Báo chí đăng tải ý kiến luật sư Đỉnh:
Báo Thanh niên: Luật sư lo ‘ma trận’ hệ số tính giá đất sẽ ‘đánh đố’ các địa phương
Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (Nghị quyết 254). Nghị quyết được ban hành với tinh thần tháo gỡ những vướng mắc bộc lộ sau thời gian ngắn thi hành Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên theo dự thảo Nghị định quy định chi tiết Nghị quyết 254 mà Bộ NN&MT trình, việc xác định giá đất sẽ trở nên vô cùng phức tạp, gây áp lực đáng kể cho khâu thực thi ở địa phương.
Tháo gỡ hay trói buộc?
Nghị quyết số 254/2025/QH15 được ban hành nhằm tháo gỡ vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai 2024, trong đó có vấn đề xác định giá đất. Việc xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024 được cho là quá phức tạp, kéo dài thời gian và tạo rủi ro cho người quyết định giá đất. Nghị quyết 254 đi theo hướng chuyển hầu hết các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể tại Điều 160 Luật Đất đai sang áp dụng bảng giá đất, đồng thời quy định bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất (là hệ số để điều chỉnh tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất).
Tại dự thảo Nghị định quy định chi tiết Nghị quyết 254 mà Bộ NN&MT trình Chính phủ tại Tờ trình số 244/TTr-BNNMT ngày 23/12 (sau khi tiếp thu, giải trình kết quả thẩm định của Bộ Tư pháp) đã quy định cụ thể các trường hợp áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, có 2 nhóm trường hợp như sau:
Nhóm 1 (quy định tại khoản 1 Điều 6 dự thảo Nghị định) – các trường hợp áp dụng bảng giá đất, không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (K): Chính là các trường hợp áp dụng bảng giá đất như Điều 159 Luật Đất đai 2024 (trường hợp: giá đất tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, khi chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân; giá đất tính tiền thuê đất trả hằng năm; giá đất tính thuế, lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính…)
Nhóm 2 (quy định tại khoản 2 Điều 6 dự thảo Nghị định) – các trường hợp áp dụng đồng thời cả bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (K): tương ứng các trường hợp tại Điều 160 Luật Đất đai 2024, tức là nhóm trước đây quy định phải áp dụng giá đất cụ thể (như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần đối với tổ chức, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất…)
Phương thức quy định như dự thảo Nghị định cho thấy cơ quan quản lý chủ định sử dụng hệ số K thay cho giá đất cụ thể (để “kéo” giá đất về gần hơn với giá thị trường). Mục đích của quy định này là nhằm phần nào phản ánh tính chất thị trường của giá đất (để tránh thất thu ngân sách nhà nước khi định giá đất theo bảng giá quá thấp, đồng thời để tránh gây thiệt hại cho người dân nếu tính tiền bồi thường theo bảng giá), đồng thời để đẩy nhanh tiến độ xác định giá đất, khắc phục nhược điểm của giá đất cụ thể.
Tuy nhiên đi vào chi tiết quy định tại Điều 9 dự thảo Nghị định thì việc tính toán hệ số điều chỉnh giá đất (K) sẽ trở nên vô cùng phức tạp, nhiều tầng nấc, bao gồm 3 loại hệ số: (i) Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường; (ii) Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch; (iii) Hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Trong số 3 loại hệ số điều chỉnh giá đất này, dự thảo Nghị định chỉ có hướng dẫn xác định cho hệ số đầu tiên (Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường xác định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí; tạm gọi là hệ số K1). Trong khi đó, 2 hệ số điều chỉnh giá đất còn lại đều không có quy định cụ thể. Chẳng hạn, với hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (tạm gọi là hệ số K2), dự thảo chỉ hướng dẫn xác định theo từng loại đất và theo các mức hệ số sử dụng đất: “Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan quản lý quy hoạch, kiến trúc, cơ quan tài chính cấp tỉnh phân chia các mức hệ số sử dụng đất, điều tra thông tin quy hoạch xây dựng chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, giá đất của các dự án; tổng hợp, phân loại thông tin theo các mức hệ số sử dụng đất; đề xuất hệ số điều chỉnh theo quy hoạch trình UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định.” Quy định chung chung này chẳng khác nào “đánh đố” chính quyền địa phương, trong khi dự thảo Nghị định cũng không giao cho Bộ NN&MT ban hành Thông tư hướng dẫn nội dung này.
Ngoài ra, dự thảo sử dụng thuật ngữ “các mức hệ số sử dụng đất” là thuật ngữ hoàn toàn mới, chưa được quy định trong các văn bản pháp luật về đất đai cũng như các văn bản pháp luật về quy hoạch, về quy hoạch đô thị và nông thôn, sẽ gây lúng túng nếu không có hướng dẫn rõ ràng (pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn chỉ có thuật ngữ “hệ số sử dụng đất”, không có thuật ngữ “mức hệ số sử dụng đất”). Ngoài ra, tại một số khu vực chưa được “phủ kín quy hoạch” (đặc biệt tại khu vực nông thôn) nên chưa xác định được các chỉ tiêu quy hoạch về mật độ xây dựng công trình, tầng cao, hệ số sử dụng đất… Tại các vị trí này, khả năng xác định hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (hệ số K2) là bất khả thi.
Với hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (tạm gọi là hệ số K3), dự thảo giao: “Căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan xác định yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất, xác định mức ảnh hưởng đến giá đất trình UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định.” Đây có thể coi là “điều khoản quét” để dự liệu cho các tình huống có thể phát sinh trong tương lai, ảnh hưởng đến biến động giá đất nhưng có thể gây lúng túng cho khâu thực thi ở địa phương (địa phương không xác định được khi nào phải ban hành hệ số K3, nếu không ban hành thì có rủi ro nào không). Chẳng hạn cơ quan hậu kiểm chỉ ra một yếu tố và cho rằng co ảnh hưởng đến giá đất và quy trách nhiệm cho địa phương không kịp thời ban hành hệ số K3 điều chỉnh. Dự thảo Nghị định cũng không giao cho Bộ NN&MT ban hành Thông tư hướng dẫn nội dung này.
Như vậy, dự thảo Nghị định quy định chi tiết Nghị quyết 254 mà Bộ NN&MT trình Chính phủ dường như chưa phù hợp với tinh thần “tháo gỡ vướng mắc” của Nghị quyết 254, có thể gây ra sự lúng túng nhất định ở khâu thực thi, đặc biệt có thể dẫn đến áp dụng tùy tiện, mỗi địa phương thực hiện một cách khác nhau, ảnh hưởng đến tính công bằng và sự nhất quán trong xây dựng, thực thi pháp luật.