Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đã được ban hành và trong cùng ngày, Bộ Chính trị đã ban hành Kế hoạch số 07-KH/TW để triển khai thực hiện Nghị quyết số 21.
Kế hoạch số 07 của Bộ Chính trị đóng vai trò là “kịch bản triển khai” mang tính mệnh lệnh hành chính – chính trị đối với Nghị quyết số 21. Văn bản này cụ thể hóa các định hướng chiến lược thành lộ trình, nhiệm vụ và phân công trách nhiệm rõ ràng cho từng cơ quan trong hệ thống chính trị.
1. Lộ trình sửa đổi Luật Đất đai 2024 và hệ thống pháp luật liên quan (Mốc hoàn thành: giai đoạn 2026 – 2030)
– Quy mô cải cách thể chế rộng lớn: Bộ Chính trị giao Đảng ủy Chính phủ chủ trì, phối hợp với Đảng ủy Quốc hội không chỉ sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 mà còn phải sửa đổi đồng bộ hơn 15 luật có liên quan: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật PPP, Luật Quản lý sử dụng tài sản công, Luật Quản lý và đầu tư vốn nhà nước tại doanh nghiệp, Luật Giá, Luật Ngân sách nhà nước, các luật về thuế…
– Mục tiêu: Xử lý triệt để các điểm chồng chéo, xung đột pháp luật vốn là nguyên nhân gây ách tắc dự án đầu tư trong thời gian qua, bảo đảm tính liên thông, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
2. Tái cấu trúc bộ máy quản lý đất đai và xác định giá đất (Mốc hoàn thành: 2026)
– Sắp xếp bộ máy: Ban Tổ chức Trung ương và Đảng ủy Bộ Nội vụ chịu trách nhiệm tham mưu hoàn thiện tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động của: (i) Các tổ chức phát triển quỹ đất; (ii) Cơ quan thực hiện chức năng quản lý giá đất; (iii) Cơ quan xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.
– Ý nghĩa: Việc đưa ra thời hạn hoàn thành ngay trong năm 2026 nhằm chuẩn bị sẵn sàng hạ tầng tổ chức, bộ máy trước khi chuyển giao chức năng quản lý/xác định giá đất từ ngành tài nguyên môi trường sang cơ quan tài chính theo định hướng của Nghị quyết số 21.
3. Kiểm kê chuyên đề và quản lý đất đai kết hợp An ninh – Quốc phòng
– Đất lúa và Đất rừng (Hoàn thành năm 2027): Đảng ủy Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Tài chính và các tỉnh/thành ủy xây dựng Đề án kiểm kê đất đai chuyên đề về hiện trạng đất trồng lúa, đất rừng trên phạm vi toàn quốc. Đây là cơ sở thực tiễn để triển khai chính sách chuyển đổi linh hoạt diện tích đất lúa kém hiệu quả.
– Đất Quốc phòng, An ninh (Hoàn thành năm 2027): Quân ủy Trung ương và Đảng ủy Công an Trung ương xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh; tập trung vào cơ chế sử dụng đất kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, kinh tế.
– Cơ sở dữ liệu & Chuyển đổi số: Đảng ủy Công an Trung ương được giao nhiệm vụ đầu tư trang thiết bị, tăng cường chuyển đổi số để tham gia quản lý cơ sở dữ liệu về đất đai và bất động sản.
4. Thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án tồn đọng (Mốc hoàn thành: 2027)
Đây là nội dung nổi bật của Nghị quyết số 21 (Khoản 5, Mục III) và được Kế hoạch số 07 cụ thể hóa thành kế hoạch thực hiện cụ thể.
– Nhiệm vụ: Đảng ủy Chính phủ và Đảng ủy Quốc hội được giao xây dựng, trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm về cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng triển khai hoặc không thể chuyển nhượng.
– Nguyên tắc tài chính: Việc mua lại dựa trên nguyên tắc “tính đúng, tính đủ, hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư” và “không bao gồm địa tô chênh lệch” (nhằm giảm chi phí cho Nhà nước).
– Ý nghĩa chính sách: Đây là giải pháp “kép” giúp tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản, xử lý nợ xấu dự án tồn đọng, đồng thời tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để giải quyết nhu cầu an sinh xã hội.
Đánh giá: Đây là giải pháp có tính chất trưng mua các dự án “đắp chiếu” để tạo quỹ nhà ở thuộc tài sản công (Nhà nước sẽ cho thuê quỹ nhà này hoặc để tạo quỹ nhà nhằm giải quyết chính sách an sinh xã hội, các chương trình mục tiêu… của Nhà nước).
* Trích dẫn nội dung này theo Kế hoạch số 07:
– Nhiệm vụ của Đảng uỷ Quốc hội (Điểm b, Khoản 1, Mục III): “b) Lãnh đạo, chỉ đạo ban hành Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của Nhân dân trên cơ sở tính đúng, tính đủ, hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư, không bao gồm địa tô chênh lệch (hoàn thành trong năm 2027).”
– Nhiệm vụ của Đảng uỷ Chính phủ (Điểm c, Khoản 2, Mục III): “c) Chỉ đạo việc xây dựng và trình Quốc hội ban hành Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của Nhân dân trên cơ sở tính đúng, tính đủ, hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư, không bao gồm địa tô chênh lệch (hoàn thành trong năm 2027).”
Link tải Nghị quyết số 21-NQ/TW: Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026
Link tải Kế hoạch số 07-KH/TW: Kế hoạch số 07-KH/TW ngày 28/7/2026 của Bộ Chính trị thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh