Hà Nội – Tình trạng bỏ cọc sau đấu giá đất tiếp tục tái diễn gây bất ổn cho thị trường bất động sản.
Tình trạng bỏ cọc tái diễn
Liên quan vụ đấu giá 27 thửa đất ở quận Hà Đông cuối tháng 10.2024, mới đây, đại diện Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng quận Hà Đông (thuộc UBND quận Hà Đông, Hà Nội) cho biết, chỉ có 5 người nộp đủ tiền sử dụng đất, còn lại 22 trường hợp đã bỏ cọc.
Theo đó, phiên đấu giá này ghi nhận mức trúng cao nhất hơn 262 triệu đồng/m2, lô trúng thấp nhất có giá gần 132,8 triệu đồng/m2. Mức này cao hơn nhiều so với mặt bằng giá đất ở các quận nội thành Hà Nội như Ba Đình, Hai Bà Trưng…
Bài trên báo Lao Động: Lỗ hổng pháp lý khiến bỏ cọc đấu giá đất tái diễn ở Hà Nội
Ngay từ cuối năm 2024 và những ngày đầu năm 2025, ngay sau những sự việc liên quan đến “thổi giá” cao rồi bỏ cọc tại các huyện Thanh Oai, Hoài Đức, Sóc Sơn… UBND thành phố Hà Nội đã vào cuộc quyết liệt, đưa ra nhiều biện pháp mạnh nhằm siết lại kỷ cương. Định hướng rõ nhất cho các sở ngành, quận, huyện liên quan đến đấu giá là Quyết định số 61/2024/ QĐ-UBND ngày 27.9.2024 của UBND thành phố Hà Nội về việc lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất nhằm giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất… Tuy nhiên đến nay, tình trạng bỏ cọc lại tiếp tục tiếp diễn gây bất ổn cho thị trường bất động sản.
Trao đổi với Lao Động, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định, theo quy định hiện hành, tại Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với những thửa đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật sẽ là giá theo bảng giá đất. Do bảng giá đất hiện nay tương đối thấp so với giá giao dịch trên thị trường nên giá khởi điểm để tổ chức đấu giá rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn với người dân, nhiều người cảm thấy cơ hội “thắng lớn” nếu trúng đấu giá.
Hơn nữa, tiền đặt trước để tham gia đấu giá hiện nay tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, dẫn đến việc người dân đăng ký ồ ạt. Tại phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao và chấp nhận mất tiền đặt trước (do giá trị tiền đặt trước thấp hơn nhiều so với cơ hội “đổi đời” nếu trúng đấu giá).
Việc nhiều người trúng đấu giá với giá rất cao rồi bỏ cọc chưa hẳn đã là dấu hiệu thổi giá nhưng có thể là dấu hiệu nhận biết ban đầu của một tội phạm hoặc một hành vi phạm pháp khác. Nếu đấu giá đất vì một âm mưu thổi giá, gây lũng đoạn thị trường thì cơ quan điều tra sẽ xem xét hành vi cụ thể đó chứ không phải hành vi bỏ cọc. Tức là bỏ cọc có thể là dấu hiệu của một hành vi vi phạm pháp luật nào đó, còn nếu chỉ bỏ cọc vì người mua không có nhu cầu mua nữa, không có âm mưu nào khác thì đó là hành vi thông thường, không vi phạm pháp luật.
Đề xuất giải pháp ngăn tình trạng bỏ cọc
Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, chế tài hữu hiệu nhất có thể áp dụng là Nhà nước thu giữ tiền đặt trước không trả lại là thỏa đáng vì bản chất đấu giá là một quan hệ kinh tế mà các bên đều có quyền, nghĩa vụ với nhau. Việc người dân trúng đấu giá nhưng không nộp tiền là vi phạm nghĩa vụ và chịu hậu quả pháp lý tương xứng là mất tiền đặt trước. Ngoài ra, Hà Nội còn áp dụng thêm một giải pháp là công khai danh tính người trả giá cao hơn thị trường để trúng đấu giá nhưng không nộp tiền (một hình thức “bêu tên”).
Hiện nay có ý kiến đề xuất cấm người trúng đấu giá rồi bỏ cọc tham gia đấu giá trong 5 năm. Tuy nhiên Luật Đấu giá tài sản chỉ quy định chế tài này cho trường hợp doanh nghiệp tham gia đấu giá thực hiện dự án, không quy định áp dụng với cá nhân đấu giá đất nền nên đề xuất này không thể thực hiện, trừ trường hợp sửa Luật Đấu giá tài sản.
“Về lâu dài, tôi cho rằng để ngăn chặn việc đấu giá, bỏ cọc thì cần phải hạn chế việc đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây nhà cùng với biện pháp đánh thuế bất động sản”, ông Nguyễn Văn Đỉnh nói.
Việc Hà Nội có chủ trương hạn chế tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; ưu tiên việc đấu giá với đối tượng là tổ chức để thực hiện dự án đầu tư là hợp lý. Việc đấu giá theo dự án mới giúp đầu tư đồng bộ hạ tầng và khắc phục được hiện tượng đầu cơ, găm giữ đất.
Về lâu dài, cần một giải pháp căn cơ hơn là triển khai là đánh thuế bất động sản để chống đầu cơ. Giải pháp này đã được áp dụng thành công tại nhiều quốc gia sau khi trải qua các đợt sốt đất và là giải pháp triệt để nhất để kiềm chế giá nhà, đất, giúp điều tiết dòng tiền vào sản xuất kinh doanh và xóa bỏ tâm lý “không gì giàu bằng buôn đất”.