Kính gửi: Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội.
Theo đề nghị của Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, tôi xin gửi ý kiến góp ý đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
1. Đánh giá quy định của Luật Đất đai năm 2024 và sự cần thiết sửa đổi Luật
Là người tham gia vào quá trình góp ý, xây dựng Luật Đất đai 2024 từ phiên bản dự thảo đầu tiên đến khi luật được thông qua, tôi cảm nhận rõ ràng đạo luật này được xây dựng trên một triết lý rõ ràng, mạch lạc, nhất quán với căn cứ chính trị là Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất.
Trải qua 4 kỳ họp Quốc hội – một kỷ lục lập pháp, không có đạo luật nào được xây dựng tốn thời gian, công sức như vậy, Luật Đất đai 2024 được xây dựng với nguyên tắc xuyên suốt là phục vụ phát triển bền vững, “đi bằng 2 chân”: Đất đai vừa là nguồn lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế, vừa là công cụ điều tiết, bảo đảm công bằng xã hội.
Luật Đất đai 2024 được xây dựng một cách chặt chẽ, thận trọng để khắc phục những nhược điểm của phiên bản luật 2013, dựa trên nền tảng là Nghị quyết 18-NQ/TW. Nghị quyết 18 vạch ra nhiệm vụ trọng tâm của Luật Đất đai là để bảo đảm: Nguồn lực đất đai phải được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Việc quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo công bằng và ổn định xã hội…
Một cách ngắn gọn, nhiệm vụ của luật là biến đất đai thành nguồn lực để phát triển kinh tế – xã hội nhưng không có chủ thể nào bị bỏ lại phía sau.
Đi vào từng quy định của phiên bản luật hiện hành, có thể thấy rõ mục đích biến đất đai thành nguồn lực cho nền kinh tế. Luật quy định phải giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu để phân bổ tài nguyên đất thông qua cơ chế thị trường; các trường hợp cá biệt được giao đất theo cơ chế chỉ định đều là sử dụng đất có giá trị thương mại không cao, phục vụ an sinh xã hội (ví dụ: giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế tại các xã biên giới, hải đảo…)
Đấu giá, đấu thầu là những phương thức cạnh tranh nhằm lựa chọn những nhà đầu tư có năng lực “thật”, buộc các doanh nghiệp phải liên kết hình thành doanh nghiệp lớn để tăng khả năng cạnh tranh, giúp thị trường phát triển theo chiều sâu, chuyên nghiệp.
Cơ chế đấu giá, đấu thầu còn hạn chế triệt để các “doanh nghiệp sân sau” được giao đất qua chỉ định, là lý do căn bản khiến nguồn lực đất đai không được khai thác, sử dụng hiệu quả trong thời gian qua. Hay quy định đẩy mạnh thuê đất trả tiền hằng năm, thu hẹp việc thuê đất trả tiền một lần có tác dụng khuyến khích người sử dụng đất sớm đầu tư xây dựng công trình, đưa đất vào sử dụng (để đủ điều kiện giao dịch), giúp đất đai được khai thác hiệu quả, tạo nguồn thu từ thuế, phí, lệ phí, tạo thêm cơ hội việc làm và tránh đầu cơ, hoang hóa đất đai.
Các chính sách của Luật Đất đai 2024 bên cạnh việc tạo ra dư địa cho tăng trưởng kinh tế còn hướng đến công cụ bảo vệ lợi ích của nhóm chủ thể yếu thế.
Đấu giá, đấu thầu là những công cụ phân bổ nguồn lực đất đai cạnh tranh, minh bạch theo cơ chế thị trường, nhưng luôn gắn liền với quyết định thu hồi đất từ những người đang sử dụng. Đây luôn là vấn đề “nóng bỏng” nhất của Luật Đất đai, tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện.
Đối với dự án nhà ở thương mại, Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép thu hồi đất cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng (có đủ điện, đường, trường, trạm…). Việc thu hồi đất như vậy chỉ áp dụng cho những dự án điểm nhấn, tạo động lực phát triển kinh tế, thúc đẩy gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, tạo hiệu ứng lan tỏa cho cả vùng, gắn với cơ hội việc làm và tiện ích cho người dân trong cả khu vực. Việc lạm quyền thu hồi đất tràn lan trước đây sẽ chấm dứt.
Người dân mất đất là những người đầu tiên phải hi sinh lợi ích cho các dự án cần phải được bù đắp thỏa đáng. Để giảm thiểu bất công, Luật quy định giá đất để tính tiền bồi thường phải là giá đất cụ thể, được tính toán thật sòng phẳng theo nguyên tắc thị trường.
Một cách tổng quát, Luật Đất đai 2024 được dày công xây dựng qua thời gian dài kỷ lục, với 12 triệu lượt góp ý kiến của Nhân dân, với sứ mệnh là đạo luật nền tảng tạo động lực cho phát triển kinh tế, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể trong xã hội.
Luật Đất đai 2024 mới triển khai thực thi trong thời gian gần 2 năm và đó là thời gian có nhiều thay đổi trong hệ thống chính trị và bộ máy nhà nước, đặc biệt là việc tập trung xây dựng mô hình chính quyền địa phương 2 cấp (bỏ cấp huyện, sáp nhập nhiều tỉnh, nhiều xã), gây ra những xáo trộn nhất định cho nền kinh tế.
Do đó, cần thận trọng khi tổng kết quá trình thực thi luật chỉ trong 2 năm để đánh giá tính đúng đắn của một đạo luật được xây dựng cho nhiều năm.
Những biến động thời gian qua: giá đất tăng kéo theo giá bất động sản tăng, đời sống người dân bị ảnh hưởng, dự án không được tháo gỡ, thiếu nguồn cung… cần phải được rà soát để đánh giá nguyên nhân là do quy định của Luật Đất đai 2024 hay do chất lượng thực thi trong bối cảnh chưa có đủ thời gian “thẩm thấu” chính sách.
Hiện tượng giá đất, giá nhà leo thang đã tồn tại từ nhiều năm trước khi xây dựng Luật Đất đai 2024, nên cần thận trọng khi liên kết hiện tượng này với quy định của luật mới. Mặt khác cần khẳng định hiệu quả của pháp luật phải đến từ sự kết hợp giữa chất lượng của công tác xây dựng, ban hành với công tác tổ chức thực hiện pháp luật.
Để luật thực sự đi vào đời sống thì khâu tổ chức thi hành còn quan trọng hơn bởi xây dựng luật là công việc của một thời điểm nhất định còn tổ chức thực hiện là cả quá trình. Sự chủ động, linh hoạt, sáng tạo của chính quyền địa phương là yếu tố quyết định thành công của chính sách đất đai nhưng thời gian qua, công tác sắp xếp đơn vị hành chính và ổn định bộ máy sau sắp xếp được đặt lên hàng đầu, vô hình trung ảnh hưởng đến một số hoạt động kinh tế, trong đó có thủ tục pháp lý các dự án.
Một nguyên nhân của đề xuất sửa Luật Đất đai là hiện tượng giá đất tăng cao, giá nhà đắt đỏ, một số cuộc đấu giá bị dàn xếp, thổi giá. Tuy nhiên, khó có thể coi đó là “lỗi” của Luật Đất đai bởi thị trường bất động sản luôn có độ trễ nhất định sau một điều chỉnh về chính sách.
Luật Đất đai mới ban hành cần vài năm để “thẩm thấu” chính sách, để các dự án triển khai theo luật mới có sản phẩm đưa ra thị trường nhằm tăng cung, qua đó cân bằng cung – cầu, có tác dụng kiềm chế giá nhà. Hơn nữa, các giải pháp bổ sung như đánh thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, bỏ đất hoang theo Nghị quyết 18 vẫn chưa được thể chế thành luật.
Bởi vậy, trước khi quyết định sửa đổi toàn diện Luật Đất đai chỉ sau 2 năm thực thi, cơ quan chủ trì soạn thảo cần có tính toán định lượng để trả lời cho câu hỏi: việc sửa luật liệu có tác dụng kiềm chế giá đất, giá nhà. Tác động của giá đất tăng đến sinh kế người dân có thể giải quyết bằng một chính sách thu tài chính hợp lý, linh hoạt (giảm các tỷ lệ % thu thuế thu nhập, thuế sử dụng đất, thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất…) Đây là kết quả của hoạt động lập quy, thông qua ban hành các văn bản về thu tài chính ở cấp nghị định kết hợp với chất lượng quản lý, điều hành.
Trường hợp cần thiết phải sửa toàn diện Luật Đất đai 2024, tôi kiến nghị cơ quan chủ trì soạn thảo, cơ quan thẩm tra cần nghiên cứu, rà soát để lựa chọn những chính sách nào thực sự cần thiết phải sửa đổi, những chính sách nào cần duy trì như Luật Đất đai 2024 để bảo đảm tính kế thừa.
Việc sửa đổi luật quá thường xuyên, liên tục sẽ gia tăng những bất ổn cho đời sống, sinh kế của người dân. Biến động giá đất gây xáo trộn đời sống nhưng liệu nó có so được với những hệ lụy từ biến động về thể chế, chính sách? Và sự kém ổn định của hệ thống pháp luật cũng làm giảm đáng kể tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, đặc biệt là với các nhà đầu tư nước ngoài.
2. Nhận xét, đánh giá quan điểm sửa đổi quy định về giá đất và tài chính đất đai
Nghiên cứu quy định của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai và các dự thảo, đề xuất chính sách sửa đổi Luật Đất đai 2024, tôi nhận thấy cơ quan soạn thảo đề xuất sửa đổi nhiều nội dung, làm thay đổi chính sách về giá đất và tài chính đất đai. Nguyên tắc thị trường trong các phương pháp định giá đất (quy định tại Điều 158 luật hiện hành) phần nào trở nên mờ nhạt, thay vào đó là nguyên tắc: Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.
Nghị quyết số 254/2025/QH15 và các dự thảo, đề xuất chính sách sửa đổi Luật Đất đai 2024 cũng thu hẹp các trường hợp áp dụng “giá đất cụ thể”, thay vào đó, việc định giá đất chủ yếu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất và bảng giá đất của địa phương. Luật Đất đai không quy định các phương pháp định giá đất mà giao Chính phủ quy định chi tiết, đây là kỹ thuật đã được áp dụng tại Luật Đất đai năm 2013, dự thảo luật sửa đổi cũng khẳng định vai trò của các phương pháp định giá đất: Việc xác định giá đất theo các phương pháp chỉ là để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất. Quy định này nhằm bổ trợ cho nguyên tắc nêu trên: giá đất phải được xác định phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế, có tính chất “bình ổn”.
Có thể thấy rằng một loạt các thay đổi về chính sách trong các dự thảo được đưa ra nhằm giúp Nhà nước thực hiện quyền kiểm soát về giá đất và được bổ trợ bằng các giải pháp mang tính kỹ thuật. Chẳng hạn, dự thảo luật sửa đổi đề xuất bổ sung vào Điều 13 luật hiện hành để cho phép Nhà nước quy định hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các loại hình dự án và hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng, khẳng định quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Đây là giải pháp mới nhằm “khoan sức dân” trong bối cảnh “bội thu” ngân sách nhà nước từ đất (chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp, người dân quá cao, tác động xấu đến hoạt động sản xuất).
Các giải pháp này sẽ giúp giá đất làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện có tính độc lập tương đối so với giá đất giao dịch trên thị trường thứ cấp. Đặc biệt, các nguồn thông tin đầu vào để định giá đất sẽ không còn giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; tức là kết quả đấu giá quyền sử dụng đất không còn là dữ liệu để đơn vị tư vấn thu thập nhằm định giá đất, giúp giá đất được kiểm soát, không tăng quá cao.
Việc cho phép Nhà nước ấn định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với các loại hình dự án và hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng (Điều 5 Nghị quyết số 254/2025/QH15) để bổ trợ cho bảng giá đất nhằm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ giúp Nhà nước điều tiết chính sách thu tài chính đất đai đối với mỗi loại hình dự án, mỗi địa bàn cụ thể (với từng lĩnh vực đầu tư hoặc địa bàn cụ thể, Nhà nước có thể ban hành các hệ số, tỷ lệ để điều tiết tăng, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, qua đó giúp khuyến khích hoặc hạn chế đầu tư).
Các dự thảo, đề xuất chính sách sửa đổi Luật Đất đai 2024 nhằm giúp Nhà nước kiểm soát được giá đất trên thị trường sơ cấp, tránh tình trạng “lạm thu”, gây khó khăn cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp. Chẳng hạn nếu cần bình ổn giá hoặc cần khuyến khích doanh nghiệp đầu tư trong một lĩnh vực hoặc địa bàn nào đó, Nhà nước sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất cũng như tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thật thấp.
Tuy nhiên, mỗi vấn đề, giải pháp đều có tính hai mặt và không thể làm hài lòng tất cả các chủ thể trong xã hội, cũng không thể giải quyết tất cả các mục tiêu quản lý.
Việc thu hẹp giá đất cụ thể, thay thế bằng hệ số điều chỉnh giá đất và mở rộng tối đa phạm vi áp dụng của bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ giúp kiềm chế giá đất, qua đó giảm giá thành sản xuất và giảm bớt khó khăn cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp. Đối với lĩnh vực bất động sản, giải pháp sửa đổi luật được kỳ vọng giúp kiểm soát giá nhà không bị đẩy quá cao như thời gian qua, ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu an cư của người dân.
Đây sẽ là sự sửa đổi lớn, làm thay đổi toàn bộ nền tảng lý luận để cấu thành Luật Đất đai hiện hành. Một số vấn đề phát sinh trong thực thi Luật Đất đai năm 2024 sẽ được khắc phục nhưng theo tôi, những vấn đề mới có thể sẽ xuất hiện.
Cụ thể, có hai câu hỏi lớn cần được trả lời trong phương án sửa đổi Luật Đất đai. Thứ nhất, làm thế nào để giải quyết mâu thuẫn giữa một bên là nhu cầu kiểm soát giá đất, kiểm soát tiền thu từ đất để không bị tăng quá cao với một bên là nhu cầu phân bổ nguồn lực đất đai thông qua các cơ chế cạnh tranh, minh bạch?
Đây là sự mâu thuẫngiữa các mục tiêu quản lý. Giải pháp Nhà nước quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp dựa trên bảng giá đất sẽ dẫn tới giá đất có tính chất phi thị trường, được ấn định thông qua cơ chế hành chính. Điều đó sẽ làm suy yếu các công cụ thị trường trong phân bổ nguồn lực đất đai (cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư).
Theo Luật Đất đai hiện nay, Nhà nước cơ bản giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu để đảm bảo tính thị trường, cạnh tranh, minh bạch nhưng nhược điểm là sẽ đẩy giá đất lên cao. Vậy làm thế nào để giá đất được kiểm soát, không bị tăng cao mà vẫn giao được đất đến đúng người cần, tránh cơ chế giao đất chỉ định, dễ phát sinh lợi ích nhóm, nhũng nhiễu, tiêu cực?
Hướng sửa đổi Luật Đất đai 2024 có thể làm phát sinh nguy cơ “lạm quyền”, nhũng nhiễu hoặc cơ chế “xin – cho” (để được hưởng hệ số điều chỉnh giá đất cũng như tỷ lệ thu tiền sử dụng đất thấp).
Do đó, để luật sửa đổi khi ban hành có thể đi vào thực tiễn cuộc sống, tránh phát sinh các vướng mắc, “điểm nghẽn” mới thì cần tính đến các giải pháp kiểm soát quyền lực, tránh nguy cơ lạm quyền hay nhũng nhiễu trong thực thi công vụ, tránh gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
Thứ hai, mặc dù phương án sửa luật hiện nay có tác dụng làm giảm giá đất, giảm gánh nặng tài chính cho các dự án bất động sản thì liệu giá nhà, giá bất động sản có giảm?
Cần nhấn mạnh rằng trong một nền kinh tế thị trường thì giá cả của hàng hóa được quyết định dựa trên các quy luật thị trường, trong đó có quy luật cung – cầu. Hiện nay cán cân cung – cầu đang mất cân bằng, tại nhiều địa phương, nguồn cung không theo kịp nguồn cầu đã khiến người có bất động sản có cơ hội đẩy giá bán lên cao (trong giá bán có chứa lợi nhuận của người nắm giữ tài sản).
Do đó, để kiểm soát giá của hàng hóa bất động sản thì phải cải thiện khâu thực thi để đảm bảo các dự án được triển khai thông suốt, đưa sản phẩm ra thị trường nhằm cân bằng cán cân cung – cầu. Chỉ khi đó, người có bất động sản mới giảm lợi nhuận kỳ vọng và giá đất, giá nhà mới được kiểm soát.
Trái lại, giải pháp kiểm soát giá đất ở thị trường sơ cấp sẽ không phát huy tác dụng nếu không cải thiện nguồn cung. Vấn đề này cũng có liên quan trực tiếp với vấn đề thứ nhất: Nếu giải pháp “bình ổn” giá đất làm suy yếu cơ chế giao đất cạnh tranh, minh bạch thì rất có thể nguồn lực đất đai sẽ chảy vào một nhóm nhà đầu tư và những nhà đầu tư có ưu thế sẽ có cơ hội đẩy giá bán.
3. Tác động đến chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Ngoài ra, một vấn đề nữa cũng cần tính tới: Nhà nước đứng ở giữa trong các quan hệ đất đai mà một bên là các doanh nghiệp có nhu cầu tiếp cận đất và một bên là người dân đang có quyền sử dụng đất. Hai nhóm chủ thể này có quyền lợi đối nghịch nhau trong khi tài nguyên đất đai thì hữu hạn. Có thể ví đất đai như là “tấm chăn hẹp” mà ai cũng cần đắp, người này được đắp thì người khác sẽ bị lạnh.
Việc “bình ổn giá đất” sẽ có lợi cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp, giúp thể chế hóa Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân và đáp ứng mục tiêu tăng trưởng “hai con số”. Tuy nhiên theo phương án sửa đổi thì giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất cũng được sử dụng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (khác với quy định của Luật Đất đai 2024 hay trước đó là Luật Đất đai 2013: phải xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường).
Như vậy, người dân có thể sẽ không nhận được mức bồi thường thỏa đáng khi bị thu hồi đất, qua đó nối dài những vướng mắc trong thực thi pháp luật đất đai thời kỳ trước, điển hình là tình trạng khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến các quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường.
Do đó, cần thiết kế chính sách nhằm giải quyết tốt quyền lợi cho người có đất bị thu hồi để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội.
Để khắc phục nhược điểm nêu trên, tại Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định biện pháp, mức hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất đối với người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Căn cứ quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định biện pháp, mức hỗ trợ khác đối với từng dự án cụ thể.”
Như vậy, cơ quan quản lý đã nhận diện được hệ lụy của quy định tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất: Tiền bồi thường sẽ thấp hơn nhiều so với việc áp dụng giá đất cụ thể như hiện nay dẫn đến phát sinh khiếu nại của người dân. Tuy nhiên giải pháp lại là: cần có chính sách hỗ trợ khác thỏa đáng đối với người có đất bị thu hồi.
Trong khi đó, Nghị quyết số 254/2025/QH15 không sửa đổi quy định về “hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất”, nên chưa có cơ sở cho “chính sách hỗ trợ khác”.
Tại một số hội thảo góp ý sửa Luật Đất đai, tôi được biết ý tưởng của cơ quan soạn thảo là khuyến khích doanh nghiệp là chủ đầu tư, được giao đất thực hiện dự án tự nguyện hỗ trợ thêm cho người có đất bị thu hồi.
Về đề xuất này, tôi dẫn lại quan điểm về xây dựng, thiết kế chính sách của Aristotle về cách thức phân bổ nguồn lực trong xã hội, với ví dụ là: ai nên được trao cây sáo tốt nhất. Aristotle lập luận rằng cây sáo tốt nên trao cho người thổi hay nhất vì sẽ làm ra nhiều bản nhạc hay và phù hợp với mục đích của nghệ nhân làm sáo – để thổi được hay. Aristotle nêu quan điểm là thiết kế chính sách phải giải quyết được câu hỏi: “Ai xứng đáng với điều gì”.
Khi Nhà nước cần giải phóng mặt bằng, người dân bị thu hồi đất xứng đáng được BỒI THƯỜNG sòng phẳng theo nguyên tắc thị trường thì không thể bồi thường tượng trưng theo bảng giá nhân hệ số (một số địa phương như Hà Nội ấn định hệ số bồi thường K=1,0) và trông chờ người khác HỖ TRỢ thêm. Cùng là 1 đồng nhưng tiền bồi thường có bản chất khác tiền hỗ trợ (“một miếng giữa đàng bằng một sàng xó bếp”).
Do đó, cần làm rõ, không chồng lấn giữa “bồi thường” và “hỗ trợ”. Hỗ trợ là mang tính chất tự nguyện, còn bồi thường là Nhà nước có trách nhiệm bắt buộc. Việc không làm rõ được ranh giới bồi thường và hỗ trợ cũng làm giảm đi tính minh bạch, rõ ràng của hệ thống pháp luật: đẩy gánh nặng lên doanh nghiệp, phải chi thêm các khoản hỗ trợ “phi chính thức” – đương nhiên không được hạch toán để khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính.
Ngoài ra tại cùng thời điểm, trên một địa bàn sẽ có nhiều dự án khác nhau của nhiều chủ đầu tư. Có chủ đầu tư “hào phóng” hỗ trợ, có doanh nghiệp lại không thể hỗ trợ nhiều do khó khăn tài chính. Điều đó dẫn đến không công bằng giữa những người sử dụng đất (ví dụ đều được giao đất nông nghiệp theo Nghị định 64, sử dụng đất như nhau, vị trí đất cạnh nhau nhưng người này may mắn được hỗ trợ nhiều, người kia được hỗ trợ ít). Như vậy là trái nguyên tắc “Ai xứng đáng với điều gì” (hai người sử dụng đất xứng đáng được bồi hoàn như nhau nhưng thực tế nhận được khác nhau).
Ngoài ra, một số trường hợp bị giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư công, ví dụ thu hồi đất để làm đường giao thông sẽ không nhận được khoản hỗ trợ thêm như những người bị thu hồi đất cho các dự án đầu tư kinh doanh, tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện.
Mặt khác, pháp luật không nên được thiết kế với giả định người thực thi là những “người tốt” (chờ đợi các doanh nghiệp sẽ tự nguyện hỗ trợ cho người dân). Theo đó, luật cần thiết kế một quy chế minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân và biện pháp bảo đảm để các bên phải thực hiện đúng quy chế đó, giúp quyền lợi của các bên được bảo đảm.
4. Chính sách bồi thường nhìn từ lịch sử chế định “Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”
Là một người tư vấn pháp lý lĩnh vực đất đai, có một thời gian tôi rất băn khoăn về khái niệm “Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” – liên quan đến chế định thu hồi đất trong pháp luật đất đai qua các thời kỳ, là hình thức chuyển dịch đất đai bắt buộc, bên cạnh cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện (các quy định này vẫn kế thừa tại Điều 79 và Điều 127 của Luật Đất đai 2024).
Tôi từng rất băn khoăn khái niệm “phát triển kinh tế – xã hội” theo Điều 62 Luật Đất đai 2013. Phải chăng nó quá khó hiểu? “Phát triển kinh tế” thì có lẽ ai cũng hiểu. Nhưng còn “Phát triển xã hội” hay “Phát triển kinh tế – xã hội” thì có lẽ ít người hiểu tường tận được. “Phát triển” là thuộc tính gắn với “kinh tế” nhiều hơn vì ta có thể đo lường bằng các chỉ số, các kết quả thống kê, còn “xã hội” thì lại là vấn đề khác. Nói đến thuộc tính của “xã hội”, ta thường nói “xã hội văn minh hơn” chứ hiếm khi nói “xã hội phát triển hơn”.
Tôi dành thời gian tra cứu các phiên bản Luật Đất đai, từ Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 1993 cho tới Luật Đất đai 1987 (và các phiên bản sửa đổi cục bộ năm 1998, 2001). Ở đạo luật đầu tiên vào năm 1987, chế định thu hồi đất này được thiết kế rất tùy nghi: Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong trường hợp “cần sử dụng đất cho nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội” (Điều 14). Tức là nếu cần đất vào bất kỳ mục đích gì thì Nhà nước có thể thu hồi.
Đến Luật Đất đai 1993, quy định này được thiết kế như sau: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại…” (Điều 27), bổ sung thêm cụm từ “trường hợp thật cần thiết” và làm rõ mục đích thu hồi là để sử dụng cho “lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”. Đến Luật sửa đổi năm 2001 có làm rõ thêm việc người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ; ngoài ra Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi, nếu phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng nhà ở hoặc giao đất để làm nhà ở.
10 năm sau, Luật Đất đai 2003 lần đầu tiên sử dụng cụm từ “kinh tế” làm lý do thu hồi đất. Điều 38 quy định các trường hợp thu hồi đất gồm: “Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế”. Tôi không hiểu tại sao nhà làm luật thời kỳ này lại thiết kế các trường hợp thu hồi đất quá rộng và trao toàn bộ thẩm quyền cho Chính phủ quy định chi tiết (tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). Đây là điểm khởi đầu của một thời kỳ mà có rất nhiều tranh chấp, khiếu kiện của người dân liên quan đến đất đai, trong đó chủ yếu là do quyết định thu hồi đất và/hoặc phương án bồi thường.
Đến Luật Đất đai 2013, nhà làm luật bổ sung thêm cụm từ “xã hội” vào bên cạnh cụm từ “kinh tế”, và ta có chế định “Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” được duy trì cho đến ngày nay. Về mặt ngôn ngữ thì “phát triển kinh tế- xã hội” dường như quá khó hiểu, nhưng cần thiết để khắc phục những vấn đề do Luật Đất đai phiên bản trước gây ra: bên cạnh yếu tố “phát triển kinh tế” thì yếu tố “xã hội” phải được đặt ra khi tính đến chuyện thu hồi đất của dân.
Hai chữ “xã hội” đặt ngang bằng với hai chữ “kinh tế” và ở giữa là dấu gạch ngang cân bằng dường như là chỉ dấu để cho thấy nhà làm luật đã nhận thức được việc mọi quyết sách được đưa ra cần phải bảo đảm sự ổn định, cân bằng, bền vững, như thông điệp: không đánh đổi ổn định xã hội lấy tăng trưởng kinh tế.
Tôi dẫn dắt lại tiến trình xây dựng, hoàn thiện chế định thu hồi đất qua các thời kỳ để hình dung về hệ lụy nếu giá đất bồi thường không được tính toán thỏa đáng, theo nguyên tắc thị trường, dẫn đến cán cân “kinh tế” – “xã hội” mất cân bằng.
Việc sử dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh làm căn cứ tính tiền bồi thường cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất là cách làm đã gây ra rất nhiều những tranh chấp, khiếu kiện ở thời điểm 15-20 năm trước (theo thống kê, có tới 70%-80% các tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai). Nghị quyết số 254/2025/QH15 và phương án sửa Luật Đất đai đi theo hướng dùng bảng giá đất cho mọi mục tiêu (cả “đầu vào” của quan hệ đất đai – khi Nhà nước thu hồi đất và “đầu ra” của quan hệ đất đai – khi Nhà nước giao đất/cho thuê đất và thu hẹp trường hợp áp dụng “giá đất cụ thể”. Mục đích của phương án này là nhằm kiềm chế giá đất – yếu tố đầu vào của sản xuất – kinh doanh, qua đó kiềm chế giá bất động sản, giá thành hàng hóa, dịch vụ… Đây được coi là giải pháp để hỗ trợ hoạt động sản xuất – kinh doanh của doanh nghiệp theo tinh thần của Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân, hướng đến mục tiêu “tăng trưởng 2 con số”.
Vậy phải chăng ta nên chọn hi sinh “ổn định xã hội” để đổi lấy tăng trưởng kinh tế?
Tôi rất băn khoăn về những hệ lụy của phương án này. Rõ ràng là doanh nghiệp không thể yên ổn sản xuất, kinh doanh nếu người dân vẫn đang đi kiện vì quyết định thu hồi đất liên quan dự án của mình, bởi vậy các chính sách cần phải được thiết kế nhằm bảo đảm lợi ích cho người dân trước tiên.
Ở góc độ khác, người dân bị thu hồi đất là những chủ thể chịu thiệt hại đầu tiên và lớn nhất từ dự án nên họ phải là những người đầu tiên được thụ hưởng giá trị từ dự án đó: cần phải bồi thường thật sòng phẳng, dành chỗ thuận lợi nhất để tái định cư cho họ, sau đó mới dành đất để kinh doanh. Thiết kế các chính sách theo phương án ấy mới là công bằng, bền vững.
Tăng trưởng kinh tế là quan trọng nhưng tăng trưởng kinh tế sẽ chỉ thực sự có ý nghĩa nếu nó không làm mất đi trật tự ổn định trong xã hội và bảo đảm công bằng cho người dân. Như thế đất đai mới thực sự trở thành một nguồn lực mà như mục tiêu: Đất nước giàu lên, nhiều người đổi đời nhờ đất nhưng đừng để ai nghèo đi cũng vì đất.
5. Tác động của việc mở rộng các trường hợp thu hồi đất
Chế định thu hồi đất đã được thảo luận rất kỹ trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2024. Trong bối cảnh cần ưu tiên nguồn lực đất đai để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của nền kinh tế (một trong 3 đột phá chiến lược của Đảng), việc duy trì chế định thu hồi đất là cần thiết. Nhưng việc thu hồi đất phải gắn với 2 điều kiện tiên quyết: Thứ nhất, chỉ thu hồi đất trong những trường hợp thật cần thiết theo đúng Điều 54 Hiến pháp. Thứ hai, người dân bị thu hồi đất phải được bồi thường thỏa đáng, hỗ trợ thực chất và ưu tiên đất để tái định cư trước khi dành đất để kinh doanh (như đã nêu tại mục 4 Tham luận này).
Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã mở rộng thêm 3 trường hợp thu hồi đất, gồm 2 trường hợp: (i) Để tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng BT; (ii) Để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất.
Tôi rất băn khoăn về tính hợp lý của 2 trường hợp thu hồi đất dự kiến bổ sung này. Ở trường hợp 1, tôi tán thành việc Nhà nước cần cho phép triển khai các dự án BT (đổi đất lấy hạ tầng) vì như tôi đã nêu, ta cần đầu tư kết cấu hạ tầng trong khi ngân sách còn hạn chế. Nhưng để làm dự án BT thì Nhà nước cần phải chủ động bố trí quỹ đất thanh toán và phải rơi vào các trường hợp chính đáng được phép thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai, không nên thu hồi đất bắt buộc của chủ thể này với lý do là Nhà nước cần đất để giao cho chủ thể khác.
Với trường hợp 2, Nhà nước muốn bồi hoàn/hoàn trả đất cho doanh nghiệp đang sản xuất mà bị thu hồi đất thì Nhà nước cũng phải chủ động bố trí quỹ đất và phải rơi vào các trường hợp theo Điều 79 Luật Đất đai. Liệu quy định mới này có tạo ra hiệu ứng domino: Nhà nước thu hồi đất của A và bởi A mất đất sản xuất nên phải thu hồi đất của B để bồi hoàn cho A; sau đó, để bồi hoàn cho B thì lại phải tiếp tục thu hồi của C… và vòng lặp lại tiếp diễn?
Thời gian qua, các nhà lãnh đạo đã nói rất nhiều đến việc xây dựng một nền hành chính hiện đại, minh bạch và hiệu quả, gắn với trách nhiệm giải trình. Đó là hướng đi rất đúng đắn, được người dân, trong đó có tôi, rất mong chờ. Trách nhiệm giải trình theo tôi cần phải được bảo đảm, ghi nhận thông qua việc khi Nhà nước đưa ra một quyết định hành chính ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân thì phải làm rõ được việc nó xuất phát từ “TÔI CẦN” hay vì “XÃ HỘI CẦN”.
Việc thiết kế các trường hợp Nhà nước thu hồi đất bằng phương pháp liệt kê của Luật Đất đai chính là để giới hạn, kiểm soát quyền lực nhà nước – công cụ không thể thiếu trong một nhà nước pháp quyền và ở mỗi trường hợp thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai đều toát lên được tính chất “lợi ích quốc gia, công cộng” – tính chất “vì xã hội cần”. Chế định thu hồi đất đã được thảo luận rất kỹ trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2024 và cái khung vững chắc ấy theo tôi không nên bị phá vỡ vì bất kỳ lý do gì, kể cả lý do tăng trưởng kinh tế.
6. Đề xuất tháo gỡ vướng mắc “đất ở không hình thành đơn vị ở” để khơi thông nguồn lực
Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 29/2026/QH16 về: (1) Cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực; (2) Giải pháp tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài.
Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần cập nhật quy định đặc thù của Nghị quyết số 29/2026/QH16 và tiếp tục nghiên cứu, mở rộng để tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực cho phát triển kinh tế – xã hội.
Trong số các chính sách tháo gỡ của Nghị quyết 29, nổi bật là chính sách tháo gỡ cho các dự án xây dựng trên “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Đây là loại đất mà Thanh tra Chính phủ đã thanh tra và có kết luận vi phạm, điển hình là Kết luận thanh tra số 250/KL-TTCP ngày 11/9/2020: “… pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại đất ở không hình thành đơn vị ở trong khu du lịch nên tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trên diện rộng về thời hạn sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư thứ cấp đã nhận chuyển nhượng; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất; thực hiện quyền cư trú…”; “Xử lý tình trạng đầu tư, xây dựng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất ở không hình thành đơn vị ở (biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ condotel) tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác, theo hướng: khuyến khích thu hút đầu tư, phát triển du lịch, dịch vụ; không gây ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mạnh; không gây xáo trộn đột biến ảnh hưởng đến thu hút đầu tư ở những địa phương đã thực hiện…”
Tôi nhận thấy Nghị quyết 29 vẫn chưa tháo gỡ được hoàn toàn các vướng mắc liên quan “đất ở không hình thành đơn vị ở”, sự tháo gỡ là không triệt để, chỉ có tác dụng đối với một số lượng rất nhỏ các dự án mà không có tác dụng một cách phổ quát.
Cụ thể, tại Điều 11 Nghị quyết 29 quy định cơ chế “Xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định”.
Theo giải thích từ ngữ tại Điều 4 Nghị quyết 29: Giấy chứng nhận không đúng quy định là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, ghi mục đích sử dụng đất là đất ở (không hình thành đơn vị ở) hoặc đất ở (xây dựng và kinh doanh bất động sản, du lịch) hoặc đất ở có thông tin khác không đúng quy định của pháp luật về đất đai.
Cách tiếp cận của Nghị quyết 29 là chỉ tháo gỡ cho các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận (cho chủ đầu tư hoặc cho khách hàng mua sản phẩm). Nghị quyết hoàn toàn bỏ ngỏ (không đề cập đến) các dự án gặp vướng mắc liên quan đến loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” khi chủ đầu tư đã được giao đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc được cấp Giấy chứng nhận nhưng đã bị cơ quan nhà nước thu hồi.
Như vậy, nhóm dự án có cơ hội được tháo gỡ đã bị thu hẹp ngay từ điều kiện tiên quyết: phải được cấp Giấy chứng nhận thì mới được xem xét. Sau khi đáp ứng điều kiện tiên quyết này, dự án sẽ được UBND cấp tỉnh tổ chức rà soát quy hoạch. Nếu dự án phù hợp với quy hoạch đất để xây dựng nhà ở thì sẽ được tháo gỡ theo hướng tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (theo chính sách và giá đất tại thời điểm được điều chỉnh giấy chứng nhận không đúng sang mục đích là đất ở); chủ đầu tư phải nộp phần chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do tính lại và phải bảo đảm năng lực tiếp tục triển khai dự án. Sau đó, Nhà nước điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở. Đây là trường hợp duy nhất mà dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở” được tháo gỡ theo Nghị quyết 29.
Ngược lại, nếu việc rà soát quy hoạch cho thấy dự án không phù hợp với quy hoạch đất để xây dựng nhà ở thì phải điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ và thời hạn sử dụng đất là 50 năm, không được giữ thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài như đất ở thông thường.
Dưới góc độ nghiên cứu, thực thi pháp luật liên quan các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, tôi nhận thấy Nghị quyết 29 bắt không đúng mạch đối với nhóm dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Hiện nay, các dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở” tập trung tại các đô thị ven biển, phát triển mạnh về du lịch như Khánh Hòa (Nha Trang, Cam Ranh), Phú Quốc, Đà Nẵng, Quảng Ninh (Hạ Long, Vân Đồn)… Dự án được phê duyệt quy hoạch và giao đất với loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” để xây dựng bất động sản du lịch (gồm: biệt thự biển, resort villa, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel, officetel…) và không hình thành các nhóm nhà ở, hạ tầng xã hội phục vụ cho nhu cầu ở, sinh hoạt thường xuyên của cộng đồng dân cư (ví dụ: không có các tiện ích trường học, y tế; các chỉ tiêu về cây xanh, chỗ đỗ xe… cũng không đáp ứng được cho đời sống của một khu dân cư, khu đô thị thông thường).
Chủ đầu tư đã nộp nghĩa vụ tài chính với tiền sử dụng đất được tính như đất ở, đã triển khai xây dựng công trình và đưa vào kinh doanh, bán biệt thự, condotel, officetel… và bàn giao cho khách hàng. Một số địa phương đã cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho khách hàng trong đó ghi nhận khách hàng có quyền sử dụng đất chung, thời hạn sử dụng là ổn định, lâu dài (tương tự như nhà ở).
Một cách tổng quát: Bất động sản du lịch xây dựng trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” là “bất động sản lai”: (i) Về quản lý, vận hành, khai thác giống như các bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ (phục vụ lưu trú du lịch chứ không nhằm mục đích sinh sống ổn định, lâu dài); (ii) Về thời hạn sử dụng đất, chế độ sử dụng đất và tiền sử dụng đất như đất ở. Đây là giải pháp “sáng tạo” của địa phương để vừa có lợi cho cơ quan nhà nước (tăng thu tiền sử dụng đất do tính theo giá đất ở), vừa có lợi cho doanh nghiệp, người dân (do được cấp sổ hồng với thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài).
Về bản chất, việc sáng tạo “đất ở không hình thành đơn vị ở” là sự “vượt rào” của địa phương nhằm dung hòa quyền lợi giữa ngân sách nhà nước và nhà đầu tư.
Tuy nhiên sau đó việc cấp giấy chứng nhận cho khách hàng đã bị dừng và một số địa phương đã thu hồi các giấy chứng nhận đã cấp, đặc biệt là sau khi có kết luận của Thanh tra Chính phủ. Các dự án “đi sau” bị dừng thủ tục nên mặc dù đã giao đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp 100% tiền sử dụng đất nhưng không được cấp giấy chứng nhận. Cả 2 trường hợp này (bị thu hồi giấy chứng nhận hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận) đều nằm ngoài phạm vi tháo gỡ của Nghị quyết 29.
Hơn nữa, Nghị quyết 29 quy định việc tháo gỡ phải dựa trên kết quả rà soát quy hoạch. Nếu dự án phù hợp với quy hoạch đất để xây dựng nhà ở thì mới được tháo gỡ theo hướng cho phép tồn tại để điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở với thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Trái lại, nếu việc rà soát quy hoạch cho thấy dự án không phù hợp với quy hoạch đất để xây dựng nhà ở thì phải điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ – trường hợp này Nghị quyết 29 yêu cầu chấm dứt vi phạm, không tháo gỡ.
Sẽ có rất ít dự án đáp ứng đủ điều kiện tháo gỡ theo Nghị quyết 29: (i) Đã được cấp giấy chứng nhận; và (ii) Kết quả rà soát cho thấy dự án phù hợp với quy hoạch đất để xây dựng nhà ở. Bởi như đã nêu, đây là các dự án “bất động sản lai”: Về quản lý, vận hành, khai thác giống như các bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ (phục vụ lưu trú du lịch) nhưng thời hạn sử dụng đất, chế độ sử dụng đất như đất ở.
Bởi vậy, quy hoạch dự án từ đầu đã xác định việc quản lý, vận hành sau đầu tư chỉ nhằm phục vụ lưu trú du lịch nên không bố trí đầy đủ các tiện ích cho một khu ở như dự án khu dân cư, khu đô thị thông thường. Do đó, việc rà soát quy hoạch gần như chắc chắn sẽ cho ra kết quả: Không phù hợp quy hoạch đất để xây dựng nhà ở (do không đáp ứng yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, điển hình là thiếu các tiện ích trường học, y tế; các chỉ tiêu về cây xanh, chỗ đỗ xe… không đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn).
Như vậy, đa số các dự án gắn với “đất ở không hình thành đơn vị ở” sẽ không được tháo gỡ theo Nghị quyết 29. Điều này là dễ hiểu bởi ngay tại Điều 3 Nghị quyết 29 đã quy định rõ nguyên tắc thực hiện: “Bảo đảm không hợp pháp hóa sai phạm”. Bám theo nguyên tắc này, Nghị quyết 29 đương nhiên không cho phép hợp pháp hóa để tồn tại một loại đất ở khi không phù hợp quy hoạch đất để xây dựng nhà ở.
Nhìn sâu ở bản chất thì Điều 11 Nghị quyết 29 không mang lại một chính sách tháo gỡ thực chất. Bởi nếu xử lý theo khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 29 (phải điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ với thời hạn sử dụng đất là 50 năm) thì không cần chính sách đặc thù mà các địa phương (điển hình là tỉnh Khánh Hòa) vẫn đang tự rà soát, điều chỉnh loại bỏ nội dung liên quan “đất ở không hình thành đơn vị ở” trong các dự án (gần đây là dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp Bảo Đại tại khu vực Cầu Đá, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa). Việc điều chỉnh này gặp phải ý kiến không đồng thuận từ các nhà đầu tư.
Trong khi đó, nếu thực hiện theo khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 29 thì bản chất không phải là chính sách mới để tháo gỡ, không cần chính sách đặc thù vì thẩm quyền rà soát, điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… là của UBND cấp tỉnh. Địa phương có thể căn cứ hành lang pháp lý sẵn có để thực hiện mà không cần chính sách đặc thù tại Nghị quyết 29.
Trong quá trình xây dựng Nghị quyết 29, tôi đã kiến nghị về việc Nghị quyết được xây dựng theo cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng và sự “tồn đọng” này gắn liền với việc có vi phạm, sai phạm; nên cần mở rộng phạm vi xử lý, bao gồm cả việc cho phép hợp pháp hóa vi phạm để tháo gỡ thực chất, với điều kiện quan trọng là chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Tuy nhiên, đề xuất này đã không được tiếp thu, dẫn đến các chủ đầu tư, khách hàng sẽ phải tiếp tục chờ đợi hành lang pháp lý. Do đó, tôi kiến nghị Luật Đất đai sửa đổi sẽ bổ sung chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc cho hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” để khơi thông nguồn lực cho phát triển.
Tôi xin tham gia một số ý kiến như trên để Quý cơ quan nghiên cứu, xem xét.
Xin trân trọng cảm ơn!
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội)