Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang đề xuất những thay đổi về chính sách giá đất và tài chính đất đai, với mục tiêu kiểm soát thị trường sơ cấp và khoan sức dân, tránh lạm thu. Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), mỗi điều chỉnh đều có hai mặt, nếu doanh nghiệp được “đắp chăn” ấm hơn, người dân có thể sẽ chịu phần “lạnh”.
Trong nhiều năm qua, giá đất gần như chỉ “chạy” theo chiều đi lên. Điều này không chỉ khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp bị đội lên cao mà còn đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Đặc biệt, khi giá đất sơ cấp bị “neo” theo kết quả đấu giá cao hoặc bị “thổi” bởi những cơn sốt ở thị trường thứ cấp, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất lập tức “phình ra”, tác động trực tiếp tới giá thành sản phẩm và bào mòn sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Bối cảnh đó giải thích vì sao dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 được xem như một cuộc “đại phẫu” với trọng tâm là thay đổi cách xác định về giá đất và tài chính đất đai. Mục tiêu là đưa yếu tố quản lý nhà nước trở thành “trục chính” thay cho nguyên tắc thị trường, qua đó giúp nhà nước chủ động “bình ổn” giá đất ở thị trường sơ cấp thay vì “thả nổi” theo biến động thị trường.
Trao đổi với VietnamFinance, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 đã đề xuất sửa đổi nhiều nội dung, làm thay đổi hoàn toàn chính sách về giá đất và tài chính đất đai.
PV: Liên quan đến bảng giá đất, tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi Điều 159. Theo phương án đề xuất của Bộ này, bảng giá đất tại các địa phương sẽ được ban hành 5 năm một lần và sẽ có hệ số điều chỉnh hằng năm cho phù hợp với chu kỳ 5 năm. Đây là khác biệt lớn so với quy định của Luật Đất đai 2024, khi bảng giá đất được ban hành hằng năm. Ông có đánh giá gì về đề xuất sửa đổi này?
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội): Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 đã đề xuất sửa đổi rất nhiều nội dung, làm thay đổi hoàn toàn chính sách về giá đất và tài chính đất đai. Có thể nhận diện ngay 4 điểm mới quan trọng. Thứ nhất, dự thảo luật sửa đổi đã bỏ nguyên tắc thị trường trong các phương pháp định giá đất (quy định tại Điều 158 luật hiện hành). Thay vào đó, dự thảo luật đề ra một nguyên tắc mới là “Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương”.
Theo thuyết minh tại dự thảo Tờ trình, do đất đai là yếu tố đầu vào của phát triển kinh tế – xã hội và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên Nhà nước phải thực hiện quyền kiểm soát về giá đất; quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp nhằm bảo đảm ổn định thị trường. Như vậy, Nhà nước sẽ áp dụng biện pháp có tính chất “bình ổn giá” thay vì “thả nổi” giá đất theo thị trường.
Thứ hai, dự thảo luật sửa đổi đề xuất sửa Điều 158 luật hiện hành để không quy định các phương pháp định giá đất mà giao Chính phủ quy định chi tiết, đây là kỹ thuật đã được áp dụng tại Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời, dự thảo luật sửa đổi cũng khẳng định vai trò của các phương pháp định giá đất: Việc xác định giá đất theo các phương pháp chỉ là để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất. Quy định này nhằm bổ trợ cho nguyên tắc nêu trên: giá đất phải được xác định phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế, có tính chất “bình ổn”.
Thứ ba, dự thảo luật sửa đổi đề xuất sửa Điều 160 luật hiện hành để loại bỏ “giá đất cụ thể”, khái niệm đã tồn tại trong Luật Đất đai năm 2024 cũng như Luật Đất đai năm 2013 trước đó. Thay thế cho khái niệm “giá đất cụ thể”, dự thảo sử dụng khái niệm “hệ số điều chỉnh giá đất”.
Thứ tư, quy định bảng giá đất ban hành hàng năm theo Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 đã được đề xuất bãi bỏ và khôi phục lại quy định tại Luật Đất đai năm 2013: UBND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần.
Một loạt các thay đổi này được đưa ra nhằm giúp Nhà nước thực hiện quyền kiểm soát về giá đất. Đây là giải pháp mới nhằm “khoan sức dân” trong bối cảnh “bội thu” ngân sách nhà nước từ đất (chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp, người dân quá cao, tác động xấu đến hoạt động sản xuất).
PV: Giải pháp nào để bảng giá đất mang tính khả thi, tránh thu cao gây khó cho doanh nghiệp, thu thấp gây thất thu ngân sách, thưa ông?
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Như đã nêu, một loạt các thay đổi trong dự thảo luật sửa đổi được đưa ra nhằm giúp Nhà nước thực hiện quyền kiểm soát về giá đất và được bổ trợ bằng các giải pháp mang tính kỹ thuật. Chẳng hạn, dự thảo luật sửa đổi đề xuất bổ sung vào Điều 13 luật hiện hành để cho phép Nhà nước quy định hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các loại hình dự án và hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng, khẳng định quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Các giải pháp này sẽ giúp giá đất làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện có tính độc lập tương đối so với giá đất giao dịch trên thị trường thứ cấp. Đặc biệt, các nguồn thông tin đầu vào để định giá đất sẽ không còn giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; tức là kết quả đấu giá quyền sử dụng đất không còn là dữ liệu để đơn vị tư vấn thu thập nhằm định giá đất, giúp giá đất được kiểm soát, không tăng quá cao.
Việc cho phép Nhà nước ấn định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với các loại hình dự án và hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng để bổ trợ cho bảng giá đất nhằm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ giúp Nhà nước điều tiết chính sách thu tài chính đất đai đối với mỗi loại hình dự án, mỗi địa bàn cụ thể (với từng lĩnh vực đầu tư hoặc địa bàn cụ thể, Nhà nước có thể ban hành các hệ số, tỷ lệ để điều tiết tăng, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, qua đó giúp khuyến khích hoặc hạn chế đầu tư).
Luật sửa đổi nếu được thông qua theo phương án trong dự thảo sẽ giúp Nhà nước kiểm soát được giá đất trên thị trường sơ cấp, tránh tình trạng “lạm thu”, gây khó khăn cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp. Chẳng hạn nếu cần bình ổn giá hoặc cần khuyến khích doanh nghiệp đầu tư trong một lĩnh vực hoặc địa bàn nào đó, Nhà nước sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất cũng như tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thật thấp.
Tuy nhiên nhược điểm của phương án trong dự thảo là nguy cơ “lạm quyền”, nhũng nhiễu hoặc dễ phát sinh cơ chế “xin – cho” (để được hưởng hệ số điều chỉnh giá đất cũng như tỷ lệ thu tiền sử dụng đất thấp). Phương án này cũng cần được tính toán kỹ lưỡng, đặc biệt là phải có giải pháp kiểm soát quyền lực để tránh gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
PV: Ông có tư vấn gì thêm nhằm giúp những chính sách mới của dự thảo luật sửa đổi phát huy tác dụng, tạo đà cho phát triển kinh tế – xã hội của đất nước thời kỳ tới?
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Mỗi vấn đề, giải pháp đều có tính hai mặt và không thể làm hài lòng tất cả các chủ thể trong xã hội, cũng không thể giải quyết tất cả các mục tiêu quản lý.
Việc đề xuất bỏ hoàn toàn khái niệm giá đất cụ thể, thay thế bằng hệ số điều chỉnh giá đất và mở rộng tối đa phạm vi áp dụng của bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ giúp kiềm chế giá đất, qua đó giảm giá thành sản xuất và giảm bớt khó khăn cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp. Đối với lĩnh vực bất động sản, giải pháp sửa đổi luật được kỳ vọng giúp kiểm soát giá nhà không bị đẩy quá cao như thời gian qua, ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu an cư của người dân.
Đây sẽ là sự sửa đổi lớn, làm thay đổi toàn bộ nền tảng lý luận để cấu thành Luật Đất đai hiện hành. Một số vấn đề phát sinh trong thực thi Luật Đất đai năm 2024 (như chỉ ra trong dự thảo Tờ trình của Bộ NN&MT) sẽ được khắc phục nhưng theo tôi, những vấn đề mới có thể sẽ xuất hiện.
Cụ thể, có hai câu hỏi lớn cần được trả lời trong phương án sửa đổi Luật Đất đai. Thứ nhất, làm thế nào để giải quyết mâu thuẫn giữa một bên là nhu cầu kiểm soát giá đất, kiểm soát tiền thu từ đất để không bị tăng quá cao với một bên là nhu cầu phân bổ nguồn lực đất đai thông qua các cơ chế cạnh tranh, minh bạch?
Đây là sự mâu thuẫngiữa các mục tiêu quản lý. Giải pháp Nhà nước quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp dựa trên bảng giá đất sẽ dẫn tới giá đất có tính chất phi thị trường, được ấn định thông qua cơ chế hành chính. Điều đó sẽ làm suy yếu các công cụ thị trường trong phân bổ nguồn lực đất đai (cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư).
Theo Luật Đất đai hiện nay, Nhà nước cơ bản giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu để đảm bảo tính thị trường, cạnh tranh, minh bạch nhưng nhược điểm là sẽ đẩy giá đất lên cao. Vậy làm thế nào để giá đất được kiểm soát, không bị tăng cao mà vẫn giao được đất đến đúng người cần, tránh cơ chế giao đất chỉ định, dễ phát sinh lợi ích nhóm, nhũng nhiễu, tiêu cực?
Thứ hai, mặc dù phương án sửa luật hiện nay có tác dụng làm giảm giá đất, giảm gánh nặng tài chính cho các dự án bất động sản thì liệu giá nhà, giá bất động sản có giảm?
Cần nhấn mạnh rằng trong một nền kinh tế thị trường thì giá cả của hàng hóa được quyết định dựa trên các quy luật thị trường, trong đó có quy luật cung – cầu. Hiện nay cán cân cung – cầu đang mất cân bằng, tại nhiều địa phương, nguồn cung không theo kịp nguồn cầu đã khiến người có bất động sản có cơ hội đẩy giá bán lên cao (trong giá bán có chứa lợi nhuận của người nắm giữ tài sản).
Do đó, để kiểm soát giá của hàng hóa bất động sản thì phải cải thiện khâu thực thi để đảm bảo các dự án được triển khai thông suốt, đưa sản phẩm ra thị trường nhằm cân bằng cán cân cung – cầu. Chỉ khi đó, người có bất động sản mới giảm lợi nhuận kỳ vọng và giá đất, giá nhà mới được kiểm soát.
Trái lại, giải pháp kiểm soát giá đất ở thị trường sơ cấp sẽ không phát huy tác dụng nếu không cải thiện nguồn cung. Vấn đề này cũng có liên quan trực tiếp với vấn đề thứ nhất: Nếu giải pháp “bình ổn” giá đất làm suy yếu cơ chế giao đất cạnh tranh, minh bạch thì rất có thể nguồn lực đất đai sẽ chảy vào một nhóm nhà đầu tư và những nhà đầu tư có ưu thế sẽ có cơ hội đẩy giá bán.
Ngoài ra, một vấn đề nữa cũng cần tính tới: Nhà nước đứng ở giữa trong các quan hệ đất đai mà một bên là các doanh nghiệp có nhu cầu tiếp cận đất và một bên là người dân đang có quyền sử dụng đất. Hai nhóm chủ thể này có quyền lợi đối nghịch nhau trong khi tài nguyên đất đai thì hữu hạn. Có thể ví đất đai như là tấm chăn hẹp mà ai cũng cần đắp, người này được đắp thì người khác sẽ bị lạnh.
Việc bình ổn giá đất sẽ có lợi cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp, giúp thể chế hóa Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân và đáp ứng mục tiêu tăng trưởng 8%/năm. Tuy nhiên theo phương án dự thảo sửa đổi thì giá đất theo bảng giá đất (áp dụng 5 năm) và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được sử dụng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (khác với quy định hiện nay là phải xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường).
Như vậy, người dân có thể sẽ không nhận được mức bồi thường thỏa đáng khi bị thu hồi đất, qua đó nối dài những vướng mắc trong thực thi pháp luật đất đai thời kỳ trước, điển hình là tình trạng khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến các quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường.
Do đó, để luật sửa đổi khi ban hành có thể đi vào thực tiễn cuộc sống, tránh phát sinh các vướng mắc, “điểm nghẽn” mới thì cần tính đến các giải pháp kiểm soát quyền lực, tránh nguy cơ lạm quyền hay nhũng nhiễu trong thực thi công vụ, đặc biệt là phải giải quyết tốt quyền lợi cho người có đất bị thu hồi để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội.
PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi.