Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) tiếp tục cấm mô hình kinh doanh căn hộ lưu trú theo mô hình Airbnb tại các căn hộ chung cư.
Bối cảnh:
Tại khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm hành vi “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Luật Nhà ở 2023 tiếp tục kế thừa quy định tương tự tại Điều 6 Luật Nhà ở 2014 nhưng đã được đảo lên ngay Điều 3, thể hiện mức độ ưu tiên của nhà làm luật đối với các hành vi cần nghiêm cấm.
Như vậy, khác với nhà ở riêng lẻ có thể được sử dụng với mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh (khoản 2 Điều 2 Luật Nhà ở 2023) thì 100% các căn hộ chung cư chỉ được phép sử dụng để ở, không được kinh doanh (gồm kinh doanh dịch vụ lưu trú).
Sau khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, một số địa phương đã ban hành quy định chi tiết để triển khai thực hiện, trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh (Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND ngày 27 tháng 02 năm 2025 của UBND Thành phố ban hành quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn).
Tại Điều 12 Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND đã quy định về điều kiện khai thác căn hộ làm dịch vụ lưu trú du lịch trong nhà chung cư và trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch trong nhà chung cư:
“Điều 12. Quản lý hoạt động khai thác căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch trong nhà chung cư
1. Điều kiện khai thác căn hộ làm dịch vụ lưu trú du lịch trong nhà chung cư
a) Phải là căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (sau đây gọi là căn hộ du lịch);
b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch; căn hộ du lịch phải đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn theo quy định pháp luật về du lịch;
c) Phải tuân thủ các quy định của pháp luật về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.
…”
Theo đó, Thành phố Hồ Chí Minh quy định mô hình lưu trú ngắn ngày trong nhà chung cư (dạng Airbnb) chỉ được thực hiện ở các dự án nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác (gồm: (i) căn hộ dùng để ở; (ii) căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác). Theo QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp là “Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại v.v….”, như vậy, để được kinh doanh lưu trú ngắn ngày (dạng Airbnb) trong nhà chung cư thì:
(i) Nhà chung cư phải là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác;
(ii) Căn hộ, phần diện tích sàn sử dụng để kinh doanh lưu trú ngắn ngày (dạng Airbnb) phải tương ứng với phần diện tích được xác định là sử dụng vào mục đích khác (cụ thể là mục đích kinh doanh dịch vụ lưu trú).
Theo phương pháp loại trừ thì các căn hộ chung cư được xác định có mục đích để ở (các căn hộ chung cư thông thường) sẽ không được sử dụng để kinh doanh lưu trú ngắn ngày (dạng Airbnb).
Nói cách khác, Thành phố Hồ Chí Minh cấm kinh doanh lưu trú ngắn ngày (dạng Airbnb) tại các căn hộ chung cư thông thường. Đề xuất này gây ra nhiều ý kiến trái chiều, trong đó có nhiều ý kiến không đồng thuận từ các chủ sở hữu căn hộ chung cư thông thường.
Quan điểm của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh:
Theo quan điểm của tôi, việc Luật Nhà ở quy định cấm kinh doanh lưu trú theo mô hình Airbnb tại căn hộ chung cư là cần thiết. Việc duy trì mô hình này gây ra nhiều hệ lụy cho đời sống cư dân, điển hình là nguy cơ mất an toàn, gây quá tải hạ tầng, tiện ích cũng như các tệ nạn xã hội đã xảy ra thời gian qua.
Trong các bước quy hoạch chi tiết, chủ trương đầu tư, thiết kế cơ sở, lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án nhà chung cư đều đã có những tính toán về chỉ tiêu dân số để đảm bảo đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn. Mỗi căn hộ chung cư được thiết kế là nơi ở, sinh hoạt cho một hộ gia đình nhưng nếu quá trình vận hành lại được sử dụng kinh doanh lưu trú theo mô hình Airbnb sẽ gây quá tải hạ tầng (về mức độ di chuyển bằng thang máy, chỗ để xe, sử dụng điện, nước sinh hoạt…) chưa kể đến nguy cơ phát sinh tiếng ồn, ô nhiễm, các tệ nạn xã hội đe dọa đời sống cư dân.
Tuy nhiên, vấn đề được đặt ra là cơ chế thực thi để bảo đảm thực hiện quy định cấm kinh doanh lưu trú theo mô hình Airbnb tại nhà chung cư. Một số ý kiến cho rằng quy định này thiếu thực tế, có cấm thì người dân vẫn làm bởi có cầu – có cung, thay vào đó, nên bổ sung cơ chế quản lý chặt chẽ để thu được thuế…
Tôi cho rằng yếu tố quan trọng nhất để thực thi chính sách cấm kinh doanh lưu trú tại căn hộ chung cư là cơ chế kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm.
Tại Điều 70 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng đã quy định mức phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 40 triệu đồng cho hành vi “Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Biện pháp khắc phục hậu quả cho hành vi này là buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở. Nghị định 16 cũng quy định rõ thẩm quyền lập biên bản vi phạm, thẩm quyền xử phạt (gồm thanh tra xây dựng, chủ tịch UBND các cấp…).
Do đó, pháp luật đã có cơ chế xử lý đối với hành vi kinh doanh lưu trú theo mô hình Airbnb tại nhà chung cư. Để triển khai có hiệu quả, các cơ quan quản lý sau khi tuyên truyền, phổ biến thì cần tiến hành rà soát, kiểm tra, lập biên bản và xử lý vi phạm một số vụ việc điển hình để “làm mẫu” và đăng tải công khai trên báo chí, các phương tiện truyền thông để tăng tính răn đe, khắc phục tình trạng “nhờn luật”.
Cơ quan quản lý cũng có thể sử dụng các phương thức thu thập thông tin từ cư dân thông qua hotline hoặc email, mạng xã hội để tiến hành lập biên bản, xử lý vi phạm. Trường hợp bức xúc vì các căn hộ trong dự án tổ chức kinh doanh lưu trú trái pháp luật thì cư dân hoặc ban quản trị… có thể gửi thông tin cho thanh tra xây dựng, UBND các cấp… để kiểm tra, lập biên bản, xử lý vi phạm.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh