“Thức trắng đêm nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội”, “Xếp hàng xuyên đêm mua nhà ở xã hội”… là tiêu đề các bài báo đáng chú ý tuần qua, phản ánh việc người dân vất vả đăng ký mua nhà ở xã hội tại khu dân cư An Trung 2, Sơn Trà, Đà Nẵng.
Cụ thể, chủ đầu tư thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội từ 08h sáng ngày 30/6 nhưng từ tối hôm trước đã có rất đông người dân có mặt tại trụ sở Công ty cổ phần Đức Mạnh để chờ nộp hồ sơ, gây ra cảnh chen lấn, xô đẩy.
Bài trên mục Tâm điểm – Báo Dân trí: Người dân chen lấn mua nhà ở xã hội: Thiếu nguồn cung do đâu?
Việc người dân xếp hàng, chen lấn để được nộp hồ sơ, tìm kiếm cơ hội sở hữu một căn hộ nhà ở xã hội không phải hiện tượng hiếm gặp tại 2 đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, cảnh tượng chen lấn lần này lại diễn ra tại Đà Nẵng, địa phương có mức độ đô thị hóa thấp hơn nhiều (trước khi sáp nhập với tỉnh Quảng Nam, dân số Đà Nẵng chỉ khoảng 1,3 triệu người, bằng khoảng 15% dân số của 2 đô thị lớn nhất). Điều đó cho thấy hiện tượng thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá rẻ… đã trở thành vấn đề chung tại nhiều đô thị trong cả nước, không phải chuyện riêng của 2 siêu đô thị.
Trong vai trò tư vấn pháp lý, phát triển các dự án bất động sản, những năm qua tôi có dịp chứng kiến cảnh tượng đời sống người dân tại nhiều địa phương. Ngoại trừ một số doanh nghiệp FDI quan tâm đầu tư xây dựng nhà lưu trú theo mô hình ký túc xá cho công nhân thì nhìn chung người lao động vẫn phải lựa chọn những căn nhà trọ xây dựng tự phát khắp các hang cùng, ngõ hẻm, trong điều kiện rất hạn chế về vệ sinh, môi trường, phòng chống cháy nổ… Người lao động không có nhiều lựa chọn. Nếu không chấp nhận sử dụng các căn nhà trọ ấy, công nhân biết ở đâu giữa phố thị trong bối cảnh thu nhập còn hạn chế.
Một loại hình nhà trọ khác là “chung cư mini”, hay “nhà hộp diêm”. Đây là loại nhà ở tiềm ẩn nhiều nguy hiểm về cháy nổ mà người sử dụng không khó nhận ra. Tuy nhiên, loại hình này vẫn tồn tại, phát triển được là bởi phù hợp với nhu cầu thị trường, khả năng chi trả của người lao động.
Chất lượng chỗ ở có tác động trực tiếp đến hiệu quả lao động. Kết quả nghiên cứu năm 2024 của Tạp chí Người đô thị cho thấy 53,9% lao động di cư phải ở trong các phòng trọ tạm bợ (nhà cấp 4, mái tôn, fibro xi măng); chỉ 8,2% được ở trong những khu trọ xây kiên cố. Diện tích chỗ ở của công nhân rất chật hẹp, 39% công nhân ở phòng trọ diện tích dưới 20m², thậm chí 7,4% công nhân ở phòng trọ diện tích dưới 10m². Không gian chật hẹp thiếu riêng tư, mọi sinh hoạt đều diễn ra chung một chỗ.
Nhu cầu ở là nhu cầu cơ bản của con người. Nếu không “an cư”, công nhân khó “lạc nghiệp”. Điều kiện nhà ở kém (phòng nóng bức, chật chội, kém an toàn, vệ sinh…) khiến công nhân mệt mỏi, căng thẳng, dễ sinh bệnh tật, có thể phải nghỉ làm và giảm nhiệt huyết cho công việc. Việc cải thiện nhà ở sẽ giúp tái tạo năng lượng, nâng cao năng suất lao động.
Ở khía cạnh khác, một hiện tượng khác cũng phổ biến hiện nay là các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại với sản phẩm biệt thự, liền kề, shophouse, đất nền phân lô… sau khi xây dựng xong và đưa vào kinh doanh thì bị bỏ hoang qua nhiều năm mà không có người sử dụng.
Những sản phẩm thuộc phân khúc trung và cao cấp ấy trở thành kênh đầu tư, “lướt sóng”, đẩy giá bất động sản tăng cao, vượt quá tầm với của đa số người dân. Nó tạo ra một nghịch lý của thị trường: Người có nhu cầu ở thực thì không có nhà để ở, trong khi một bộ phận thiểu số có nhiều nhà nhưng không đưa vào sử dụng mà chỉ chờ tăng giá để bán kiếm lời.
Hiện tượng đã được cảnh báo trong suốt những năm gần đây là hiện tượng “lệch pha cung – cầu” nhà ở: nguồn cung của thị trường lệch hẳn về phân khúcnhà ở cao cấp và thiếu vắng nhà ở giá bình dân. Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam năm 2023 chỉ rõ cơ cấu sản phẩm ngày càng mất cân đối, thị trường đã “cạn kiệt” sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân, tỷ trọng căn hộ phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung chỉ còn khoảng 6%. Phân khúc căn hộ giá dưới 40 triệu đồng/m2 cũng đã hoàn toàn biến mất khỏi 2 đô thị lớn nhất. Ngược lại, báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP HCM cho thấy căn hộ phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng xấp xỉ 80% nguồn cung vào năm 2022.
Vài năm trước, giáo sư Đặng Hùng Võ đưa ra một thống kê đáng lo ngại: Với mức giá nhà và thu nhập thì người Việt trung bình phải lao động 100 – 120 năm để mua được một căn nhà tại thành phố (con số tương ứng của Thái Lan chỉ khoảng 28 năm). Tức là hầu hết người lao động sẽ không có cơ hội sở hữu một căn hộ tại đô thị thông qua cơ chế thị trường và cánh cửa duy nhất giải quyết chỗ ở cho nhóm đối tượng này là chính sách nhà ở xã hội. Bởi vậy mà trong một cuộc họp gần đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh: “Nhà ở xã hội là một bộ phận của thị trường bất động sản”.
Vậy nguyên nhân nào dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội thời gian qua?
Nguyên nhân quan trọng nhất đã được nhận diện, vạch rõ trong các báo cáo của Bộ Xây dựng: Sự thiếu quan tâm, sâu sát của các địa phương – cấp trực tiếp thực thi chính sách nhà ở cũng như chính sách chung về phát triển kinh tế – xã hội. Nó biểu hiện qua việc các địa phương rất thiếu “quỹ đất sạch” nhà ở xã hội. Cần lưu ý là “quỹ đất sạch”, vì quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội trong các đồ án quy hoạch thì không hề thiếu nhưng đa số chỉ tồn tại trên giấy, còn quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, được đầu tư kết nối hạ tầng để xây dựng được ngay thì rất hạn chế.
Cần nhấn mạnh rằng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, do đó việc dành quỹ đất cho phân khúc này sẽ khiến các địa phương bị giảm một nguồn thu ngân sách so với phương án sử dụng quỹ đất để xây dựng nhà ở thương mại, công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ. Có một thực tế thời gian qua là một số địa phương đứng trước áp lực thu ngân sách gắn với tư duy nhiệm kỳ (nhiệm kỳ sau phải thu được nhiều hơn nhiệm kỳ trước). Áp lực này cũng khiến lãnh đạo địa phương ngần ngại khi quyết định bố trí một quỹ đất cho mục tiêu an sinh xã hội.
Do đó, để hoàn thành mục tiêu, đề án phát triển nhà ở xã hội thì phải bắt đầu từ sự thay đổi căn bản tư duy, nhận thức về vai trò của Nhà nước. Từ trước tới nay, nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội vẫn được “quàng” lên vai doanh nghiệp – các chủ đầu tư trong khi nhà ở xã hội là sản phẩm “phi thị trường” (bị kiểm soát cả về đối tượng thụ hưởng và giá giao dịch). Với tính chất một sản phẩm “phi thị trường” nhằm đảm bảo an sinh, phúc lợi xã hội, nhà ở xã hội cần sự chủ động hơn từ nguồn lực của Nhà nước. Việc chăm lo đời sống người dân thông qua các chính sách an sinh xã hội luôn là việc mà Nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo.
Luật Nhà ở hiện nay đã trao toàn bộ thẩm quyền gắn với trách nhiệm cho chính quyền địa phương, địa phương tự bố trí quỹ đất nhà ở xã hội theo kế hoạch của mình, có thể nằm rải rác trong các dự án khu đô thị nhưng cũng có thể độc lập. Luật cũng quy định địa phương có trách nhiệm bố trí ngân sách để chủ động bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo ra quỹ đất sạch và đầu tư đấu nối hạ tầng nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư.
Tư duy về xây dựng nền hành chính “hiệu năng, hiệu lực, hiệu quả” thời kỳ tới không nên bó buộc chỉ bởi những chỉ số thống kê về thu ngân sách hay tăng trưởng kinh tế. Thay vào đó, chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của chính quyền địa phương cũng cần căn cứ vào việc đảm bảo an sinh xã hội. Chẳng hạn, việc tạo ra chỗ ở cho 10.000 gia đình cũng cần được đánh giá là có ý nghĩa như việc thu 10.000 tỷ đồng cho ngân sách.
Ngoài ra, cần lưu ý rằng nhà ở xã hội hiện nay đa số do các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư, đây là những pháp nhân thương mại hoạt động chủ yếu vì mục đích lợi nhuận. Điều tương tự cũng xảy ra với các ngân hàng thương mại. Không thể yêu cầu doanh nghiệp phải đầu tư vào phân khúc lời lãi ít, rủi ro nhiều hay ngân hàng phải cho một nhóm khách hàng “kém hấp dẫn” vay với lãi suất thấp.
Nhà nước cần triển khai giải pháp trực tiếp đầu tư nhà ở xã hội bằng nguồn vốn đầu tư công để cho thuê (không cho phép bán để tránh trục lợi chính sách). Giải pháp này đã có căn cứ pháp lý là mô hình “Quỹ nhà ở quốc gia”, quy định tại Nghị quyết 201 của Quốc hội về chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội vừa có hiệu lực.
Chăm lo đời sống cho nhân dân, có chính sách điều tiết nhằm rút ngắn khoảng cách giàu – nghèo là nhiệm vụ quan trọng của Nhà nước. Do đó, không thể giải quyết chỗ ở cho chủ thể yếu thế bằng cách trông chờ vào lòng tốt của doanh nghiệp. Sự tham gia chủ động của Nhà nước chính là mấu chốt thành công của chính sách có ý nghĩa hết sức nhân văn này.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh