“Hợp đồng kỳ nghỉ”, “Kinh doanh quyền sở hữu kỳ nghỉ” có mối liên hệ gần gũi với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự biển, resort villa…) Hơn 4 năm trước, tôi được mời tham dự một hội thảo về tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch. Đó là thời điểm mà Covid-19 đã cơ bản được kiểm soát sau khi người dân tiêm đủ vaccine và Chính phủ chuyển sang giai đoạn thích ứng gọi là “trạng thái bình thường mới”.
Các hoạt động kinh tế bắt đầu “rã đông” sau thời kỳ “giãn cách xã hội” và người ta bắt đầu tìm cách tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, bao gồm du lịch – lĩnh vực chịu thiệt hại nặng nề bởi dịch bệnh. Đó là thời kỳ mà người ta tìm cách giải cứu bất động sản du lịch nghỉ, đặc biệt là condotel, trong đó có vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho nhà đầu tư thứ cấp (không lâu sau đó, Nghị định 10/2023 ra đời để củng cố hành lang pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel).
Trở lại với cuộc hội thảo về tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch mà tôi đã nêu, do một cơ quan chuyên môn về pháp luật và một tạp chí về luật tổ chức, huy động kha khá chuyên gia, nhà khoa học trong lĩnh vực pháp luật từ nhiều trường đại học, viện nghiên cứu, các cơ quan nhà nước… Hội thảo này tổ chức tại một resort 5 sao sang trọng tại khu vực Bãi Dài, tỉnh Khánh Hòa (có lẽ đơn vị đứng sau vận động tổ chức là một/một số doanh nghiệp kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng). Điều đáng chú ý là ngay tại khu resort ấy cũng đang tồn tại các vướng mắc pháp lý liên quan đến condotel, đặc biệt là vấn đề cấp chứng nhận quyền sở hữu cho nhà đầu tư thứ cấp.
Khi tôi nhận cuộc gọi từ một phó giáo sư, tiến sĩ để mời tham dự, vị này có trao đổi với tôi về nội dung chương trình, các bài tham luận… Bên cạnh các tham luận, vấn đề pháp lý về chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch thì một vấn đề cũng được nêu ra: Hợp đồng kỳ nghỉ. Hai vấn đề có mối liên hệ trực tiếp với nhau. Một bên là cơ sở vật chất (hạ tầng du lịch), một bên là kinh doanh dịch vụ du lịch từ việc khai thác cơ sở vật chất ấy.
Một lý do quan trọng khiến tôi quyết định cáo bận, từ chối tham gia là bởi tôi không tìm thấy đâu là logic trong khái niệm “Kinh doanh quyền sở hữu kỳ nghỉ”. Nói đến “sở hữu” là ta nói đến một thứ tài sản đúng không? Và tài sản ở đây được hiểu là tài sản dưới dạng “quyền tài sản” theo Điều 115 Bộ luật dân sự. Đây là thứ tài sản mà ta không thể sờ, cầm, nắm được và luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Thuật ngữ “quyền sở hữu kỳ nghỉ” dễ khiến người tiêu dùng lầm tưởng mình đang được xác lập một quyền tài sản hoặc một dạng quyền đối với bất động sản, trong khi trên thực tế phần lớn các giao dịch chỉ là việc mua quyền sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng theo điều kiện do doanh nghiệp thiết lập, trong nhiều trường hợp rất… tù mù.
Nếu nhìn dưới góc độ thông thường của giao dịch dân sự, việc chuyển nhượng một suất nghỉ dưỡng đã được xác lập có thể được xem là một dạng chuyển giao quyền hưởng dịch vụ. Tuy nhiên, mô hình “sở hữu kỳ nghỉ” mà các doanh nghiệp triển khai thực tế lại đi xa hơn rất nhiều, khi khách hàng được mời gọi mua quyền sử dụng các kỳ nghỉ trong tương lai kéo dài hàng chục năm.
“Kinh doanh quyền sở hữu kỳ nghỉ” theo tôi chỉ nên bó hẹp trong trường hợp: A đã chi tiền để đặt dịch vụ nghỉ dưỡng cho gia đình mình nhưng vì lý do nào đó mà chuyến du lịch không thể diễn ra. Khi đó, A tìm cách chuyển giao cho B để B thế chỗ mình tham gia chuyến du lịch ấy, đương nhiên là một cái giá thấp hơn so với giá mà A đã chi trả cho công ty du lịch (ta thường gọi là “pass đồ”).
Trường hợp này, chuyến du lịch đã được xác định rõ ràng, cụ thể về thời gian, địa điểm, thành phần, số lượng người tham gia, các dịch vụ được cung cấp… Tức là chuyến du lịch đó có thật, chứ không phải chuyến du lịch hư ảo, hứa hẹn như các công ty kinh doanh kỳ nghỉ được điểm mặt gọi tên những ngày qua.
Nó cũng tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai, cũng là một hình thức kinh doanh tiềm ẩn rủi ro cho người tiêu dùng nên nhà làm luật đặt ra các yêu cầu, điều kiện kinh doanh hết sức chặt chẽ, bán nhà ở hình thành trong tương lai bản chất là “bán nhà trên giấy” nhưng vẫn phải đảm bảo một số chốt chặn quan trọng, được Sở Xây dựng kiểm tra, xác nhận thì chủ đầu tư mới được phép bán.
Bên cạnh bất cập, rủi ro của mô hình sở hữu kỳ nghỉ là khoảng trống về cơ chế bảo vệ người tiêu dùng. Nếu pháp luật yêu cầu rất chặt chẽ đối với việc bán một căn nhà hình thành trong tương lai thì cũng cần đặt ra các tiêu chuẩn minh bạch tương ứng đối với việc bán những kỳ nghỉ kéo dài hàng chục năm trong tương lai. Bởi xét cho cùng, ở cả hai trường hợp, khách hàng đều đang bỏ tiền ở hiện tại để mua một lợi ích sẽ được nhận trong tương lai mà thứ “trái quyền” này chỉ có thể được đáp ứng nhờ sự tử tế, tuân thủ pháp luật và các hợp đồng đã ký kết từ phía nhà cung cấp.
Tháng 6/2026
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh