Những ngày qua, báo chí và mạng xã hội ồn ào bởi rất nhiều phản ánh của người dân về việc thu hồ sơ bán nhà ở xã hội tại dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu (tên chính thức: dự án khu nhà ở xã hội Thượng Thanh và đấu nối hạ tầng khu vực tại phường Bồ Đề, thành phố Hà Nội) do Liên danh Công ty cổ phần BIC Việt Nam – Công ty cổ phần Him Lam Thủ đô làm chủ đầu tư.
Báo đưa tin: Người dân hơn 10 ngày chưa nộp được hồ sơ online mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư lên tiếng
Liên quan đến lùm xùm này, Sở Xây dựng thành phố Hà Nội đã có văn bản số 14147/SXD-PTĐT ngày 21/10/2025 gửi chủ đầu tư và trả lời kiến nghị của người dân. Công ty cổ phần BIC Việt Nam, đại diện chủ đầu tư cũng đã có thông cáo báo chí để trả lời ý kiến khách hàng.
Công văn số 14147/SXD-PTĐT của Sở Xây dựng
Thông cáo báo chí của Công ty cổ phần BIC Việt Nam, đại diện chủ đầu tư
Qua nghiên cứu ý kiến của người dân, Sở Xây dựng và đại diện chủ đầu tư, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nêu ý kiến về một số vấn đề pháp lý liên quan dự án và quy định của pháp luật về nhà ở xã hội như sau:
Vấn đề 1: Tranh luận về thời điểm, thời gian phải công bố công khai tại website của Sở Xây dựng về số căn hộ sẽ bán và thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ
Ý kiến của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh:
Nội dung này liên quan đến quy định của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP và cách giải thích, diễn giải quy định của pháp luật. Điểm b khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định: “b) Trước khi thực hiện việc bán, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ dự kiến bán và thời điểm dự kiến bắt đầu nhận hồ sơ, bắt đầu bán để Sở Xây dựng biết, kiểm tra và công bố công khai tại Trang Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án trong thời gian tối thiểu là 30 ngày kể từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở tại dự án;”.
Theo thông cáo báo chí của Công ty Cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư diễn giải quy định: Việc công bố công khai tại website của Sở Xây dựng kéo dài tối thiểu là 30 ngày kể từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở trở đi (30 ngày theo chiều tiến kể từ mốc bắt đầu thu hồ sơ).
Tuy nhiên dưới góc độ lý luận, có thể thấy ý nghĩa của việc công bố công khai tại website của Sở Xây dựng các thông tin về số căn hộ sẽ bán và thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ nhằm giúp khách hàng có nhu cầu có sự chủ động chuẩn bị hồ sơ để sẵn sàng, khi chủ đầu tư bắt đầu thu hồ sơ thì đem nộp luôn (tránh rơi vào thế bị động, không kịp chuẩn bị hồ sơ). Quy định này có tác dụng đảm bảo tính cạnh tranh, công khai, minh bạch, tránh sự thông đồng giữa chủ đầu tư và một nhóm đối tượng khách hàng để trục lợi.
Như vậy, việc công khai thông tin cần thực hiện theo chiều lùi kể từ mốc bắt đầu thu hồ sơ: Nếu chủ đầu tư bắt đầu thu hồ sơ từ ngày 01/10/2025 thì phải công khai thông tin tại website của Sở Xây dựng chậm nhất vào ngày 01/9/2025 để người dân có tối thiểu 30 ngày chuẩn bị.
Ý nghĩa của thủ tục này cũng tương tự như quy định của pháp luật về đấu thầu: trước khi phát hành hồ sơ mời thầu để lựa chọn nhà thầu hoặc lựa chọn nhà đầu tư, bên mời thầu luôn phải công khai thông tin về kế hoạch đấu thầu, bao gồm thời điểm phát hành hồ sơ mời thầu để các nhà thầu, nhà đầu tư biết thông tin và chuẩn bị sẵn hồ sơ.
Ngược lại, nếu việc công khai trong 30 ngày theo chiều tiến kể từ mốc bắt đầu thu hồ sơ thì sẽ không còn phát huy được ý nghĩa của thủ tục công khai này.
Do đó, tôi kiến nghị Sở Xây dựng TP Hà Nội có văn bản gửi Bộ Xây dựng để hướng dẫn thực hiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP. Trường hợp cần thiết, kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ sửa đổi quy định nêu trên của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP để các địa phương, chủ đầu tư thống nhất cách hiểu và phù hợp với thực tiễn.
Vấn đề 2: Chủ đầu tư có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp các giấy tờ không có trong quy định của pháp luật hay không. Cụ thể, chủ đầu tư dự án yêu cầu nộp giấy xác nhận thông tin cư trú đối với trường hợp người đứng đơn không thường trú tại Hà Nội
Theo thông cáo báo chí, chủ đầu tư lý giải việc bổ sung giấy xác nhận thông tin cư trú: “Việc người dân sinh sống tại Hà Nội (người dân có nghĩa vụ đăng ký thường trú/tạm trú theo Luật Cư trú năm 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành) mới phát sinh nhu cầu nhà ở, mới được mua nhà ở xã hội tại khu vực Hà Nội là có cơ sở vì Quỹ NOXH của mỗi địa phương được quy hoạch dựa trên dân số và nhu cầu chỗ ở thực tế. […] Nếu không ràng buộc điều kiện thường trú/tạm trú, sẽ gây mất cân đối trong việc phân bổ quỹ nhà ở, ảnh hưởng đến quyền lợi của những người dân đang sinh sống ổn định ngay tại địa phương. Ngoài ra, việc NOXH được xây dựng để phục vụ người dân đang sinh sống, làm việc tại tỉnh, thành phố nơi có NOXH. […]”
Ý kiến của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh:
Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội; đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước về nhà ở xã hội; trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội… đã được quy định tại Luật Nhà ở 2023, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (sửa bởi Nghị định số 261/2025/NĐ-CP) và hướng dẫn tại Thông tư số 05/2024/TT-BXD. Pháp luật về nhà ở không giao, phân cấp, phân quyền cho địa phương hay các chủ đầu tư được ban hành các giấy tờ, điều kiện khác không có trong quy định tại các văn bản pháp luật nêu trên.
Do đó, việc chủ đầu tư yêu cầu một “giấy phép con” là giấy xác nhận thông tin cư trú đối với trường hợp người đứng đơn không có đăng ký thường trú tại Hà Nội là không đúng quy định của pháp luật về nhà ở.
Là một chuyên gia tham gia góp ý xây dựng Luật Nhà ở 2023, tôi được tiếp nhận thông tin về quá trình xây dựng luật này, cơ quan quản lý đã đề xuất bỏ điều kiện về cư trú để được thụ hưởng hỗ trợ nhà ở xã hội. Mục đích của chính sách này là để khẳng định quyền tự do cư trú của công dân theo Luật Cư trú, đồng thời vẫn đảm bảo chặt chẽ, tránh trục lợi do việc hỗ trợ nhà ở xã hội chỉ được thực hiện duy nhất 01 lần trong đời (Điều 78 Luật Nhà ở 2023).
Hiện nay, Chính phủ đang triển khai Đề án 06 về phát triển ứng dụng dữ liệu về dân cư, định danh và xác thực điện tử phục vụ chuyển đổi số quốc gia, trong đó các thông tin về nhà ở sẽ được tích hợp lên hệ thống. Sau khi người dân được hỗ trợ về nhà ở xã hội thì thông tin sẽ có trên hệ thống và người này sẽ được loại trừ vĩnh viễn khỏi đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội.
Các lý lẽ mà chủ đầu tư nêu tại thông cáo báo chí là quan điểm riêng của chủ đầu tư, không phù hợp với quy định và tinh thần đổi mới của Luật Nhà ở 2023. Việc chủ đầu tư tự đặt ra các giấy tờ không có trong quy định của pháp luật là vi phạm quy định của pháp luật về nhà ở xã hội, tạo ra các “rào cản kỹ thuật” tiếp cận nhà ở xã hội cho khách hàng nên cần phải được chấn chỉnh, xử lý.
Vấn đề 3: Chủ đầu tư tổ chức thu hồ sơ theo hình thức online trên hệ thống của chủ đầu tư và chỉ thu 70 bộ hồ sơ một ngày, điều này có đúng quy định hay không
Ngoài ra, khách hàng phản ánh việc chủ đầu tư đưa ra hình thức nộp online nhưng lại không có biện pháp nâng cấp hạ tầng công nghệ, dẫn đến luôn bị nghẽ mạng, quá tải, vậy trách nhiệm chủ đầu tư như thế nào?
Ý kiến của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh:
Hình thức thu hồ sơ online là hình thức mới, pháp luật về nhà ở không có quy định cụ thể về hình thức thu hồ sơ bán nhà ở xã hội nhưng cũng không cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức này. Theo xu hướng chuyển đổi số thì việc thu hồ sơ online cần được khuyến khích, tuy nhiên cần có hướng dẫn cụ thể.
Do đó, tôi đề xuất Bộ Xây dựng cần ban hành văn bản hướng dẫn để chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thống nhất cách thức thực hiện thu hồ sơ online. Đặc biệt, để khách quan, minh bạch thì Bộ Xây dựng nên chủ động xây dựng website, phần mềm thu hồ sơ online để các chủ đầu tư sử dụng (có trả phí để xây dựng, duy trì hệ thống).
Đối với thông tin chủ đầu tư và chỉ thu 70 bộ hồ sơ một ngày, điều này trái quy định của pháp luật về nhà ở. Cụ thể, Luật Nhà ở và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành không giới hạn số lượng khách hàng được nộp hồ sơ và không cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được quyền giới hạn, ngăn khách hàng nộp hồ sơ.
Theo lý giải của chủ đầu tư: “Chúng tôi đã lưu ý người dân về việc đâu có phải ai nộp online là đều nộp được. […] Và chắc chắn không chủ đầu tư nào có đủ nhân lực vật lực thu và chấm và loại gần 10.000 hồ sơ cả (Chúng tôi đã hỗ trợ cấp gần 10.000 mã hồ sơ khách hàng) đó là một con số khổng lồ. Hình thức chấm một hồ sơ không dễ dàng gì khi có tới 12 đối tượng và phù hợp với mỗi đối tượng lại là một bộ hồ sơ khác nhau, xong lại kiểm tra tính chân thật của các hồ sơ cần xác minh. Nên không dễ dàng gì để chấm xong một bộ hồ sơ chứ đừng nói con số lên tới hàng nghìn hồ sơ.”
Có thể hiểu rằng chủ đầu tư giới hạn số lượng khách hàng được nộp hồ sơ bởi sự khó khăn, phức tạp trong việc chấm hồ sơ; chủ đầu tư cũng trình bày về việc nhân lực, vật lực thu chỉ đủ để chấm gần 10.000 hồ sơ. Tuy nhiên như đã nêu, pháp luật về nhà ở không đặt ra giới hạn và về nguyên tắc, nếu có 100.000 khách hàng nộp hồ sơ thì chủ đầu tư đều phải tiếp nhận, đánh và để chọn được khách hàng mua nhà ở xã hội theo quy trình mà pháp luật về nhà ở quy định. Việc chủ đầu tư nêu khó khăn trong việc chấm hồ sơ để giới hạn khách hàng được nộp cũng tương tự việc tài xế viện lý do Luật Trật tự, an toàn giao thông đường bộ khó quá nên tự cho phép mình vi phạm./.
Báo chí đăng tải, trích dẫn ý kiến luật sư Nguyễn Văn Đỉnh:
Báo Vietnamnet: Dân mất 20 ngày chưa nộp được hồ sơ mua nhà ở xã hội, Sở Xây dựng Hà Nội lên tiếng