Trong mỗi nghề nghiệp, nếu ta có những đồng nghiệp (tạm gọi là vậy) giỏi thì sẽ tạo ra cho ta thêm nhiều lợi ích, giá trị, đó là cái may mắn mà ta có được. Góp ý/phản biện của họ giúp ta củng cố, làm sâu sắc thêm lập luận, quan điểm của mình. Mình có may mắn khi được trao đổi thường xuyên và học hỏi được nhiều từ anh Lê Hoàng Châu HoREA, người phải được gọi là “cuốn cẩm nang sống” của ngành BĐS ở Việt Nam.
Tham gia nhiều diễn đàn, nhiều hội nghị và thảo luận về cùng một vấn đề với anh Châu trong những năm qua thực sự là bổ ích với mình. Mình tìm thấy nhiều điểm tương đồng với anh Châu, rất nhiều lần ý kiến của anh Châu và mình có sự tương đồng, nhiều trường hợp là trùng khớp (như đề xuất bỏ công cụ Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở khỏi Luật Nhà ở; cải cách thủ tục chuyển nhượng dự án cho tinh gọn; luật hóa quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại VN; mở rộng việc nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không có đất ở được làm nhà ở thương mại nếu phù hợp quy hoạch; cắt giảm thủ tục chuyển nhượng dự án là tài sản bảo đảm để xử lý nợ của ngân hàng…)
Tuy nhiên cũng có đôi lúc có quan điểm khác, thậm chí trái chiều, chẳng hạn tại hội thảo do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội & Bộ XD tổ chức để tham vấn chuyên gia về Luật Nhà ở (sửa đổi), anh Châu kiến nghị luật hóa theo hướng chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải nộp 100% tiền sử dụng đất + đóng góp thêm 20% tiền sử dụng đất nữa vào quỹ phát triển nhà ở xã hội, mình phản biện ngay: Không thể yêu cầu làm điều đó vì phát triển NOXH suy cho cùng là trách nhiệm, chức năng của Nhà nước (Nhà nước phải đảm bảo an sinh xã hội, phúc lợi xã hội). Còn chủ đầu tư nhà ở thương mại có trách nhiệm nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể (tính theo nguyên tắc thị trường), Nhà nước có trách nhiệm trích một phần tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư nhà ở thương mại đã nộp để hỗ trợ phát triển NOXH. KHÔNG THỂ BẮT CHỦ ĐẦU TƯ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI PHẢI ĐÓNG GÓP CHO PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI VÌ ĐÓ LÀ 1 CÁCH “LUẬT HÓA LÒNG TỐT”, ĐÃ LÀ LÒNG TỐT THÌ HÃY ĐỂ NÓ ĐẾN TỰ NHIÊN, ĐỂ DOANH NGHIỆP TỰ NGUYỆN ĐÓNG GÓP. Việc ép buộc người giàu phải làm từ thiện sẽ khiến mất đi giá trị của việc làm từ thiện, biến nó trở thành trách nhiệm, gánh nặng. Và hơn nữa, phương án tính giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư chỉ cho phép chủ đầu tư nhà ở thương mại được hưởng 15% lợi nhuận từ dự án thì làm sao chủ đầu tư có đủ lãi để nộp thêm 20% tiền sử dụng đất vào quỹ NOXH?
Hay gần nhất là tranh luận liên quan đến Thông tư số 22/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (sửa Thông tư số 41/2016/TT-NHNN). Anh Châu cho rằng Thông tư 22 khiến khách hàng không thể vay vốn để mua nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp bằng chính nhà ở đó mà phải có tài sản bảo đảm khác. Quan điểm của mình ngược lại: Thông tư số 41/2016, số 22/2023 không hạn chế cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai; việc cho vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thực hiện ổn định theo Thông tư số 26/2015/TT-NHNN. Và sau khi báo trích dẫn ý kiến mình thì anh Châu tiếp tục đăng đàn phản biện (như ảnh gửi kèm). Anh Châu dẫn khoản 3 Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật:“ Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau” =>Thông tư số 41/2016, số 22/2023 ban hành sau Thông tư số 26/2015 nên anh Châu cho rằng quy định cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai của Thông tư số 26/2015 sẽ bị phủ bởi Thông tư 22/2023!?
(Kèm theo VB kiến nghị đến TTg và NHNN, anh Châu đính kèm 2 bài báo dẫn lời mình. 
Thế này thì có gọi là “yêu thương” nhau quá không đây? 
Link Bài báo anh Châu gửi kèm: Thông tư 22/2023/TT-NHNN: Không ảnh hưởng đến vay tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai)
Ở đây mình cho rằng khoản 3 Điều 156 Luật ban hành VB QPPL sẽ không được áp dụng cho trường hợp này vì không có việc các VB QPPL có quy định khác nhau về cùng một vấn đề; ngược lại, Thông tư số 26/2015 và Thông tư số 41/2016 (sửa bởi Thông tư số 22/2023) quy định về NHỮNG VẤN ĐỀ KHÁC NHAU. Cụ thể:
– Thông tư số 26/2015 quy định về việc cho vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai: trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tại tổ chức tín dụng đối với các tài sản gồm: Dự án nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư; nhà ở hình thành trong tương lai của khách hàng mua của chủ đầu tư…;
– Thông tư số 41/2016 (sửa bởi Thông tư số 22/2023) quy định về tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, dựa trên chức năng nhiệm vụ của Ngân hàng Nhà nước được giao trong Luật Ngân hàng Nhà nước (Điều 4), Luật Các tổ chức tín dụng (Điều 130)…
=>Do phạm vi điều chỉnh của các Thông tư là khác nhau, quy định về những vấn đề khác nhau nên không thể áp khoản 3 Điều 156 Luật ban hành VB QPPL để cho rằng quy định cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai của Thông tư số 26/2015 sẽ bị phủ bởi Thông tư 22/2023.
Nhân một vấn đề thời sự, xin giãi bày mấy ý để hầu chuyện các cụ trên cộng đồng nhà Phây, kể chuyện cho vui (và cũng để chia sẻ các quan điểm pháp lý, chia sẻ cách thức đọc, nghiên cứu, phân tích văn bản pháp luật…) chứ không có ý gì. Anh Châu vẫn là người mình nể phục bởi kho kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng về thị trường BĐS nói chung và khía cạnh pháp lý BĐS nói riêng, mình luôn mong muốn được san sẻ từ “túi khôn” này.