Việc không thống nhất trong cách giải quyết thủ tục giữa các cơ quan đã ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người dân có nhu cầu tính lại tiền sử dụng đất, làm giảm hiệu quả của một chính sách vốn dĩ rất nhân văn của Nhà nước.
Báo đăng tin:
Giảm tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở, thực tiễn còn xa lý thuyết – Báo Lao động
Do vướng mắc tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất tăng lên rất cao, gây ra gánh nặng tài chính lớn cho người dân, Nhà nước đã có giải pháp tháo gỡ nhân văn bằng cách kịp thời ban hành các văn bản pháp luật để điều chỉnh, bao gồm Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 50/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
1. Ưu đãi giảm tiền sử dụng đất tại Nghị quyết số 254
a. Điều kiện được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị quyết số 254
Tại Điều 10 Nghị quyết số 254 đã quy định về giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở từ 3 loại đất:
(i) Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất;
(ii) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất;
(iii) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng.
Một cách tổng quát, quy định về giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở của Nghị quyết số 254 chỉ áp dụng cho thửa đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở hoặc trong quá khứ đã từng nằm trong cùng thửa đất có đất ở. Về mặt bản chất, quy định này là nhằm giải quyết quyền lợi chính đáng của người dân với loại đất đã có lịch sử quản lý, sử dụng lâu dài (tạm gọi là đất nông nghiệp liền kề với đất ở, hoặc đất do ông cha để lại).
Trái lại, Nghị quyết số 254 không áp dụng các loại đất nông nghiệp thuần túy khác (ví dụ: thửa đất ruộng mà người dân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sẽ không được áp dụng).
b. Mức ưu đãi giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị quyết số 254
Đối với 3 loại đất nông nghiệp nêu trên, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì Nghị quyết số 254 cho phép nộp:
(i) Nộp 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở;
(ii) Nộp 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở;
(iii) Nộp 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất còn lại (phần diện tích này không được hưởng ưu đãi).
Ví dụ: Trường hợp người dân có 1000m2 đất trồng cây lâu năm trong cùng thửa đất có đất ở, muốn chuyển mục đích sử dụng đất 500m2 sang đất ở. Hạn mức giao đất ở tại địa phương là 150m2. Như vậy:
– Với 150m2 đầu tiên: phải nộp 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở so với tiền sử dụng đất theo giá đất cây lâu năm;
– Với 150m2 tiếp theo: phải nộp 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở so với tiền sử dụng đất theo giá đất cây lâu năm;
– Với 200m2 còn lại: phải nộp 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở so với tiền sử dụng đất theo giá đất cây lâu năm (phần diện tích này không được hưởng ưu đãi).
2. “Hồi tố” giảm tiền sử dụng đất với hồ sơ trước ngày 01/01/2026
a. Người dân được tính lại và hoàn trả tiền sử dụng đất đã nộp
Với các hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất phát sinh từ ngày 01/01/2026 thì sẽ được áp dụng ưu đãi giảm tiền sử dụng đất như đã nêu tại mục 1. Người dân có thể nghiên cứu quy định để thực hiện.
Một vấn đề rất được quan tâm là: Trường hợp kể từ ngày 01/8/2024 (ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực) đến trước ngày 01/01/2026 mà người dân đã nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan nhà nước đã chuyển thông tin cho cơ quan thuế để tính tiền sử dụng đất, hoặc thậm chí người dân đã nộp tiền đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 (nộp 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; không được hưởng ưu đãi) thì sẽ xử lý ra sao?
Nghị quyết số 254 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP đã có điều khoản chuyển tiếp rất nhân văn, cho phép “hồi tố” giảm tiền sử dụng đất với hồ sơ thực hiện trước ngày 01/01/2026. Cụ thể, theo khoản 10 Điều 4 Nghị quyết số 254 và khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP:
(i) Trường hợp cơ quan thuế chưa ra thông báo nộp tiền sử dụng đất thì cơ quan thuế tính tiền sử dụng đất như quy định của Nghị quyết số 254; tức là tính như trường hợp hồ sơ nộp mới, người dân mặc nhiên được hưởng mức ưu đãi giảm tiền sử dụng đất như đã nêu tại mục 1 (chỉ phải nộp theo mức 30% – 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
(ii) Trường hợp cơ quan thuế đã ra thông báo nộp tiền sử dụng đất nhưng người dân chưa nộp thì người dân được đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị quyết số 254.
(iii) Trường hợp cơ quan thuế đã ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và người dân đã nộp một phần hoặc toàn bộ tiền sử dụng đất theo thông báo thì được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền đất theo Nghị quyết số 254. Việc xử lý đối với số tiền sử dụng đất đã nộp như sau:
– Trường hợp tiền sử dụng đất sau khi tính lại cao hơn so với số tiền đã nộp thì người dân phải nộp số tiền sử dụng đất còn thiếu.
– Trường hợp số tiền sử dụng đất sau khi tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người dân được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch. Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ khác về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người dân; trường hợp không phát sinh nghĩa vụ khác về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo pháp luật về quản lý thuế (ví dụ: cấn trừ vào một khoản thuế phát sinh khác); trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác thì hoàn trả bằng tiền.
b. Trình tự, thủ tục tính lại và hoàn trả tiền sử dụng đất đã nộp
Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định người dân phải nộp văn bản đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới của Nghị quyết số 254 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP đến bộ phận một cửa liên thông, thời hạn chậm nhất trước ngày 01/01/2027.
Bộ phận một cửa liên thông cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người dân, chuyển văn bản này đến UBND cấp xã nơi có đất.
UBND cấp xã nơi có đất thực hiện xác định hạn mức giao đất ở của thửa đất; chuyển thông tin đến cơ quan thuế.
Cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất; ra thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc thông báo điều chỉnh thông báo nộp tiền sử dụng đất gửi cho người dân; đồng thời gửi thông tin đến UBND cấp xã.
3. Tính lại và hoàn trả tiền sử dụng đất đã nộp: Từ lý thuyết đến thực tiễn còn rất xa vời
Như đã nêu tại mục 2, khoản 10 Điều 4 Nghị quyết số 254 và khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP cho phép tính lại và hoàn trả tiền sử dụng đất đã nộp đối với hồ sơ thực hiện trước ngày 01/01/2026.
Tuy nhiên trên thực tế tại một số địa phương, khi người dân đi thực hiện thủ tục này thì đã bị từ chối với lý do: bộ phận một cửa liên thông (Trung tâm phục vụ hành chính công) chưa có cơ sở tiếp nhận hồ sơ do địa phương… chưa ban hành bộ quy trình nội bộ để giải quyết thủ tục hành chính tương ứng.
Điển hình là trường hợp của ông Trần M.Đ ở Phường P, Thành phố Hà Nội. Ông Đ có thửa đất trồng cây lâu năm, diện tích 100m2 tại cùng phường P, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2024, có nguồn gốc là đất vườn gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể, chủ đất cũ là ông Lê Văn P có thửa đất diện tích 418m2 (gồm đất ở và đất vườn), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1993. Đến năm 2004, ông Lê Văn P đã tách ra để chuyển nhượng diện tích 100m2 đất vườn (đất trồng cây lâu năm) cho bố mẹ ông Trần M.Đ là ông Trần Đ.T và bà Lê T.H. Đến năm 2024, ông Trần Đ.T và bà Lê T.H đã tặng cho con là ông Trần M.Đ. Thửa đất của ông Đ tương ứng với trường hợp đất vườn gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất, sẽ được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở theo theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15.
Tháng 11/2025, ông Đ đã nộp bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên tại Điểm Phục vụ Hành chính công Phường P. Ông Đ đã nhận được các thông báo của cơ quan thuế và đã nộp đầy đủ lệ phí trước bạ nhà, đất; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tiền chậm nộp. Về tiền sử dụng đất, ông Đ đã nộp 50% theo thông báo (đối với 50% tiền sử dụng đất còn lại thì ông Đ chưa nộp do chờ được giảm theo chính sách tại Nghị quyết số 254/2025/QH15).
Căn cứ quy định chuyển tiếp tại điểm b khoản 10 Điều 4 Nghị quyết số 254 và khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, ông Đ được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất; trường hợp số tiền sau khi tính lại thấp hơn khoản đã nộp thì sẽ được Nhà nước hoàn trả phần chênh lệch.
Ông Đ đã có đơn đề nghị ngày 05/02/2026 gửi UBND phường P về việc tính lại tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP. Tuy nhiên phải sau 2,5 tháng, đến ngày 20/4/2026, UBND phường P mới có văn bản số 1018/UBND-KTHT&ĐT trả lời. Theo đó, UBND phường P nêu ý kiến: “đề nghị ông Trần M.Đ liên hệ với Trung tâm phục vụ hành chính công thành phố Hà Nội để nộp hồ sơ và được hướng dẫn cụ thể”.
Tuy nhiên khi luật sư đại diện theo ủy quyền của ông Đ nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa liên thông (Điểm Phục vụ Hành chính công Phường P) thì nhận được câu trả lời: Do UBND thành phố Hà Nội chưa ban hành bộ quy trình nội bộ để giải quyết thủ tục hành chính để thực hiện quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP nên Trung tâm phục vụ hành chính công chưa có cơ sở tiếp nhận hồ sơ!
Việc không thống nhất trong giải quyết thủ tục giữa các cơ quan dẫn đến kéo dài thủ tục hành chính, không kịp thời bảo vệ quyền lợi cho người dân. Đặc biệt việc chậm tính lại tiền sử dụng đất khiến người dân không có cơ sở để nộp, có nguy cơ phải nộp tiền chậm nộp theo pháp luật về quản lý thuế (thời hạn phải hoàn thành nộp tiền sử dụng đất theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP là 90 ngày, nhưng người dân phải chờ đợi suốt 2,5 tháng mà vẫn chưa được tính lại tiền sử dụng đất).
Mặc dù trên Trang thông tin của Thuế Thành phố Hà Nội (tại đường link: https://hanoi.gdt.gov.vn/) ngày 20/4/2026 đã đăng “Thư ngỏ gửi người nộp thuế về cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” trong đó hướng dẫn: “Hộ gia đình, cá nhân nộp văn bản đề nghị chậm nhất trước ngày 01/01/2027 đến bộ phận một cửa liên thông; bộ phận một cửa liên thông cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả”, nhưng khi người dân gõ cửa Trung tâm phục vụ hành chính công thì lại được trả lời là… chưa có cơ sở tiếp nhận do chưa có quy trình.
Việc không thống nhất trong cách giải quyết thủ tục giữa các cơ quan đã ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người dân (hiện số lượng các hộ dân có nhu cầu giải quyết tính lại tiền sử dụng đất rất lớn), đồng thời làm giảm hiệu quả của một chính sách pháp luật vốn dĩ rất nhân văn của Nhà nước. Do đó, rất cần các bộ, ngành tham mưu, xây dựng Nghị quyết số 254 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP (Bộ NNMT, Bộ Tài chính) có văn bản hướng dẫn 34 địa phương thực hiện thực hiện thủ tục tính lại tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 12 của Nghị định số 50/2026/NĐ-CP.
Về phía địa phương, UBND cấp tỉnh cần quan tâm chỉ đạo các cơ quan chuyên môn (Sở NNMT, Sở Tài chính) khẩn trương tham mưu xây dựng để trình ban hành bộ quy trình nội bộ để giải quyết thủ tục hành chính tương ứng; đồng thời quan tâm, hướng dẫn UBND cấp phường, xã cũng như Trung tâm phục vụ hành chính công thực hiện thủ tục.
Về mặt pháp lý, hiện có 2 cách hiểu về thủ tục tính lại tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP: Đây là một thủ tục hành chính độc lập hay là một phần của thủ tục hành chính xin chuyển mục đích sử dụng đất?
Theo cách hiểu của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, thủ tục tính lại tiền sử dụng đất này có thể xem là một phần của thủ tục hành chính xin chuyển mục đích sử dụng đất (bản chất đây là việc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính phát sinh từ thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đã thực hiện, không nên tách rời thành một thủ tục hành chính độc lập gây phát sinh thêm thủ tục cho người dân).
Bởi về nguyên tắc, trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính thì cơ quan nhà nước được yêu cầu bổ sung hồ sơ, người có nhu cầu thực hiện thủ tục cũng có quyền tự bổ sung hồ sơ. Như vậy, trường hợp này có thể xem việc nộp văn bản đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị định số 50/2026/NĐ-CP chỉ là một khâu trong thủ tục hành chính xin chuyển mục đích sử dụng đất, nên UBND cấp phường, xã có thể tiếp nhận, giải quyết theo thủ tục hành chính về chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần chờ cấp trên ban hành bộ quy trình nội bộ để giải quyết thủ tục hành chính.
Tình huống trong bài viết này một lần nữa cho thấy hoạt động của cấp cơ sở theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp vẫn chưa thực sự mượt mà, hiệu quả. Đối với cấp cơ sở trực tiếp giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (UBND cấp phường, xã), cần quán triệt tinh thần: việc chậm ban hành quy trình nội bộ của cấp trên không được coi là lý do để từ chối giải quyết thủ tục của công dân trong bối cảnh văn bản quy phạm pháp luật của trung ương (Nghị quyết số 254 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP) đã có quy định rất rõ ràng, cụ thể.
Đối với cơ quan thuế, Bộ Tài chính và Cục Thuế cũng cần có văn bản hướng dẫn các cơ quan thuế ở cơ sở tạm dừng/không tính tiền “phạt” chậm nộp đối với các hồ sơ đã có đơn đề nghị tính lại tiền sử dụng đất tương tự trường hợp của ông Đ để tránh “thiệt hại kép” cho người dân (do người dân không có lỗi, không cố tình chậm nộp mà buộc phải chờ cơ quan nhà nước hoàn thiện quy trình, thủ tục).
Ngày 22/4/2026
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh
Xem clip: https://vt.tiktok.com/ZS9Lusr9w/