Quy định mới về cấp “sổ hồng” khiến công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua bất động sản trở nên khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ bất ổn cho thị trường trong bối cảnh cần khơi thông nguồn lực cho phát triển, đảm bảo mục tiêu tăng trưởng hai con số.
Tạp chí TheLEADER: Cấp sổ hồng chung cư ‘mắc kẹt’ vì quy định mới
Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2024/NĐ-CP trong đó có quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024.
Sau hơn 7 tháng thực thi, Nghị định 101 với một số quy định mới của đã gây tác động lớn đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi tắt là “Giấy chứng nhận” hoặc “sổ hồng”) tại các dự án bất động sản. Cụ thể, tại Điều 41 Nghị định 101 đã quy định trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản. Theo đó, chủ đầu tư dự án nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận, thành phần hồ sơ bao gồm “Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư dự án” (quy định tại điểm e khoản 1 Điều 41 Nghị định 101).
Quy định mới này đã làm phát sinh vướng mắc cho các chủ đầu tư trong việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng, đặc biệt là tại các dự án cũ, đã triển khai trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành. Bởi theo pháp luật thời kỳ trước (Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản quy định chi tiết) thì không yêu cầu chủ đầu tư phải có Giấy chứng nhận (sổ tổng) mới được thực hiện quyền kinh doanh, bao gồm việc bán nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng.
Đồng thời, tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP) về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng trong các dự án kinh doanh bất động sản cũng hoàn toàn không có quy định chủ đầu tư phải có Giấy chứng nhận (sổ tổng) thì mới được nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng.
Mặt khác, các chủ đầu tư thường thực hiện hoạt động kinh doanh dưới hình thức bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư chỉ cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất (bao gồm trường hợp chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất) là được phép kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (hiện hành), điều kiện kinh doanh loại hình này là chủ đầu tư có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như quy định trước đây, đồng thời phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất (quy định mới).
Như vậy, quy định xuyên suốt của pháp luật đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ đều không bắt buộc chủ đầu tư phải có “sổ tổng” thì mới được thực hiện quyền kinh doanh và cấp “sổ hồng” cho khách hàng nên tại đa số dự án, chủ đầu tư thường không thực hiện thủ tục cấp “sổ tổng” để tiết kiệm thời gian, chi phí.
Tuy nhiên hiện nay, khi các chủ đầu tư nộp hồ sơ cấp “sổ hồng” cho khách hàng thì Văn phòng đăng ký đất đai một số địa phương đã căn cứ quy định tại điểm e khoản 1 Điều 41 Nghị định 101 để từ chối tiếp nhận hồ sơ do chủ đầu tư không cung cấp được “sổ tổng”. Điều này ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của khách hàng, tác động tiêu cực đến uy tín của chủ đầu tư và gây ra một số tranh chấp, khiếu kiện.
Giải pháp được một số chủ đầu tư thực hiện là xin cấp bổ sung “sổ tổng” trước khi làm thủ tục cấp “sổ hồng” cho khách hàng. Tuy nhiên do chủ đầu tư đã thực hiện bán nhà ở, công trình xây dựng cho nhiều khách hàng nên việc cấp “sổ tổng” cho chủ đầu tư gặp vướng mắc (cơ quan nhà nước lo ngại tranh chấp khi cả chủ đầu tư và khách đều có quyền sử dụng đất).
Ngoài ra, một số cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cũng có quan điểm rằng căn cứ điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi đáp ứng điều kiện có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Từ đó, các cơ quan này cho rằng chủ đầu tư phải được cấp Giấy chứng nhận thì mới được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng (từ đó mới có cơ sở cấp “sổ hồng”).
Tuy nhiên, pháp luật không phải là những văn bản quy phạm pháp luật đơn lẻ mà là một hệ thống các văn bản có mối quan hệ gắn bó. Trong hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư kinh doanh, Luật Đất đai là luật điều chỉnh các quan hệ có liên quan đất đai còn việc thực hiện quyền kinh doanh bất động sản, điều kiện kinh doanh… phải do Luật Kinh doanh bất động sản (là luật chuyên ngành trực tiếp điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản) quy định. Tại Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng đã quy định rõ phạm vi điều chỉnh: “Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản…”
Hơn nữa, ngay tại khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định chung về quyền của người sử dụng đất cũng đã nêu rõ: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.” Như vậy Luật Đất đai có quy định mở, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền, bao gồm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của các luật khác.
Cụ thể với trường hợp chủ đầu tư bán nhà ở, công trình xây dựng thì hợp đồng mua bán bất động sản này có tính chất vừa chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản, vừa chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phải là một quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường theo Luật Đất đai. Hợp đồng này được thực hiện với sự tham gia của ít nhất một bên là doanh nghiệp, hợp tác xã có ngành, nghề kinh doanh bất động sản, thực hiện với mục đích sinh lợi. Như vậy hợp đồng bán nhà ở, công trình xây dựng theo pháp luật về kinh doanh bất động sản có tính chất riêng, đặc thù cả về bản chất giao dịch cũng như chủ thể tham gia giao dịch, mục đích giao dịch nên đã có quy định riêng về điều kiện, hình thức giao dịch… theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Do đó, quy định của Luật Kinh doanh bất động sản cần phải được ưu tiên áp dụng và như đã nêu, Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh không bắt buộc chủ đầu tư phải có Giấy chứng nhận (chỉ cần có quyết định giao đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất…)
Để tháo gỡ vướng mắc nhằm khơi thông nguồn lực cho phát triển kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng, góp phần giúp đạt mức tăng trưởng 8% và tiến tới tăng trưởng hai con số, Chính phủ cần thiết phải nghiên cứu, sửa đổi điểm e khoản 1 Điều 41 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP theo hướng không quy định Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư là một thành phần hồ sơ giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng. Thay vào đó, chủ đầu tư phải có giấy tờ về đất đai đáp ứng điều kiện giao dịch theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Quy định theo hướng dẫn chiếu này sẽ đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, đồng thời vẫn bảo đảm tính chặt chẽ, chẳng hạn trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư vẫn phải có quyết định giao đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai nên không gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Trong thời gian Chính phủ chưa sửa Nghị định 101, Bộ Nông nghiệp & Môi trường cần có văn bản hướng dẫn áp dụng chuyển tiếp theo hướng: Quy định tại điểm e khoản 1 Điều 41 Nghị định 101 không áp dụng trong việc cấp Giấy chứng nhận đối với các dự án cũ, đã thực hiện trước ngày 01/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 101 có hiệu lực thi hành). Hướng dẫn này hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc “không hồi tố” tại Điều 152 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015: “Không được quy định hiệu lực trở về trước đối với các trường hợp sau đây: a) Quy định trách nhiệm pháp lý mới đối với hành vi mà vào thời điểm thực hiện hành vi đó pháp luật không quy định trách nhiệm pháp lý; b) Quy định trách nhiệm pháp lý nặng hơn.”
Do trước ngày 01/8/2024, pháp luật không có quy định chủ đầu tư dự án phải có “sổ tổng” mới được thực hiện quyền kinh doanh mà đây là quy định mới của Nghị định 101 nên cần cho phép các các dự án đã thực hiện trước không phải đáp ứng quy định mới tại điểm e khoản 1 Điều 41 Nghị định 101.
Đồng thời, Bộ Nông nghiệp & Môi trường cũng cần làm rõ cách hiểu về điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 (theo hướng chủ đầu tư phải được cấp “sổ tổng” thì mới được thực hiện quyền kinh doanh bất động sản). Cụ thể, quy định tại điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai chỉ áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là giao dịch kinh doanh bất động sản. Với các giao dịch kinh doanh bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản thì chỉ cần tuân thủ quy định về điều kiện, hình thức kinh doanh… theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Như vậy với giao dịch bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chủ đầu tư thực hiện theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản mà không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện có Giấy chứng nhận như tại điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh