 lần thì tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp đôi.
Bởi vậy mà trong bài viết trên mục Tâm điểm, báo Dân trí, tôi đã viết về tính “hai mặt” của giá đất (“Tính hai mặt” của giá đất – Nguyễn Văn Đỉnh). Hay nói cách khác, giá đất là con dao có hai lưỡi.
Trong kiến nghị của Hiệp hội BĐS gửi Hà Nội (khi Hà Nội lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất mới, có tăng cao hơn so với bảng giá hiện hành) toát lên thông điệp: Giá đất tăng cao sẽ kéo mặt bằng giá BĐS đi lên, gây khó khăn cho người mua. Giá đất cao cũng làm tăng chi phí đầu vào, kéo theo chi phí xây dựng, vật liệu, lãi suất, thuế, phí… đẩy giá bán BĐS đi lên, ảnh hưởng đến cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu ở thực.
Phương án bồi thường cho một dự án tại quận Hoàng Mai, Hà Nội (nay là phường Hoàng Mai)
Một thông điệp cũng nằm trong kiến nghị ấy: Việc bảng giá đất tăng cao sẽ làm tăng gánh nặng ngân sách nhà nước khi thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây chính là vấn đề mấu chốt. “Cuộc vui chung” ở đây khó đạt được vì quyền, lợi ích của chủ thể này lại mâu thuẫn với quyền, lợi ích của chủ thể khác.
Bảng giá đất tăng cao thì doanh nghiệp (gồm cả doanh nghiệp BĐS và doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh ngành nghề khác) không vui vì làm tăng gánh nặng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bảng giá đất khống chế ở mức thấp sẽ làm hài lòng nhóm chủ thể này, nhưng lại khiến hàng ngàn, hàng vạn chủ thể khác “mất vui”: Ấy là những người dân bị thu hồi đất (hay “được thu hồi đất” nếu nói theo style dân túy). Tiền bồi thường về đất bám theo bảng giá đất sẽ thấp, tức là họ không được bồi thường thỏa đáng.
Chọn giá đất ở mức nào là một câu hỏi cực kỳ khó bởi đó là sự tìm kiếm hi vọng về một “cuộc vui chung”. Nhưng bên cạnh bảng giá đất, tôi đã từng kiến nghị về việc cần áp dụng một chính sách tài chính liên quan đất đai hợp lý: phải điều chỉnh hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Chính sách tài chính đất đai hợp lý có thể giúp khắc phục những bất cập của bảng giá đất, đặc biệt khi bảng giá đất tăng cao.
Bối cảnh mới sau Nghị quyết 254
“Cuộc vui chung” đã không đạt được và “Cuộc vui” của người này ngày càng xa “Cuộc vui” của người kia hơn kể từ ngày 01/01/2026, khi Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai có hiệu lực.
Trong thực tiễn hành nghề, tôi chủ yếu tư vấn pháp lý cho các chủ đầu tư dự án bất động sản – đối tượng khách hàng của tôi là các doanh nghiệp, và ít làm mảng đất đai của hộ gia đình, cá nhân. Lý do chính là tôi chọn mảng sở trường, ngoài ra còn có lý do phụ: tôi là người nhạy cảm, trong khi nhóm khách hàng hộ gia đình, cá nhân thường mang đến hồ sơ cùng sự phẫn uất và cả nước mắt.
Như hôm rồi, tôi tiếp một nhóm khách hàng có nhu cầu khiếu kiện do bị thu hồi đất. Họ mang đến tập hồ sơ mà tôi đọc lướt qua đã đồng cảm với nỗi bức xúc của họ. Họ là những người sử dụng đất đã xây dựng nhà cửa và ăn ở ổn định trên dưới 30 năm nay ngay tại quận Hoàng Mai, Hà Nội (nay là phường Hoàng Mai), vậy mà có hộ sử dụng hơn 160m2 đất, có nhà cấp 4 nhưng chỉ được bồi thường, hỗ trợ cả về đất và tài sản là chưa đầy 500 triệu đồng (có ảnh chụp dưới comment).
Tính trung bình, mỗi hộ chỉ được bồi thường 3 triệu đồng/m2, trong khi giá đất ở chỉ tính theo bảng giá đất ở khu vực này dao động trong khoảng 48 – 128 triệu (giá thị trường thì gấp n lần). Tôi đoán rằng ngay cả các cán bộ, công chức xây dựng, ký phê duyệt phương án GPMB cũng phải cảm thấy buồn lòng, hay ít nhất là thấy có gì đó sai sai trước những con số vô hồn và vô cảm ấy nhưng buộc phải làm vì… cơ chế, chính sách nó thế (ở hướng ngược lại, tôi từng gặp những cán bộ đã vướng vòng lao lý, tù tội vì phê duyệt giá bồi thường cho người dân cao hơn so với cơ chế, chính sách quy định và bị quy kết là làm trái công vụ, gây thiệt hại cho Ngân sách).
Trong một số talkshow truyền hình, bài giảng, hội thảo… trước đây, tôi từng chia sẻ quan điểm thế này: Người dân là chủ thể yếu thế, họ không được quyết định về mục đích sử dụng đất (do Nhà nước ấn định); không được quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (họ được lấy ý kiến nhưng rất tượng trưng); không được quyết định về chủ trương đầu tư các dự án mà trong đó có phát sinh việc thu hồi đất; họ buộc phải chấp hành quyết định thu hồi đất hoặc bị cưỡng chế phải bàn giao đất cho Nhà nước; và cuối cùng, họ KHÔNG ĐƯỢC QUYẾT ĐỊNH HAY THAM GIA Ý KIẾN VÀO KHÂU ĐỊNH GIÁ ĐẤT để tính tiền bồi thường.
TAND Tối cao từng có văn bản giải đáp để hướng dẫn các TAND về tình huống đương sự khiếu kiện quyết định hành chính về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì cho rằng giá bồi thường quá thấp so với thị trường và yêu cầu định giá đất theo giá thị trường. Theo đó, TAND Tối cao hướng dẫn các Tòa căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục đích thu hồi đất, giá đất cụ thể do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định để giải quyết vụ án mà không được tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất.
Câu hỏi được tôi đặt ra với các học viên của mình: Vậy thì ai bảo vệ người dân? Đến cả Tòa án – thiết chế mà Hiến pháp giao cho nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân cũng không được bảo vệ người dân trong trường hợp này thì ai sẽ là người đứng ra bảo vệ họ đây?
Trong các khóa đào tạo Pháp lý Bất động sản, tôi thường ví von quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất giống như trò chơi 1 vs 1 mà một bên là người chơi đồng thời cũng có toàn quyền quyết định luật chơi, khi ấy, trò chơi có công bằng hay không phụ thuộc vào sự đàng hoàng của tay chơi nắm luật chơi.
Tôi viết bài này với tinh thần xây dựng để đóng góp cho sự phát triển chung. Đây không phải một bài viết phản biện. Tôi biết rằng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất cũng như tính tiền bồi thường khi thu hồi đất diễn ra khá thuận lợi tại một số địa phương (trong đó có 2 đô thị lớn nhất là Hà Nội, TP HCM), dẫn đến sự đồng thuận cao của người dân khi GPMB cho các dự án hạ tầng trọng điểm. Chuyển động tích cực ấy là điều rất đáng ghi nhận.
Nhưng bên cạnh đó, việc định giá đất, giải quyết quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất trong một số trường hợp chưa được thỏa đáng và có nguy cơ trở nên xấu hơn sau khi Nghị quyết 254 có hiệu lực và giá đất bồi thường sẽ được ấn định theo bảng giá đất nhân hệ số. Tôi từng viết: Tăng trưởng kinh tế là quan trọng nhưng tăng trưởng kinh tế có ý nghĩa gì nếu nó đánh đổi bằng những đau khổ, bất công mà người dân phải gánh chịu?
Ngày 22/01/2026
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh