Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bỏ quy định về thời hạn sở hữu chung cư phải chăng sẽ “cản đường” triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ?
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống, tập trung tại: Hà Nội (có 1.579 nhà chung cư), TP Hồ Chí Minh (575), Hải Phòng (205), Quảng Ninh (60)… Nhiều năm qua, các địa phương đã rà soát chung cư cũ, thực hiện kiểm định để lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhưng tiến độ vô cùng chậm chạp.
Đi tìm lý do giải thích cho sự chậm chạp này, một nguyên nhân thường được nêu là thời hạn sở hữu. Một số ý kiến cho rằng việc nhà chung cư đã xuống cấp, hư hỏng nhưng người dân được cấp sổ với thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài (không có thời hạn) là nguyên nhân gây bế tắc trong cải tạo, xây dựng lại.
Thời hạn sở hữu có là vấn đề?
Đây cũng là một lập luận quan trọng để Bộ Xây dựng đề xuất chung cư chỉ được sở hữu có thời hạn trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Sau một thời gian thảo luận, chính sách này đã được rút khỏi đề xuất trước khi dự thảo Luật Nhà ở trình ra Quốc hội xem xét.
Vậy thời hạn sở hữu có phải là rào cản với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tại các đô thị hay không? Tôi cho rằng hoàn toàn không. Ngược lại, sẽ có rất nhiều sự xáo trộn nếu nhà làm luật ấn định thời hạn sở hữu cho nhà chung cư hay bất kỳ loại tài sản nào.
Trước khi có Nhà nước và pháp luật, con người hành xử theo “luật tự nhiên”, “luật đời”. “Của bền tại người”, “Ai có của thì giữ”… Quan điểm của người Việt (cũng như đại đa số các quốc gia) về tài sản là: Chủ sở hữu tài sản được thụ hưởng toàn bộ giá trị tài sản mang lại, đồng thời chịu rủi ro do tài sản của mình gây ra.
Nguyên tắc ấy được mọi người thừa nhận, trở thành “luật tự nhiên” trong quan hệ dân sự và được luật hóa trong Bộ luật dân sự. Nó hàm chứa tầng ý nghĩa hết sức sâu sắc: Do chủ sở hữu được thụ hưởng toàn bộ giá trị tài sản mang lại, đồng thời chịu toàn bộ rủi ro do tài sản gây ra nên chủ sở hữu sẽ tự biết trân trọng giá trị tài sản, tự ý thức, trách nhiệm bảo vệ, duy tu, bồi bổ cho tài sản của mình (ngược lại, những tài sản “vô chủ” hay dùng chung thì thường bị đối xử theo lối “cha chung không ai khóc”). Giá trị của Bộ luật dân sự cũng như của “luật tự nhiên” là nhắc nhở mọi người tự có ý thức với tài sản của mình.
Nếu giả định tất thảy mọi tài sản đều bị ấn định thời hạn sở hữu, điều gì sẽ xảy ra? Các giá trị xã hội sẽ bị xáo trộn. Suy nghĩ chung của mọi người: Tại sao tôi phải giữ gìn chiếc ô tô của mình trong khi ông hàng xóm dùng như phá mà hệ quả như nhau: Cả tôi và ông hàng xóm đều mất chiếc ô tô mình bỏ tiền mua sau thời hạn ấn định (giả định là 10 năm)?
Sự can thiệp của Nhà nước về thời hạn sở hữu tài sản sẽ làm giảm đi ý thức, trách nhiệm, tính chủ động của cộng đồng trong gìn giữ, bảo vệ, phát huy giá trị của tài sản.Điều nguy hiểm là thái độ ấy sẽ gây ra “hiệu ứng domino”. Suy nghĩ của nhà sản xuất ô tô: “Tôi biết anh A sẽ không trân trọng chiếc ô tô của mình, vậy tại sao tôi phải có trách nhiệm cao khi sản xuất ô tô để bán cho anh ta?”
Suy rộng ra, việc pháp luật ấn định thời hạn sở hữu cho tài sản không chỉ gây thái độ tiêu cực trong khai thác, sử dụng tài sản của mỗi người mà còn gây ra sự thiếu trách nhiệm với tài sản của người khác. Nếu ấn định thời hạn sở hữu chung cư, liệu các chủ thể từ chủ đầu tư, tư vấn thiết kế, nhà thầu thi công, nhà sản xuất vật liệu… có còn động lực để chung tay xây lên những công trình kiên cố, bền vững?
Tìm giải pháp cải tạo chung cư
Việc bỏ quy định thời hạn sở hữu chung cư trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là một lựa chọn sáng suốt. Vậy làm thế nào để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ khi chế độ sở hữu không thay đổi?
Yêu cầu đặt ra trong xây dựng pháp luật là cần phải xác định chính xác vấn đề cần giải quyết. Nếu vấn đề trực tiếp ở đây là việc cải tạo chung cư khó khăn thì cần phải tìm ra giải pháp để giải quyết, thay vì can thiệp vào quyền sở hữu của người dân.
Khi nhìn nhận vấn đề sở hữu, chúng ta chỉ nhìn ở mảng quyền mà chưa chú ý đến nghĩa vụ. Ngay cả người dân ở chung cư cũ cũng chỉ nhìn ở phần quyền và không để ý khía cạnh nghĩa vụ của mình. Để giải quyết bài toán cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, cần phải quay lại gốc rễ trong “luật tự nhiên”: Chủ sở hữu được thụ hưởng toàn bộ giá trị tài sản mang lại, đồng thời phải chịu toàn bộ rủi ro do tài sản gây ra.
Vậy nhà làm luật phải khiến người dân hiểu (thông qua các quy định trong luật kết hợp với tuyên truyền, vận động): Là chủ sở hữu chung cư, anh có toàn quyền với tài sản của mình, Nhà nước công nhận, tôn trọng quyền sở hữu của anh nên không ấn định thời hạn sở hữu. Nhưng anh phải có nghĩa vụ với cộng đồng; phải đảm bảo tài sản của anh không nguy hiểm cho người khác. Nếu chung cư xuống cấp, anh phải khắc phục sự xuống cấp đó, nếu không thì phải tháo dỡ.
Bởi vậy, nếu nhà chung cư hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, đe dọa tính mạng của người khác thì các chủ sở hữu phải cùng có nghĩa vụ phá dỡ, xây dựng lại; nếu các chủ sở hữu không làm được, Nhà nước sẽ can thiệp, cưỡng chế. Khi đó, quyền sở hữu của anh sẽ bị hạn chế hay tước bỏ để bảo vệ an toàn cho cộng đồng.
Lưu ý rằng Luật Đất đai cũng có quy định về thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, nó gợi mở hướng xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi): Khi nhà chung cư hư hỏng đến trạng thái nguy hiểm, các đồng sở hữu có nghĩa vụ thỏa thuận để tự phá dỡ, xây dựng lại trong một khoảng thời gian được ấn định (Nhà nước sẽ đóng vai trò trung gian hỗ trợ); sau khoảng thời gian ấy, Nhà nước có quyền cưỡng chế thu hồi đất, phá dỡ công trình.
Pháp luật quy định theo hướng này không chỉ tạo ra hành lang pháp lý để phá dỡ, xây dựng lại các chung cư cũ mà còn nhắc nhở với người dân, những người đồng sở hữu nhà chung cư về việc duy tu, bảo trì thường xuyên, có trách nhiệm để kéo dài tuổi thọ công trình, qua đó kéo dài quyền sở hữu tài sản. Trên thế giới có những tòa nhà chung cư có tuổi thọ hơn 100 năm vẫn sử dụng tốt do được các chủ sở hữu định kỳ bảo trì, tu sửa.
Đáng tiếc là Chương V về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở hiện nay lại đang được thiết kế mang nặng tính “bao cấp”, quy định phần lớn trách nhiệm thuộc về Nhà nước mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu. Điển hình là quy định UBND cấp tỉnh phải bố trí vốn ngân sách để kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư (Điều 61), hay một số trường hợp Nhà nước phải xây dựng lại nhà chung cư bằng vốn đầu tư công.
Trách nhiệm này lẽ ra phải thuộc về các chủ sở hữu mà nếu trong trường hợp cấp thiết, Nhà nước bố trí ngân sách để kiểm định chất lượng thì các chủ sở hữu sau đó phải hoàn trả lại (tương tự chi phí đăng kiểm phải do chủ sở hữu ô tô chi trả).
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn quy định việc “tái định cư” khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ (Điều 60). Thuật ngữ này không đúng nội hàm của “tái định cư” trong Luật Đất đai (là nhiệm vụ của cơ quan nhà nước khi thu hồi đất ở của các chủ thể).
Như đã nêu trên, nếu nhà chung cư xuống cấp, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ thì các chủ sở hữu có trách nhiệm bàn bạc, bỏ kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại, không thể giao trách nhiệm đó cho Nhà nước. Không thể gắn trách nhiệm “tái định cư” cho Nhà nước với trường hợp này.
Tư duy bao cấp còn thể hiện tại quy định: Trường hợp theo quy hoạch được xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu (Điều 60). Quy định này rất kém khả thi khi đặt bên cạnh quy định về việc chủ sở hữu được bồi thường căn hộ mới có diện tích bằng căn hộ cũ nhân với “Hệ số K” (Điều 68). Hiện nay hệ số K được quy định từ 1 – 2 lần. Như vậy, chủ sở hữu có thể được bồi thường bằng căn hộ mới có thể gấp đôi căn hộ cũ mà không phải bỏ tiền xây dựng (!?)
Để đáp ứng yêu cầu trên, quy hoạch chung cư mới phải gia tăng tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất rất lớn (để sắp xếp tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu, cộng thêm diện tích mà chủ đầu tư dự án dành để kinh doanh bù đắp chi phí và tìm kiếm lợi nhuận). Điều đó chắc chắn sẽ dẫn đến quả tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phá vỡ cảnh quan kiến trúc, gây tắc đường, ô nhiễm môi trường…
Sự bất hợp lý trong quy định của pháp luật nhà ở là nguyên nhân khiến một số doanh nghiệp BĐS sau thời gian nghiên cứu, lập đề xuất dự án cải tạo chung cư cũ đã “bỏ của chạy lấy người”.
Một cách tổng quát, để thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư thì Luật Nhà ở cần coi đó là trách nhiệm của các chủ sở hữu trên nguyên tắc “ai được hưởng quyền, người đó chịu nghĩa vụ”. Sự giúp đỡ của Nhà nước chỉ nên dừng lại ở các gói vay ưu đãi hay việc hỗ trợ đấu nối hạ tầng.
Ngược lại, nếu các chủ sở hữu không thể tìm ra phương án đồng thuận để xây dựng lại hoặc việc quá tải hạ tầng dẫn đến khu đất không còn phù hợp để xây chung cư thì Nhà nước phải thu hồi đất để đấu giá làm dự án thương mại, dịch vụ (khách sạn, trung tâm thương mại…); tiền thu được từ đấu giá sẽ dành để thực hiện dự án tái định cư cho các chủ sở hữu căn hộ.
Trường hợp này, các chủ sở hữu phải chấp nhận lùi xa trung tâm đô thị hơn, bù lại sẽ có căn hộ tái định cư diện tích lớn hơn, chất lượng sống tốt hơn và quan trọng nhất an toàn hơn.
Nếu vẫn bám theo nguyên tắc tái định cư tại chỗ, việc cải tạo chung cư cũ sẽ tiếp tục sa vào vòng luẩn quẩn với những khu tập thể xập xệ, vừa kém mỹ quan, vừa mất an toàn.
Nguyễn Văn Đỉnh