Nghị định 100 năm 2024 đã mở rộng các đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội, sẽ có nhiều người đáp ứng yêu cầu được mua nhà ở xã hội hơn, giúp khắc phục tình trạng một số dự án nhà ở xã hội triển khai nhưng không thể lấp đầy…
Bài trên Reatimes: Nghị định mới khắc phục nghịch lý trong bán nhà ở xã hội
Kể từ ngày 01/8/2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP đã nới lỏng các điều kiện được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. ThS. Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý bất động sản đánh giá, cùng với Thông tư 05 năm 2024 của Bộ Xây dựng, khung chính sách về phát triển nhà ở xã hội cơ bản đã hoàn thiện. Vấn đề còn lại phụ thuộc hoàn toàn vào khâu triển khai tổ chức thực hiện.
PV: Theo quy định mới tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, người độc thân có thu nhập dưới 15 triệu có thể được mua nhà ở xã hội. Xin ông đánh giá quy định này sẽ ảnh hưởng đến thị trường nhà ở xã hội như thế nào?
Ông Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý bất động sản:
Theo quy định trước đây tại Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội phải đáp ứng 3 điều kiện chủ yếu: điều kiện về nhà ở, điều kiện về thu nhập và điều kiện về cư trú.
Điều kiện thụ hưởng nhà ở xã hội trước đây được đánh giá là quá chặt. Đơn cử như điều kiện về thu nhập, khi pháp luật quy định các cá nhân có thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân thường xuyên sẽ mặc nhiên bị loại bỏ khỏi đối tượng mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, điều kiện về cư trú cũng quá chặt, gắn với tư duy cũ về hộ khẩu thường trú (phải thường trú, tạm trú lâu dài…. trên địa bàn nơi có dự án nhà ở xã hội thì mới được xem xét giải quyết). Điều kiện về nhà ở là hộ gia đình, cá nhân phải chưa có nhà ở hoặc có nhưng diện tích nhỏ dưới hạn mức quy định.
Kể từ ngày 01/8/2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP đã nới lỏng các điều kiện được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Theo đó, pháp luật về nhà ở hiện nay đã bỏ hoàn toàn điều kiện về cư trú. Đây là thay đổi cần thiết do tư duy quản lý theo hộ khẩu đã bãi bỏ, hiện nay có thể quản lý bằng công nghệ, gắn với mã số định danh, căn cước công dân gắn chip, hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, hệ thống thông tin về nhà ở, đất đai, bất động sản…
Điều kiện về thu nhập cũng được nới lỏng. Điều 30Nghị định 100 năm 2024 quy định cá nhân phải đảm bảo điều kiện về thu nhập như sau: Trường hợp người đứng đơn là người độc thân thì có thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng tính theo bảng tiền công, tiền lương do nơi đối tượng làm việc xác nhận. Trường hợp cặp vợ chồng đăng ký mua nhà ở xã hội thì phải có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng.
So với quy định cũ trước đây là cá nhân phải thuộc đối tượng không chịu thuế thu nhập cá nhân thường xuyên, tức là thu nhập dưới 11 triệu/tháng, thì nay pháp luật đã nới lỏng lên mức 15 triệu đồng/tháng và nếu là một cặp vợ chồng thì trường hợp một người có thu nhập trên 15 triệu đồng nhưng tổng 2 người không quá 30 triệu đồng/tháng thì vẫn được mua nhà ở xã hội.
Sự sửa đổi này đã mở rộng các đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội, sẽ có nhiều người đáp ứng yêu cầu được mua nhà ở xã hội hơn, giúp khắc phục tình trạng một số dự án nhà ở xã hội triển khai nhưng không thể lấp đầy, chủ đầu tư không bán được hàng do nghịch lý: người đúng đối tượng thì không đủ tiền mua, còn người có điều kiện để mua nhà, trả nợ… thì không đúng đối tượng. Như vậy, Nghị định mới giúp cải thiện chính sách nhà ở xã hội, được kỳ vọng sẽ đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả.
PV: Bên cạnh mặt tích cực, quy định mới về điều kiện thu nhập được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP có phát sinh bất cập nào không, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đỉnh:
Bên cạnh khía cạnh tích cực thì có thể thấy điều kiện mức thu nhập bình quân không quá 15 triệu đồng/tháng đối với cá nhân, không quá 30 triệu đồng/tháng đối với cặp vợ chồng cũng bộc lộ một số bất cập. Quá trình soạn Nghị định, tôi và một số chuyên gia đã có ý kiến cần phân tách mức thu nhập tối đa theo từng khu vực, địa phương, ví dụ tại các đô thị thuộc trung ương, có mức sống cao như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh thì cần nâng mức này cao hơn các tỉnh, thành khác. Nhưng Nghị định 100 năm 2024 ban hành vẫn “đánh đồng” mức thu nhập chung cho 63 tỉnh thành và như vậy chưa đảm bảo tính phân hóa, phù hợp với đặc điểm của từng địa phương.
PV: Việc giảm bớt các điều kiện đối với đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP liệu có khiến cho giá nhà ở xã hội tăng lên không, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đỉnh:
Về lo ngại giá nhà ở xã hội tăng thì theo tôi là không có cơ sở do nhà ở xã hội là sản phẩm “phi thị trường”.
Luật Nhà ở quy định cụ thể, rạch ròi hai loại hình nhà ở chủ yếu, gồm nhà ở thương mạilà “nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường” và nhà ở xã hội là “nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở”.
Như vậy, nhà ở thương mại được quyết định bởi thị trường và tuân theo các quy luật vận động khách quan của thị trường: Quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật thuận mua – vừa bán, lời ăn – lỗ chịu… Giá nhà ở thương mại hoàn toàn do chủ đầu tư quyết định dựa trên quy luật thị trường.
Ngược lại, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở nên không chi phối bởi quy luật thị trường. Chủ đầu tư không được lựa chọn đối tượng bán trong khi giá bán được Nhà nước kiểm soát, đảm bảo chủ đầu tư không được nhận quá lợi nhuận định mức do Nhà nước ấn định. Chính sách nhà ở xã hộimang tính chấtphi thị trường ở khía cạnh Nhà nước tham gia vào định giá bán, lợi nhuận và đối tượng mua.
Do vậy, các dự án nhà ở xã hội do tư nhân đầu tư nhưng Nhà nước kiểm soát giá bán, giá cho thuê… Chủ đầu tư phải trình cơ quan nhà nước thẩm định, phê duyệt giá bán trên nguyên tắc giá bán là giá thành xây dựng cộng thêm lợi nhuận tối đa 10%. Việc mở rộng số lượng người được mua không khiến giá nhà ở xã hội tăng. Tuy nhiên tại những đô thị lớn, có nhu cầu lớn về nhà ở xã hội như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh… thì “tỷ lệ chọi” chắc chắn sẽ tăng lên, xác suất để một người giành được quyền mua nhà ở xã hội sẽ thấp hơn.
PV: Theo ông, chính sách nhà ở xã hội cần được điều chỉnh, bổ sung thêm những gì để thực sự hiệu quả và phù hợp với thực tế?
Ông Nguyễn Văn Đỉnh:
Hiện nay khung chính sách về phát triển nhà ở xã hội đã hoàn thiện, gồm Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, cùng với Thông tư 05 năm 2024 của Bộ Xây dựng. Vấn đề còn lại phụ thuộc hoàn toàn vào khâu triển khai thực hiện ở cấp địa phương.
Điều quan trọng còn là quyết tâm tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương, cấp cơ sở sẽ quyết định thành công của chính sách nhà ở xã hội. Đầu tiên là việc UBND cấp tỉnh phải chủ động lập, phê duyệt quy hoạch các khu nhà ở xã hội, các quỹ đất nhà ở xã hội.
Tiếp theo, UBND cấp tỉnh và HĐND cấp tỉnh phải bố trí ngân sách để thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch có kết nối hạ tầng đồng bộ và tiến hành lựa chọn nhà đầu tư các dự án nhà ở xã hội.
Thời gian qua, một số địa phương đang giải quyết bài toán này rất tốt, ví dụ tại khu vực phía Bắc có tỉnh Bắc Ninh, địa phương có nhiều khu công nghiệp với số lượng lớn công nhân, có mức độ gia tăng dân số cơ học cao. Tuy nhiên một số địa phương dù có nhu cầu nhà ở xã hội cao nhưng chưa mặn mà, quyết tâm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
Sau vấn đề quỹ đất thì nguồn vốn là yếu tố quan trọng tiếp theo để phát triển nhà ở xã hội. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng hồi đầu năm, việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội quá chậm, mới chỉ đạt dưới 1%.
Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chính sách vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Tại Ngân hàng Chính sách xã hội, lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định. Ngoài ra, người dân còn được vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.
Nhưng điều tôi quan tâm là các quy định này có khả thi không. Thời gian vừa qua, gói vay ưu đãi nhà ở xã hội giải ngân rất chậm. Các ngân hàng thương mại dù sao vẫn là những tổ chức kinh tế, hoạt động với mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận là chủ yếu, nên tâm lý đương nhiên không muốn cho vay hướng vào phân khúc nhà ở xã hội – vốn là phân khúc ít sinh lời và người vay khó có khả năng trả nợ.
Việc yêu cầu ngân hàng thương mại phải dùng tiền của mình để cho vay với lãi suất thấp hơn lĩnh vực khác là chưa phù hợp với quy luật của kinh tế thị trường. Hơn nữa, cho vay để đầu tư hoặc để mua nhà ở xã hội vẫn thuộc lĩnh vực bất động sản, vốn có rủi ro cao mà các ngân hàng buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật về tín dụng và chịu sự hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn, nghiệp vụ của Ngân hàng Nhà nước.
Về mặt tổng quan, phát triển nhà ở xã hội là chính sách an sinh xã hội và phải do Nhà nước chủ trì. Muốn triển khai hiệu quả thì cần đến sự tham gia chủ động hơn từ Nhà nước. Chẳng hạn, cần có cơ chế ngân sách Nhà nước cấp bù lãi suất cho ngân hàng thương mại. Phải có một cơ chế hỗ trợ rõ ràng từ Nhà nước thì các gói tín dụng mới được ngân hàng giải ngân và chính sách hỗ trợ tín dụng mới đi vào đời sống.
PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này.
Reatimes