Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Đảng về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan vừa ban hành đã dấy lên lo ngại về vấn đề ấn định thời hạn sở hữu, sử dụng chung cư.
>>Bỏ “tư duy bao cấp” để xây dựng lại nhà chung cư – Nguyễn Văn Đỉnh
Đặc biệt, một số đối tượng không hiểu vì lý do nào đã đăng đàn phân tích, bình luận về vấn đề thời hạn sở hữu/sử dụng chung cư theo Nghị quyết 21 (có thể do hiểu biết hạn chế hoặc chỉ là chiêu trò bơm thổi để tạo tâm lý FOMO nhằm “thoát hàng”, với thông điệp: hãy mua chung cư ngay bởi sau khi sửa Luật Đất đai thì các chung cư mới sẽ chỉ được cấp sổ có thời hạn!?).
Về vấn đề này, qua nghiên cứu Nghị quyết 21, tôi – luật sư Nguyễn Văn Đỉnh – nhận thấy Nghị quyết 21 cơ bản duy trì chính sách đất đai đối với nhà ở thương mại (gồm nhà chung cư) như chính sách, pháp luật hiện hành, chỉ nâng một số quy định trong luật lên Nghị quyết để thiết lập căn cứ chính trị vững chắc, khi làm luật sửa đổi sẽ không phải “nâng lên đặt xuống” (Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật gọi đây là “quy trình chính sách”).
Theo Nghị quyết 21, chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài và sở hữu công trình không thời hạn. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế chỉ là một khái niệm danh nghĩa. Nếu hết thời hạn sử dụng mà nhà chung cư vẫn bảo đảm chất lượng thì vẫn được tiếp tục sử dụng, chứ không có chuyện bị cưỡng chế phá dỡ hoặc người dân phải đóng thêm tiền.
Điểm thay đổi duy nhất của Nghị quyết 21, và theo hướng tích cực, là việc đã đặt QUYỀN của chủ sở hữu nhà chung cư bên cạnh NGHĨA VỤ. Đây chính là điểm mà tôi đã có ý kiến ngay trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở năm 2023 (xem bài báo của tôi từ 3 năm trước trên mục Tâm điểm, Báo Dân trí: Bỏ “tư duy bao cấp” để xây dựng lại nhà chung cư).
Theo đó, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong Luật Nhà ở 2023 được thiết kế mang nặng tính “bao cấp”, quy định phần lớn trách nhiệm thuộc về Nhà nước mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu: Nhà nước phải bố trí vốn ngân sách để kiểm định chất lượng nhà chung cư; một số trường hợp phải xây dựng lại nhà chung cư bằng vốn đầu tư công; khi xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được mặc nhiên tái định cư tại chỗ với căn hộ có diện tích lớn hơn…
“…để thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư thì Luật Nhà ở cần coi đó là trách nhiệm của các chủ sở hữu trên nguyên tắc “ai được hưởng quyền, người đó chịu nghĩa vụ”. Sự giúp đỡ của Nhà nước chỉ nên dừng lại ở các gói vay ưu đãi hay việc hỗ trợ đấu nối hạ tầng.” – Tôi viết từ 3 năm trước.
Nghị quyết 21 đã tiếp thu để làm rõ: “Chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư…”, tức là đã quàng trách nhiệm đóng góp về tài chính với chủ sở hữu. Như vậy, Luật Nhà ở sửa đổi phải làm rõ là nếu xây dựng lại chung cư thì người dân phải tự bỏ tiền.
Tư duy bao cấp sẽ chấm dứt, kiến nghị của tôi từ 3 năm trước nay đã được lắng nghe.
Một cách tổng quát, nhìn từ Nghị quyết 21 thì chính sách đất đai đối với các dự án nhà ở, gồm nhà chung cư, cơ bản sẽ không thay đổi so với quy định hiện hành – không tốt hơn mà cũng chẳng xấu hơn.
Do đó, người dân cần cảnh giác, thận trọng để tránh mắc bẫy tâm lý của giới đầu cơ, “cò” bất động sản mà mua vội với giá đắt do lo ngại: mua nhanh kẻo hết chung cư sở hữu lâu dài.
Ngày 30/7/2026
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh