Tại sao Luật Đất đai và các luật liên quan được “đẩy” hiệu lực sớm hơn 5 tháng có thể giúp giải phóng nguồn lực đất đai?
Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Các tổ chức tín dụng để đẩy sớm hiệu lực từ ngày 01/8. Đây là nỗ lực để tháo gỡ các vướng mắc trong thi hành giải phóng nguồn lực đất đai.
Bài trên mục “Tâm điểm”, báo Dân trí: Tâm lý chờ đợi “hiệu lực sớm” của Luật Đất đai
Ta kỳ vọng gì từ việc các luật quan trọng, điều chỉnh trực tiếp các quan hệ có liên quan đến bất động sản, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến trước đó?
Trước hết, có thể thấy rằng mặc dù các “luật mới”: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Kinh doanh bất động sản 2023 đã được thông qua được 5-7 tháng với nhiều đổi mới thì các “luật cũ”: Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vẫn còn hiệu lực thi hành với nhan nhản những vướng mắc, mâu thuẫn, chồng chéo. Tâm lý trông ngóng “luật mới” từng ngày từ doanh nghiệp, người dân và những người thực thi pháp luật đã xuất hiện suốt quá trình làm các luật sửa đổi và mạnh mẽ hơn sau khi các luật được biểu quyết thông qua.
Bởi vậy, sau khi Quốc hội thông qua các “luật mới” thay thế thì đã có tâm lý chờ đợi từ các cán bộ, công chức thực thi. Có hiện tượng phổ biến là chờ các luật mới có hiệu lực thì mới làm. Thứ nhất là bởi các luật mới có “chất lượng” tốt hơn, thể hiện ở những quy định rõ ràng hơn nên dễ thực thi hơn, ít rủi ro cho cán bộ, công chức. Thứ hai, nếu vẫn áp dụng các luật hiện hành để tiến hành các thủ tục pháp lý, ví dụ ban hành các quyết định giao đất… thì sẽ phải chuyển tiếp áp dụng các luật mới cho các khâu tiếp theo, không loại trừ khả năng “tắc nghẽn”.
Do đó, các luật mới được Quốc hội cho phép có hiệu lực sớm ngày nào cũng sẽ giải quyết được tâm lý “co cụm, chờ đợi” của cán bộ, công chức (đã đi vào nghị trường với thuật ngữ “bệnh sợ trách nhiệm” tại vài kỳ họp Quốc hội gần đây), giúp tiết kiệm được thời gian thực hiện thủ tục và chi phí cho người dân, doanh nghiệp.
Các luật mới cũng sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong thi hành các luật hiện nay, đó là hiện tượng pháp luật chứa các quy định chưa đủ rõ ràng hoặc có mâu thuẫn, xung đột, chồng chéo. Việc cụm 3 luật trực tiếp điều chỉnh lĩnh vực bất động sản (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản) được sửa đổi vào cùng một thời điểm được coi là thời cơ vàng về lập pháp, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, khắc phục cơ bản các vướng mắc hiện nay.
Nói về “bệnh sợ trách nhiệm”, có vẻ như đây là một nghịch lý. Lẽ thường, con người nên được dạy để biết sợ, thay vì chiều ngược lại. Tôn giáo dạy con người biết sợ hãi trước thần linh. Trẻ con được dạy để biết sợ sự quở trách. Mọi người được khuyên hãy biết sợ dư luận xã hội nên đừng bất chấp làm điều xấu xa. Trước trạm điện có hình đầu lâu xương chéo để mọi người biết sợ mà tránh xa… Nay ta đang cố gắng làm điều ngược lại: “Hãy… đừng sợ!”
Làm sao chữa được “bệnh sợ trách nhiệm” của cán bộ, công chức là một bài toán nan giải. Với “bệnh liều” thì cách ứng xử đơn giản chỉ là xử lý một vài vụ án điểm để răn đe. Chiều ngược lại khó khăn hơn nhiều bởi điều gì đảm bảo cho cán bộ sau khi ký một quyết định chấp chới giữa lằn ranh đúng, sai sẽ không vướng vòng lao lý?
Suy cho cùng thì pháp luật mới là tối thượng, không phải một chỉ thị “làm đi, đừng lo”. Bằng mọi giá phải hoàn thiện hệ thống pháp luật để không có mâu thuẫn, xung đột, không có chuyện luật này mở, luật kia đóng; một “rừng” các văn bản rối rắm, chồng chéo; làm đúng luật này nhưng sai luật kia… thì cán bộ mới dám làm, mới dám dũng cảm, và sự dũng cảm khi ấy mới đáng được đề cao: là sự dũng cảm của một người biết rõ điều gì là đúng và quyết định làm điều đúng; không phải sự liều lĩnh.
Một người bạn tôi là lãnh đạo cấp phòng tại một Sở thuộc thành phố từng là điểm sáng về môi trường đầu tư, về đổi mới, sáng tạo nửa đùa, nửa thật: “Thời buổi này đọc, hiểu và làm đúng pháp luật thì rất khó và có thể gặp vướng mắc khi thực thi pháp luật. Muốn làm được phải vận dụng. Muốn không bị sai thì… tạm thời chưa làm”. Anh bạn lắc đầu ngán ngẩm về môi trường đầu tư của địa phương sau một thời gian biến động với nhiều cán bộ vướng vòng lao lý.
Đó không phải chuyện của chỉ một địa phương trong quản lý, sử dụng đất đai. Chẳng hạn về giá đất, quy trình định giá đất một dự án bất động sản thường kéo dài tối thiểu 2 năm đã ảnh hưởng rất nặng nề đến kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư khi giá đất là tham số đầu vào quan trọng để xác định giá bán phù hợp chiến lược kinh doanh. Chủ đầu tư biết bán hàng với giá nào thì có lời khi chưa thể biết số tiền phải nộp?
Hay như việc pháp luật đất đai quy định 4 phương pháp định giá đất cụ thể nhưng địa phương kêu trời vì áp dụng các phương pháp lại cho các kết quả rất chênh lệch, khiến ngưỡi lãnh đạo phải chùn tay khi ký phê duyệt giá.
Một vấn đề “nóng bỏng” khác liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất. Luật Đất đai hiện hành quy định chưa rõ ràng, thậm chí mâu thuẫn, một mặt cho phép UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng một mặt lại đặt ra các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất (ví dụ trường hợp giao đất để xây dựng nhà ở thương mại). Vậy trường hợp nào doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất, trường hợp nào Nhà nước phải thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu?
Một vài vấn đề gây tắc nghẽn nguồn lực đất đai được nêu trên đây đã được giải phóng trong Luật Đất đai sửa đổi. Các phương pháp định giá đất và cơ sở dữ liệu để định giá (được ví như cỗ máy sản xuất và nguồn nguyên liệu) đều được cải thiện với kỳ vọng sẽ trả ra sản phẩm là kết quả định giá đất đáng tin cậy. Định giá đất là điểm then chốt của chính sách đất đai thời kỳ tới, bởi giá đất theo sát thị trường sẽ giúp công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thuận lợi, giảm bớt khiếu kiện; đồng thời tránh thất thu ngân sách khi giao đất cho doanh nghiệp làm dự án.
Với câu hỏi doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất có phải đấu giá, đấu thầu không, Luật Đất đai mới cũng đã có câu trả lời cụ thể để cán bộ yên tâm khi ký quyết định.
Một hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ, minh bạch là nền tảng kiến tạo cho sự phát triển của mọi quốc gia. Bởi vậy, Luật Đất đai và các luật liên quan được “đẩy” hiệu lực sớm hơn 5 tháng được kỳ vọng sẽ giải phóng nguồn lực đất đai. Dĩ nhiên, việc “đẩy” hiệu lực sớm cũng gây băn khoăn khi chưa hoàn thiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành, đặc biệt các văn bản của chính quyền địa phương (HĐND và UBND cấp tỉnh) trong bối cảnh luật đẩy mạnh phân cấp, phân quyền nhiều hơn cho cấp cơ sở.
Bởi vậy, cùng với việc cho phép các luật có hiệu lực sớm, các cơ quan trung ương cần lường trước việc thực thi chính sách sẽ “ách tắc” cục bộ ở một số địa phương do chưa kịp ban hành các văn bản quy định chi tiết. Đây có lẽ cũng là một tiêu chí đánh giá chất lượng công vụ, chỉ số năng lực cạnh tranh (PCI) của 63 địa phương.
Nguyễn Văn Đỉnh