Vai trò chủ trì tạo lập quỹ đất sạch phát triển nhà ở xã hội cần được trả về cho các cơ quan nhà nước và cần xem đó là một nhiệm vụ chính trị, một tiêu chí đánh giá hiệu quả thực thi công vụ của các bộ, công chức.
Co cụm trong “chiếc áo cũ”
Bài trên mục Tiêu điểm – Báo Dân trí: Loay hoay “quỹ đất 20%” nhà ở xã hội
Khi tham gia một chương trình đối thoại bàn về những điểm mới của Luật Đất đai và tác động, chúng tôi được hỏi về việc liệu luật bỏ khung giá đất có khiến địa phương lúng túng khi lập bảng giá đất hàng năm. Một khách mời là đại biểu Quốc hội đã trả lời: “Có một xu thế không thể cưỡng lại là phân cấp, phân quyền. Việc bỏ khung giá đất của Chính phủ để địa phương tự ban hành bảng giá đất là đi theo xu thế đó”.
Tôi rất tâm đắc với ý kiến này. Soi chiếu vào Luật Đất đai năm 2024 thì luật không chỉ bỏ khung giá đất mà còn có hàng loạt giải pháp phân cấp, phân quyền. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ khống chế những chỉ tiêu quan trọng tầm quốc gia (gồm đất trồng lúa, đất rừng, đất quốc phòng, đất an ninh), còn lại để địa phương quy định nhằm đảm bảo linh hoạt. Hay việc chuyển mục đích với đất lúa, đất rừng cũng giao cho địa phương toàn quyền chủ động mà không cần xin văn bản của Thủ tướng như hiện nay.
Đi cùng xu thế ấy, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng cần gắn với những tư duy mới tương ứng về kiến tạo, phát triển. Quá trình xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã đi theo hướng phân cấp, phân quyền cho địa phương tự quyết định (và tự chịu trách nhiệm) nhiều hơn trong phát triển nhà ở xã hội. Thực tiễn triển khai những năm qua cho thấy việc phát triển nhà ở xã hội mới chỉ đạt khoảng 40% so với mục tiêu và nhu cầu. Có 3 vướng mắc lớn nhất đã được chỉ rõ: quỹ đất, nguồn vốn và thủ tục pháp lý.
Yếu tố đầu tiên cũng là quan trọng nhất với phát triển nhà ở xã hội phải là quỹ đất. Để phát triển nhà ở xã hội thì phải có đất sạch, đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và có kết nối đồng bộ hạ tầng, tại khu vực người dân có nhu cầu và thuận tiện di chuyển đến nơi làm việc.
Về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn quy định dưới hình thức chủ yếu là “cắt” ra từ 20% diện tích đất ở trong các dự án nhà ở thương mại. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quy định bố trí quỹ đất 20% này chưa được thực hiện nghiêm, một số địa phương không bố trí đủ quỹ đất 20% hoặc bố trí tại các vị trí không thuận lợi, khó giải phóng mặt bằng, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để xây dựng nhà ở xã hội…
Thực tiễn triển khai tại các địa phương cho thấy quỹ đất nhà ở xã hội thường chỉ nằm “trên giấy” do chủ đầu tư chỉ bố trí trong các đồ án quy hoạch, tại khu vực khó giải tỏa như khu dân cư hiện hữu hay nghĩa trang, nghĩa địa. Đất để phát triển nhà ở xã hội do địa phương thống kê, báo cáo thì rất nhiều nhưng quỹ đất sạch sẵn sàng xây dựng lại chẳng đáng bao nhiêu. Hay một số ít dự án nhà ở thương mại có quỹ đất 20% sạch nhưng chủ đầu tư không đầu tư và cũng không giao lại cho Nhà nước, trong khi pháp luật lại thiếu các công cụ hiệu quả để thu lại quỹ đất này và giao cho đơn vị khác triển khai.
Không thể “luật hóa” lòng tốt
Từ thực tiễn đó, quá trình xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đi theo hướng bỏ quy định “cứng” về bố trí quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, giao quyền (và nghĩa vụ) cho địa phương. Điều 83 Luật Nhà ở năm 2023 quy định rõ việc UBNDcấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bao gồm: quỹ đất nhà ở xã hội độc lập và quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại… Như vậy, quỹ đất nhà ở xã hội sẽ do địa phương chủ động bố trí, bảo đảm linh hoạt, phù hợp đặc điểm dân cư, mức độ phát triển, khả năng bố trí quỹ đất… của từng địa phương. Đây là sự đổi mới tư duy trong lập pháp rất đáng ghi nhận của cơ quan soạn thảo.
Tuy nhiên cũng tại Điều 83 còn quy định tại các đô thị loại III trở lên thì UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội hoặc phải đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất này. Tại dự thảo Nghị định về phát triển nhà ở xã hội đang xin ý kiến đã khôi phục lại quy định về quỹ đất 20% theo hướng các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 5 ha trở lên tại đô thị loại III trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội. Nếu không bố trí quỹ đất 20% thì phải xin HĐND cấp tỉnh chấp thuận, sau đó chủ đầu tư phải đóng tiền thay thế theo giá đất trúng đấu giá, đấu thầu.
Quy định này sẽ xóa bỏ toàn bộ nỗ lực đổi mới tư duy về việc trao quyền (gắn liền trách nhiệm) cho địa phương chủ động bố trí quỹ đất và khôi phục lại các bất cập của “quỹ đất 20%” như hiện nay: khiến quỹ đất nhà ở xã hội trở lên nhỏ lẻ, phân tán và đánh đồng mọi dự án, mọi địa phương, không phân biệt vị trí, tính chất đều phải dành ra 20% đất ở làm nhà ở xã hội.
Mô hình nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% tại các khu đô thị đã bộc lộ rất nhiều hạn chế thời gian qua, tạo ra các khu nhà ở xã hội nằm rải rác, khó quản lý. Giá nhà ở xã hội thấp và do được tăng mật độ, hệ số sử dụng đất nên nhà đầu tư thường “nhồi” thật nhiều căn hộ, dẫn đến phương án kiến trúc, chiều cao, quy mô công trình nhà ở xã hội không tương xứng với khu nhà ở thương mại lân cận, ảnh hưởng đến mỹ quan chung, không tạo ra các khu đô thị đẳng cấp.
Việc tồn tại các tòa nhà ở thương mại sang trọng bên cạnh các tòa nhà ở xã hội cũng tạo tương phản xã hội, gây ra xung đột giàu nghèo. Các khu nhà ở xã hội này thường nhỏ lẻ, manh mún, thiếu tiện ích, dịch vụ thiết yếu, tạo tâm lý không thiện cảm của người dân. Các chủ đầu tư cũng ít quan tâm đến công tác quản lý, vận hành, càng khiến nhà ở nhanh xuống cấp. Một số nghiên cứu xã hội học còn chỉ ra rằng trẻ em trong gia đình nghèo lớn lên cạnh các gia đình giàu có sẽ không tốt cho sự phát triển của trẻ.
Bởi vậy, thời gian qua đã có một số chủ đầu tư nhà ở thương mại đã kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ để “xin” miễn dành đất xây dựng nhà ở xã hội mà nộp bằng tiền cho toàn bộ quỹ đất của dự án theo giá thị trường. Trong bài tham luận tại hội thảo lấy ý kiến chuyên gia vào dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức tháng 8/2023, tôi đã trình bày quan điểm: Phát triển nhà ở xã hội là một phần chính sách an sinh xã hội và thuộc trách nhiệm của Nhà nước. Không thể thực hiện an sinh xã hội bằng cách trông chờ lòng tốt của các nhà hảo tâm.
Vai trò chủ trì phát triển nhà ở xã hội cần được trả về cho Nhà nước và bằng công cụ quy hoạch, kế hoạch, chiến lược…, Nhà nước sẽ tạo lập các dự án nhà ở thương mại song song với nhà ở xã hội, tiền sử dụng đất thu được từ dự án thương mại sẽ được trích để giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng cho các dự án nhà ở xã hội và tổ chức lựa chọn nhà đầu tư.
Nhà ở thương mại là dự án kinh doanh, nhà ở xã hội để đảm bảo an sinh xã hội, việc tách bạch 2 nhiệm vụ, không trộn lẫn để giải quyết đồng thời nhưng tại các khu vực khác nhau, sẽ khắc phục được sự lệ thuộc vào quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong các dự án thương mại. Chính sách hiện nay (và cả trong dự thảo Nghị định) là cố gắng giải quyết 2 nhiệm vụ cùng một lúc, đặt các doanh nghiệp bất động sản vào thế vừa kinh doanh vừa làm từ thiện; vừa làm mất đi bản chất của lòng thiện nguyện vừa giảm hiệu quả kinh doanh.
Một số chủ đầu tư muốn làm những dự án thương mại sang trọng và sẵn sàng nộp hàng nghìn tỷ đồng tiền đất tỏ ra khó chịu khi phải “cắt” một phần quỹ đất làm nhà ở xã hội. Thời gian qua xuất hiện nhiều doanh nghiệp tích cực làm từ thiện, thực hiện trách nhiệm xã hội, đặc biệt trong đại dịch Covid-19 nhưng không vì thế mà có thể “luật hóa” lòng tốt. Mỗi khi làm từ thiện, con người thường cảm thấy vui và thanh thản khi được giúp đỡ người bất hạnh, nhưng nếu bị ép buộc phải giúp đỡ người khác thì lòng tốt sẽ biến mất, chỉ còn là gánh nặng.
Bởi vậy, vai trò chủ trì tạo lập quỹ đất sạch phát triển nhà ở xã hội cần được trả về cho các cơ quan nhà nước và cần xem đó là một nhiệm vụ chính trị, một tiêu chí đánh giá hiệu quả thực thi công vụ của các bộ, công chức.
ThS Nguyễn Văn Đỉnh