Luật sư, ThS Nguyễn Văn Đỉnh
Góp ý vào dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội theo phiên bản dự thảo phục vụ họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội chiều 27/5. Xem dự thảo Nghị quyết: https://docs.google.com/document/d/1Mo3yISCtdi_YCDKoQBF11xVg1on0hlv5/
Theo chương trình kỳ họp, Nghị quyết dự kiến được Quốc hội thông qua vào ngày 31/5/2025.
Ý kiến 1 (Góp ý Điều 4. Quỹ nhà ở quốc gia):
Khoản 3 Điều 4 dự thảo Nghị quyết: “3. Quỹ nhà ở quốc gia để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tạo lập nhà ở xã hội, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê.”
Góp ý: Khoản 3 Điều 4 dự thảo Nghị quyết cần làm rõ địa vị pháp lý của Quỹ Nhà ở quốc gia, cách thức quản lý, sử dụng quỹ và cách thức triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cụ thể: (i) Chỉ là một quỹ tài chính để rót vốn cho các chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội; hay (ii) Trực tiếp làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
Kiến nghị: Để đảm bảo hiệu quả đầu tư, kiến nghị Quỹ Nhà ở quốc gia không trực tiếp đóng vai trò là chủ đầu tư do việc này sẽ buộc Quỹ phải thành lập các phòng, ban, bộ máy chuyên môn để quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, khiến Quỹ hoạt động như một ban quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình của nhà nước hoặc một doanh nghiệp xây dựng, bất động sản. Đề nghị làm rõ trong dự thảo Nghị quyết: Quỹ Nhà ở quốc gia chỉ là một quỹ tài chính để rót vốn cho các chủ đầu tư (các cơ quan quản lý nhà nước, ví dụ Sở Xây dựng, hoặc các ban quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình của nhà nước) để chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Ngoài ra, cần nhấn mạnh rằng Điều 80 Luật Nhà ở hiện hành quy định hình thức phát triển nhà ở xã hội bao gồm: (a) Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công để cho thuê, cho thuê mua; (b) Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn công trái quốc gia, trái phiếu, vốn vay ODA, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; vốn huy động từ Quỹ phát triển đất, các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác để bán, cho thuê mua, cho thuê. Như vậy, quy định về Quỹ Nhà ở quốc gia là một quỹ tài chính để cấp vốn cho các chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội theo dự thảo Nghị quyết có thể trùng lặp với hình thức phát triển nhà ở xã hội đã sẵn có trong Luật Nhà ở. Do đó, cần làm rõ trong dự thảo Nghị quyết việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia có phải một hình thức phát triển nhà ở xã hội mới không hay đã bao hàm trong Điều 80 Luật Nhà ở để thuận tiện trong triển khai thực hiện.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh phát biểu tại hội thảo về phát triển nhà ở xã hội chiều 27/5.
Ý kiến 2 (Góp ý Điều 5. Giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu):
Điểm b khoản 1 Điều 5 dự thảo Nghị quyết: “b) Trường hợp dự án chưa được quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc có văn bản pháp lý tương đương thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu.”
Góp ý: Tại Điều 5 dự thảo Nghị quyết, mặc dù là Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm chính sách đặc thù nhưng cần hạn chế gây xung đột pháp luật. Kiến nghị sử dụng chung thuật ngữ “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư” để thống nhất với pháp luật đầu tư. Có thể sử dụng thuật ngữ “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án” như khoản 3 Điều 36 Luật Nhà ở 2023 (nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư sẽ đồng thời được xác định là chủ đầu tư dự án).
Để rút ngắn thời gian thì có thể quy định trong Nghị quyết: (i) Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ do Sở Xây dựng chủ trì (không giao Sở Tài chính như các dự án khác); (ii) Quy định thời hạn giải quyết thủ tục ngắn hơn so với thủ tục cho 1 dự án đầu tư thông thường theo Luật Đầu tư 2020 và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư (coi như áp dụng cơ chế “luồng xanh”).
Ý kiến 3 (Góp ý Điều 5. Giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu):
Điểm b khoản 3 Điều 5 dự thảo Nghị quyết: “3. Điều kiện, tiêu chí ưu tiên giao chủ đầu tư dự án, gồm: b) Tiêu chí ưu tiên giao chủ đầu tư trong trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư, gồm: kinh nghiệm đã thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở; năng lực tài chính để thực hiện dự án; tiêu chí khác theo quy định của Chính phủ.”
Góp ý: Tại khoản 3 Điều 5 dự thảo Nghị quyết, tiêu chí “kinh nghiệm đã thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở” còn chưa rõ ràng, chưa làm rõ được thế nào là một nhà đầu tư có kinh nghiệm thực hiện dự án. Do đó, kiến nghị bổ sung quy định tương tự pháp luật về đấu thầu (Luật Đấu thầu năm 2023, Nghị định số 115/2024/NĐ-CP về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, Thông tư số 15/2024/TT-BKHĐT): Nhà đầu tư đã hoàn thành hoặc hoàn thành phần lớn dự án trong vòng 5 năm trước năm có thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội cần lựa chọn nhà đầu tư.
Lưu ý trong dự thảo Nghị định quy định chi tiết Nghị quyết cần phải làm rõ, tránh xin – cho, trục lợi chính sách khi giao chủ đầu tư trực tiếp không qua đấu thầu (cơ chế chỉ định).
Ý kiến 4 (góp ý mở rộng với Điều 6. Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Điều 7. Thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội):
Khoản 1 Điều 6 dự thảo Nghị quyết: “1. Dự án đầu tư xây dựng, vị trí khu đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa có quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc có yêu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì không phải thực hiện thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết.”
Điều 7 dự thảo Nghị quyết:
“1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng…
2. Việc thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy tại cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ được thực hiện lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng…
3. Trường hợp công trình nhà ở xã hội thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đề xuất áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình […] thì được miễn giấy phép xây dựng.”
Góp ý: Đồng ý với quy định cải cách hành chính tại Điều 6, Điều 7 dự thảo Nghị quyết. Đề nghị coi đây là sự thay đổi tư duy để sửa các luật liên quan để các dự án khác (không phải dự án nhà ở xã hội) cũng không phải lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết; không phải thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng; việc thẩm định thiết kế về PCCC lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng… (trên nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật, dự án nhà ở xã hội có thể triển khai với các thủ tục được đơn giản hóa thì các dự án khác cũng có thể).
Ý kiến 5 (Góp ý Điều 7. Thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội):
Góp ý: Điều 7 Dự thảo Nghị quyết chưa đề cập thủ tục thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường theo pháp luật về bảo vệ môi trường. Lý do: quyết định phê duyệt kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường là điều kiện tiên quyết để cấp giấy phép xây dựng. Như vậy, nếu lồng ghép thủ tục thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng thì có cần quy định lồng ghép đồng thời thủ tục thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường? Nếu không lồng ghép đồng thời thủ tục thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường thì chủ đầu tư phải chờ hoàn thành thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường thì mới được nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, nên vẫn kéo dài thời gian.
Đề nghị Bộ Xây dựng và Bộ Công an trao đổi, thống nhất tính khả thi của quy định thủ tục thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng bởi theo Điều 17 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15, việc thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy có sự phối hợp của các cơ quan: Cơ quan chuyên môn về xây dựng (Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng địa phương) và Cơ quan Công an (Cục Cảnh sát PCCC thuộc Bộ Công an, Phòng Cảnh sát PCCC thuộc Công an cấp tỉnh). Nếu thủ tục thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng thì có tiết kiệm được thời gian so với thực hiện 2 thủ tục riêng rẽ hay không và liệu có phát sinh các vướng mắc mới (ví dụ do quá trình phối hợp, luân chuyển hồ sơ giữa các cơ quan) hay không.
Ý kiến 6 (Góp ý Điều 7. Thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội):
Khoản 4 Điều 7 dự thảo Nghị quyết: “4. Việc lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng để thực hiện các gói thầu thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, công trình nhà ở xã hội bằng nguồn vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn, vốn của doanh nghiệp nhà nước theo quy định của Luật Doanh nghiệp và doanh nghiệp do doanh nghiệp nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ được áp dụng hình thức chỉ định thầu rút gọn theo quy định của pháp luật về đấu thầu.”
Góp ý:Tại khoản 4 Điều 7 Dự thảo Nghị quyết liệt kê thiếu dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn của Quỹ Nhà ở quốc gia, đề nghị bổ sung bởi dự án này cũng cần chỉ định thầu rút gọn để đẩy nhanh quá trình xây dựng.
Ý kiến 7 (Góp ý Điều 10. Thuê nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập):
Khoản 1 Điều 10 dự thảo Nghị quyết: “1. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp), cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập được thuê nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động (bao gồm cả người nước ngoài) của mình ở…”
Góp ý: Cần đánh giá tính hợp lý, khả thi tại Điều 10 dự thảo Nghị quyết bởi hiện nay số lượng nhà ở xã hội rất khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn, nguồn cung nhà ở xã hội nhìn chung không theo kịp nhu cầu của người dân. Do đó, cần có một tiêu chí rõ ràng, cụ thể về phân phối nguồn cung nhà ở xã hội.
Đề xuất quy định: chủ đầu tư đã thực hiện thủ tục công khai mở bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội cho hộ gia đình, cá nhân theo quy trình thông thường nhưng vẫn còn dư một số lượng căn hộ nhà ở xã hội thì mới được sử dụng số lượng căn hộ nhà ở xã hội còn dư thừa này để cho các doanh nghiệp, tổ chức, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị… được thuê để bố trí cho chuyên gia, cán bộ, viên chức, người lao động của mình ở.
Ý kiến 8 (Góp ý Điều 11. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội):
Khoản 2, 3 Điều 11 dự thảo Nghị quyết:
“2. Trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất do thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất thì số tiền chủ đầu tư đã chi trả để thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất được tính vào chi phí đầu tư của dự án nhưng không vượt quá số tiền được xác định theo bảng giá đất của loại đất, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất của loại đất đã nhận chuyển quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển quyền.
3. Trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư được tính vào chi phí đầu tư của dự án số tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất được xác định theo bảng giá đất đối với loại đất, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất của loại đất đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.”
Góp ý: Tại khoản 2, 3 Điều 11 dự thảo Nghị quyết, đề nghị áp dụng quy tắc xử sự như nhau, tiền đất tính cho chủ đầu tư có sẵn quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất mà dùng đất làm nhà ở xã hội phải tính chung tại một thời điểm, một mặt bằng là thời điểm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Quy định tại khoản 2 là không công bằng, chẳng hạn nếu nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất từ 10 năm trước, nay mới dùng đất làm nhà ở xã hội nhưng vẫn tính tiền đất theo giá đất thời điểm 10 năm trước thì sẽ không có tác dụng động viên, khích lệ nhà đầu tư.
Tại khoản 3 Điều 11 dự thảo Nghị quyết, đề nghị không quy định “chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở” mà chỉ cần quy định “chuyển mục đích sử dụng đất” vì trong một dự án nhà ở xã hội có một phần đất xây dựng nhà ở là đất ở, các diện tích đường giao thông, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh dịch vụ, thương mại… không phải là đất ở mà sẽ có loại đất tương ứng. Nội dung này đã có quy định trong pháp luật đất đai.
Ý kiến 9 (Góp ý Điều 12. Điều khoản chuyển tiếp):
Khoản 1 Điều 12 dự thảo Nghị quyết: “1. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã phát hành hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời thầu lựa chọn nhà đầu tư nhưng chưa có kết quả đánh giá hồ sơ của các nhà đầu tư quan tâm trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc tiếp tục thực hiện lựa chọn nhà đầu đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu hoặc giao chủ đầu tư theo quy định tại Nghị quyết này.”
Góp ý: Tại khoản 1 Điều 12 dự thảo Nghị quyết, cần bổ sung thêm trường hợp “chưa có báo cáo đánh giá hồ sơ dự thầu của các nhà thầu tư” cho thống nhất. Ngoài ra, đề nghị đánh giá tính hợp lý của quy định này, ví dụ nhà đầu tư đã nộp hồ sơ dự thẩu và là nhà đầu tư duy nhất nộp hồ sơ nhưng UBND cấp tỉnh được phép “xóa cờ đánh lại” thì có thể gây lạm quyền, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện.
Ý kiến 10 (Góp ý Điều 12. Điều khoản chuyển tiếp):
Điểm b khoản 6 Điều 12 dự thảo Nghị quyết:
“6. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở xã hội đầu tư xây dựng trên quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại (sau đây gọi là dự án) đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc có văn bản pháp lý tương đương trước thời điểm Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (đã được sửa đổi bổ sung tại Luật số 43/2024/QH15) có hiệu lực thi hành thì việc xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội được thực hiện như sau:
b) Trường hợp dự án chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định giá bán, giá thuê mua, giá thuê trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành và chủ đầu tư đề nghị được hưởng ưu đãi, hỗ trợ theo quy định của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (đã được sửa đổi bổ sung tại Luật số 43/2024/QH15) thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận cho chủ đầu tư được hưởng chính sách ưu đãi theo quy định của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (đã được sửa đổi bổ sung tại Luật số 43/2024/QH15).
Chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại, phần diện tích đất hoặc diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại mà chủ đầu tư chuyển nhượng hoặc góp vốn theo quy định của pháp luật về đất đai và việc áp dụng phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (đã được sửa đổi bổ sung tại Luật số 43/2024/QH15).”
Góp ý: Tại điểm b khoản 6 Điều 12 dự thảo Nghị quyết, đề nghị bãi bỏ quy định mang tính chất “truy thu” tiền sử dụng đất này bởi đây là cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư theo pháp luật về nhà ở (được dành một phần quỹ đất hoặc quỹ sàn để xây dựng, kinh doanh thương mại), qua đó gián tiếp hỗ trợ giảm giá thành cho khách hàng mua nhà ở xã hội. Nếu yêu cầu chủ đầu tư khi kinh doanh phần nhà ở thương mại, phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn giảm sẽ dẫn tới vô hiệu hóa chính sách, khiến chủ đầu tư chịu thiệt hại và không đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư.
Kiến nghị sửa dự thảo Nghị quyết theo hướng tách bạch 2 trường hợp:
Trường hợp 1: Nếu chủ đầu tư đã xây các công trình nhà ở thương mại, sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại theo đúng quy hoạch, thiết kế, nội dung dự án được chấp thuận, phê duyệt; sau đó bán cho khách hàng (gắn với chuyển quyền sử dụng đất) thì đây là một hình thức kinh doanh hợp pháp. Trường hợp này đề nghị không truy thu tiền sử dụng đất của chủ đầu tư;
Trường hợp 2: Nếu chủ đầu tư không xây các công trình nhà ở thương mại, sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch, thiết kế, nội dung dự án được chấp thuận, phê duyệt mà chuyển nhượng/góp vốn quyền sử dụng đất đối với quỹ đất đã được ưu đãi miễn tiền sử dụng đất. Trường hợp này mới áp dụng truy thu tiền sử dụng đất của chủ đầu tư.