(Bài phân tích, đánh giá Nghị định số 75/2025/NĐ-CP)
Bám theo tinh thần Nghị quyết 18 của Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 triệt để nguyên tắc giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu, là những phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, để áp dụng cơ chế đấu giá, đấu thầu thì trước tiên Nhà nước phải thu hồi đất (do đa số diện tích đất đã có người sử dụng), qua đó Nhà nước toàn quyền quyết định mức giá bồi thường.
Tác giả Nguyễn Văn Đỉnh
Như vậy, việc áp dụng cơ chế thị trường khi giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu (ở “đầu ra”) sẽ luôn gắn liền với quan hệ thu hồi đất bằng quyết định hành chính (ở “đầu vào”) – là quan hệ có tính chất phi thị trường do người dân không được quyền thỏa thuận. “Nguyên tắc thị trường” trong điều tiết, phân bổ nguồn lực đất đai có thể vẫn chưa thực sự đạt được.
Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mở ra cánh cửa cho phép tự thỏa thuận với người dân có đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo cơ chế “thuận mua – vừa bán” sẽ làm hài hòa lợi ích giữa cả 3 bên: Doanh nghiệp (có được đất), Người dân (được đền bù thỏa đáng) và Nhà nước (không phải thu hồi đất, giảm công việc phải làm nhưng vẫn thu được tiền đất, thuế, phí, lệ phí…). Cơ chế dân sự dựa trên nền tảng bình đẳng về địa vị pháp lý, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, tự do thỏa thuận, thuận mua – vừa bán luôn là lựa chọn tốt nhất và cần khuyến khích áp dụng.
Nghị định số 75/2025/NĐ-CP được Chính phủ ban hành để quy định chi tiết Nghị quyết 171 của Quốc hội. So với Nghị quyết 171 (phạm vi áp dụng cho trường hợp doanh nghiệp, tổ chức đang có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất), Nghị định 75 có sự mở rộng hơn khi cho phép áp dụng với cả trường hợp tổ chức sử dụng đất do mua tài sản, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất. Sự mở rộng này là hợp lý bởi điều kiện để tổ chức được nhận quyền sử dụng đất là rất chặt chẽ, bao gồm điều kiện khu đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Trong khi thực tiễn rất sinh động, chẳng hạn trường hợp nhà đầu tư đề xuất thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên khu đất 10ha, gồm 100 thửa đất mà chỉ cần một vài thửa không được cấp giấy chứng nhận. Việc cho phép áp dụng với cả trường hợp tổ chức mua tài sản trên đất (qua đó được nhà nước thu hồi đất của bên bán tài sản để giao cho bên mua) sẽ tháo gỡ các vướng mắc có thể nảy sinh.
Để đảm bảo tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch theo quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 – 2030 nêu tại Điều 4 Nghị quyết 171, Nghị định 75 đề ra thủ tục thông báo đăng ký nhu cầu thực hiện dự án thí điểm để tổ chức có nhu cầu nộp hồ sơ, qua đó bảo đảm tính công khai, minh bạch và có xét đến thứ tự ưu tiên, trong đó tổ chức đang có quyền sử dụng đất được ưu tiên hơn tổ chức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư cũng được ưu tiên hơn dự án chưa được chấp thuận. HĐND cấp tỉnh thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm đồng thời với việc thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất (để đảm bảo tỷ lệ đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% như đã nêu trên).
Về tổng thể, Nghị định 75 ban hành kịp thời, có hiệu lực đồng thời với Nghị quyết 171 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc cho các dự án mà nhà đầu tư đang sử dụng đất hoặc đã “mua gom” đất, phù hợp với quy hoạch làm nhà ở thương mại nhưng chưa thể thực hiện do không có đất ở.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh
Báo chí trích dẫn, phản ánh:
Đất nông nghiệp được làm nhà thương mại: 300 dự án TP.HCM lập tức xin thực hiện
Nghị định 75: Kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án
Gỡ nút thắt đất ở, Nghị định 75 mở đường cho các dự án nhà ở thương mại