Bài viết ngắn gọn này bàn luận về một quy định gây tranh cãi trong Nghị định số 144/2025/NĐ-CP về phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.
Vừa qua, Nghị định số 144/2025/NĐ-CP về phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng (“Nghị định 144/2025/NĐ-CP”). Đây là Nghị định có tính chất sửa đổi một phần quy định của các luật thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Nghị định 144/2025/NĐ-CP quy định việc Phân quyền và Phân cấp trong thực hiện chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan (muốn hiểu khái niệm “Phân quyền” và “Phân cấp”, quý vị có thể nghiên cứu Điều 7, Điều 8 Luật Tổ chức Chính phủ năm 2025).
Tại Chương II Nghị định 144/2025/NĐ-CP về phân quyền có Điều 6 về phân quyền nhiệm vụ, thẩm quyền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Đáng chú ý là quy định tại khoản 4 Điều 6: “4. Không thực hiện thủ tục thông báo đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh quy định tại khoản 4, khoản 8 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.”
Quy định này ra sự lúng túng trong áp dụng và trong vài ngày qua, tôi được một số người làm việc cho các chủ đầu tư, các Sở Xây dựng hỏi về cách diễn giải quy định này.
Trước tiên, ta hãy nghiên cứu quy định tại khoản 4, khoản 8 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023:
“Điều 24. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
…
4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Chính phủ quy định chi tiết khoản này.
…
8. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.”
Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 chỉ quy định trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư mới cần văn bản của Sở Xây dựng trả lời về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; không quy định các loại bất động sản phi nhà ở (là công trình xây dựng không phải nhà ở) phải có văn bản của Sở Xây dựng trả lời về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua (mà chủ đầu tư tự kiểm soát các điều kiện, tự chịu trách nhiệm). Quy định này kế thừa quy định cũ của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Vậy nên hiểu thế nào về quy định tại khoản 4 Điều 6 Nghị định 144/2025/NĐ-CP?
Nghiên cứu kỹ thì có thể thấy khoản 8 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bị viết sai, nhầm, link thừa đến “khoản 4” (lẽ ra phải là “đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều này…” Đây là lỗi kỹ thuật trong quá trình soạn Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và đã dẫn đến sự lúng túng trong áp dụng: một số Sở Xây dựng địa phương và chủ đầu tư băn khoăn về việc để bán phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì phải thực hiện theo khoản 4 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản, tức là phải có văn bản của Sở Xây dựng trả lời cho chủ đầu tư về phần diện tích sàn xây dựng đủ điều kiện được bán, cho thuê mua (tương tự như với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai).
Do sai sót của khoản 8 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản như trên nên lần này, Nghị định 144/2025/NĐ-CP cài thêm quy định tại khoản 4 Điều 6 với bản chất là sửa đổi khoản 8 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản để hết lăn tăn, lấn cấn: Khi kinh doanh phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không cần thực hiện theo khoản 4 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản, không cần văn bản của Sở Xây dựng trả lời cho chủ đầu tư về phần diện tích sàn xây dựng đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Ngày 03/7/2025
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh