Vài tháng trước, báo chí và mạng xã hội ồn ào bởi rất nhiều phản ánh của người dân về việc thu hồ sơ bán nhà ở xã hội tại một dự án nhà ở xã hội “hot” tại khu vực nội đô thủ đô Hà Nội.
Sở Xây dựng TP Hà Nội và chủ đầu tư đã có thông cáo báo chí để trả lời ý kiến khách hàng.
Thời điểm đó, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh đã có bài viết phân tích, mổ xẻ các vấn đề pháp lý liên quan: https://lsnguyendinh.com/phap-ly-dung-sai-trong-ban-nha-o-xa-hoi-rice-city-long-chau/
Trong số các vấn đề pháp lý được nêu, vấn đề được quan tâm nhất là: Chủ đầu tư dự án NOXH phải công khai trong tối thiểu 30 ngày trước thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua hay trong tối thiểu 30 ngày sau thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ? Tranh cãi xảy ra liên quan đến một quy định rất tối nghĩa tại điểm b khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP – một quy định tạo ra cách hiểu không thống nhất.
Theo thông cáo báo chí, chủ đầu tư diễn giải quy định theo hướng: Việc công bố công khai kéo dài tối thiểu là 30 ngày kể từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở trở đi (30 ngày theo chiều tiến kể từ mốc bắt đầu thu hồ sơ).
Tuy nhiên dưới góc độ lý luận, có thể thấy ý nghĩa của việc công bố công khai các thông tin về số căn hộ sẽ bán và thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ nhằm giúp khách hàng có nhu cầu có sự chủ động chuẩn bị hồ sơ để sẵn sàng, khi chủ đầu tư bắt đầu thu hồ sơ thì đem nộp luôn (tránh rơi vào thế bị động, không kịp chuẩn bị hồ sơ). Quy định này có tác dụng đảm bảo tính cạnh tranh, công khai, minh bạch, tránh sự thông đồng giữa chủ đầu tư và một nhóm đối tượng khách hàng để trục lợi.
Như vậy, việc công khai thông tin cần thực hiện theo chiều lùi kể từ mốc bắt đầu thu hồ sơ: Nếu chủ đầu tư bắt đầu thu hồ sơ từ ngày 01/10/2025 thì phải công khai thông tin chậm nhất vào ngày 01/9/2025 để người dân có tối thiểu 30 ngày chuẩn bị.
Ý nghĩa của thủ tục này cũng tương tự quy định về đấu thầu: trước khi phát hành hồ sơ mời thầu, bên mời thầu luôn phải công khai thông tin về kế hoạch đấu thầu, bao gồm thời điểm phát hành hồ sơ mời thầu để các nhà thầu, nhà đầu tư biết thông tin và chuẩn bị sẵn hồ sơ.
Ngược lại, nếu việc công khai trong 30 ngày theo chiều tiến kể từ mốc bắt đầu thu hồ sơ thì sẽ không còn phát huy được ý nghĩa của thủ tục công khai này.
Tại bài viết tháng 10/2025, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nêu ý kiến: “Tôi kiến nghị Sở Xây dựng TP Hà Nội có văn bản gửi Bộ Xây dựng để hướng dẫn thực hiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP. Trường hợp cần thiết, kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ sửa đổi quy định nêu trên của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP để các địa phương, chủ đầu tư thống nhất cách hiểu và phù hợp với thực tiễn.”
Đề xuất này đã được tiếp thu: Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 sửa đổi, bổ sung các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản; trong đó có sửa Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP và nêu rõ: “Việc công khai thông tin phải thực hiện tối thiểu 30 ngày trước thời điểm bắt đầu tiếp nhận hồ sơ”.
Như vậy, những tranh cãi xung quanh quy định rất tối nghĩa tại điểm b khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (cũ) đã chấm dứt và chủ đầu tư đã hết cơ hội “đánh úp” người mua nhà ở xã hội.
Xem Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 sửa đổi, bổ sung các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản: Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở kinh doanh bất động sản
Ngày 11/02/2026
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh