Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai (“Nghị quyết số 66.11”).
Tra cứu Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP: Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP xử lý khó khăn đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở
Báo chí đưa tin, dẫn ý kiến luật sư Nguyễn Văn Đỉnh:
Báo Dân trí: Tăng tiền đặt trước đấu giá đất lên 50%: Chặn bỏ cọc hay làm khó dân? | Báo Dân trí
Báo Pháp luật TP HCM: Nghị quyết 66.11/2026: Thêm công cụ để chấn chỉnh hoạt động đấu giá đất | Báo Pháp Luật TP. Hồ Chí Minh
Tạp chí VietnamFinance: Nâng mức đặt cọc đấu giá đất: Thuốc mạnh chặn đầu cơ hay rào cản thị trường?
Tạp chí Một Thế giới: Siết đấu giá đất: Thuốc liều cao cho một căn bệnh cũ
Tạp chí Vietnambiz: Nâng tiền cọc đấu giá đất có phải là ‘liều thuốc mạnh’ với đầu cơ?
Báo Đấu thầu: Nghị quyết xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá đất: Cần linh hoạt trong thực thi để phát huy hiệu quả
So với các phiên bản dự thảo, Nghị quyết số 66.11 đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh, chỉ quy định về tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân và việc xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá. Như vậy, Nghị quyết số 66.11 thu hẹp cả về loại đất (chỉ áp dụng cho “đất ở”) cũng như đối tượng (chỉ áp dụng cho chủ thể “cá nhân” tham gia đấu giá).
Nâng “mức cọc” đấu giá đất
Nghị quyết số 66.11 được ban hành với mục đích siết chặt kỷ luật đấu giá, đặc biệt là khắc phục tình trạng các cá nhân (giới “đầu lậu”) trả giá cao để trúng đấu giá rồi bỏ cọc, với mục đích thổi giá đất, gây lũng đoạn thị trường. Một quy định nổi bật là nâng mức tiền đặt trước (thường gọi là “mức cọc”) đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở lên từ 10% đến 50% giá khởi điểm (quy định cũ là từ 10% đến 20% giá khởi điểm, theo Điều 39 Luật Đấu giá tài sản).
Xin lưu ý, Nghị quyết không áp dụng với tổ chức kinh tế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án (trường hợp này vẫn áp dụng mức đặt trước từ 10% đến 20% giá khởi điểm).
Việc “mức cọc” tối đa lên tới 50% sẽ buộc người tham gia đấu giá phải thận trọng trước khi nộp hồ sơ và nộp tiền đặt trước để đấu giá đất, qua đó khắc phục tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc với mục đích thổi giá đất hoặc các hành vi không lành mạnh khác. Tuy nhiên quy định mới này theo tôi vẫn bộc lộ một số vướng mắc. Thứ nhất, việc quy định biên độ rất rộng (từ 10% đến 50% giá khởi điểm) cho “mức cọc” sẽ trao thẩm quyền rất rộng cho các địa phương khi tổ chức đấu giá đất, có thể gây lúng túng (không biết nên chọn mức nào). Mặt khác, về nguyên tắc địa phương có thể chọn “mức cọc” bằng 10% giá khởi điểm, thấp hơn mức tối đa của quy định cũ (20% giá khởi điểm), đặt ra dấu hỏi cho hiệu quả của quy định mới.
Thứ hai, nếu địa phương chọn “mức cọc” cao (bằng 50% giá khởi điểm) vô hình trung lại tạo ra rào cản cho người tham gia đấu giá, làm giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá đất.
Chẳng hạn, một nhóm chủ thể có mục đích xấu có thể câu kết với đơn vị tổ chức đấu giá đất để đưa một số lượng lớn thửa đất ở ra đấu giá tại cùng một thời điểm và quy định “mức cọc” bằng 50% giá khởi điểm, khiến người dân không kịp huy động nguồn tiền nộp tiền đặt trước, từ đó nhóm này có khả năng “thu gom” được một số lượng lớn thửa đất và “để dành” bán kiếm lời.
Cấm đấu giá đất tối đa 5 năm
Một quy định mới của Nghị quyết số 66.11 là bổ sung chế tài xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân sẽ ra quyết định cấm tham gia đấu giá: Từ 02 năm đến 05 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền; từ 06 tháng đến 03 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đủ tiền.
Theo quy định hiện hành của Điều 70 Luật Đấu giá tài sản, chế tài cấm tham gia đấu giá từ 06 tháng đến 05 năm chỉ áp dụng cho doanh nghiệp bỏ cọc khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án hoặc đấu giá cấp quyền khai thác khoáng sản. Nghị quyết số 66.11 đã bổ sung chế tài cấm đấu giá đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở.
Quy định mới này nhằm khắc phục “khoảng trống pháp luật” tại Điều 70 Luật Đấu giá tài sản, bổ trợ cho quy định mới về nâng “mức cọc” nhằm chấn chỉnh hiện tượng cá nhân trúng đấu giá rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của quy định này vẫn còn là dấu hỏi bởi các cá nhân hoàn toàn có thể nhờ người khác đứng tên thay để tham gia đấu giá (linh hoạt hơn so với trường hợp doanh nghiệp tham gia đấu giá đất thực hiện dự án). Cần nhấn mạnh rằng chính bởi việc đánh giá cá nhân có thể “lách” thông qua nhờ người khác đứng tên để tham gia đấu giá nên khi sửa đổi Luật Đấu giá tài sản vào năm 2024, cơ quan chủ trì soạn thảo đã không đề xuất chế tài cấm đối với cá nhân. Tuy nhiên sau 2 năm, chế tài này đã được đưa vào Nghị quyết số 66.11.
Về tổng thể, mọi chính sách đều có 2 mặt. Ở khía cạnh ngược lại, “siết” đấu giá đất bằng cách nâng mức tiền đặt trước lên tối đa 50% giá khởi điểm và bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá lên tới 05 năm có thể tạo “hàng rào kỹ thuật” hạn chế số lượng người tham gia đấu giá, từ đó không phát huy được hiệu quả của đấu giá như một công cụ để tối đa hóa giá trị của tài sản là quyền sử dụng đất – một loại tài sản công đặc biệt của nền kinh tế.
Phóng viên: Ở góc nhìn cá nhân, với quy định mới tại Nghị quyết, cần lưu ý gì trong quá trình thực thi để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, đạt được mục tiêu của chính sách khi ban hành, thưa ông?
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Như tôi đã nêu,mọi chính sách đều có 2 mặt và một chính sách dù tốt đến đâu thì điều quan trọng nhất nằm ở khâu triển khai thực thi của chính quyền địa phương. Chẳng hạn với quy định cho phép biên độ rất rộng (từ 10% đến 50% giá khởi điểm) cho “mức cọc” của cá nhân tham gia đấu giá đất, các địa phương sẽ có thẩm quyền rất rộng khi tổ chức đấu giá đất. Địa phương cần hiểu rõ thị trường, nhu cầu của người dân và cả mối tương quan giữa giá đất theo bảng giá đất cao/thấp thế nào so với giá giao dịch phổ biến trên thị trường để quyết định “mức cọc” cho phù hợp.
Chẳng hạn với địa phương có giá đất theo bảng giá đất thấp hơn hẳn so với giá giao dịch trên thị trường và người dân có nhu cầu về đất ở cao (do gia tăng dân số cơ học và gia tăng dân số tự nhiên mạnh mẽ) thì cần quy định “mức cọc” chiếm tỷ lệ cao so với giá khởi điểm (tiến gần đến mức 50% giá khởi điểm). Lý do là bởi giá khởi điểm (được xác định theo bảng giá đất) sẽ thấp hơn hẳn so với giá đất thị trường, tạo “sức hút” với nhóm đối tượng đầu tư, đầu cơ, tiềm ẩn các hành vi tiêu cực, nên cần tăng “mức cọc” để làm nản lòng nhóm đầu tư, đầu cơ. Ngược lại, với địa phương có giá đất theo bảng giá đất thấp gần với giá giao dịch trên thị trường thì bản thân giá khởi điểm đã tiệm cận giá đất thị trường nên cần quy định “mức cọc” chiếm tỷ lệ thấp so với giá khởi điểm (tiến gần về mức 10% giá khởi điểm) để mở rộng cơ hội cho người tham gia đấu giá.
Như vậy, sự chủ động, linh hoạt, sáng tạo của cấp thực thi sẽ quyết định việc chính sách mới được ban hành sẽ phát huy hiệu quả như mục đích ban hành, thực sự đưa chính sách vào cuộc sống, tránh các hành vi “lách luật” để trục lợi.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh