*Phiên bản dự thảo kèm theo Tờ trình số 25/TTr-BXD ngày 08/4/2025 của Bộ Xây dựng
Sau khi nghiên cứu hồ sơ dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội phiên bản 4 ngày 08/4/2025, tôi xin gửi một số nội dung góp ý như sau:
1. Nhận xét chung
– Việc ban hành một Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội là cần thiết, tôi tán thành với tính cấp thiết của việc trình Quốc hội thông qua Nghị quyết này như Bộ Xây dựng nêu tại Tờ trình số 25/TTr-BXD ngày 08/4/2025.
– Dự thảo Nghị quyết cần được rà soát để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Ví dụ, Dự thảo có 5 lần sử dụng thuật ngữ “giải phóng mặt bằng” (tại Điều 1 về Phạm vi điều chỉnh, Điều 4 và Điều 12 về hỗ trợ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật để phát triển nhà ở xã hội, tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. “Giải phóng mặt bằng” là thuật ngữ gây tranh luận ở cả góc độ lý luận lẫn khoa học (nhiều chuyên gia, nhà khoa học đã đặt câu hỏi: đất do người dân đang sử dụng hợp pháp tại sao lại “giải phóng”?). Do vậy, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai đã không sử dụng thuật ngữ “giải phóng mặt bằng”.
Xem dự thảo Nghị quyết phiên bản ngày 08/4
Thể chế hóa Nghị quyết 18 của Đảng, Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua năm 2024 chỉ có 01 lần sử dụng thuật ngữ “giải phóng mặt bằng” tại Điều 203 về đất sử dụng cho khu kinh tế. Về cơ bản, Luật Đất đai năm 2024 sử dụng thuật ngữ “thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” để thay thế. Thuật ngữ này phản ánh đúng đắn bản chất, nội hàm của việc Nhà nước quyết định thu hồi đất trong những trường hợp thực sự cần thiết, chẳng hạn vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế – xã hội thì phải bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng cho người dân; và nếu thu hồi đất ở thì bố trí tái định cư cho người dân có nơi ở mới, tránh xáo trộn đời sống.
Do đó, Luật Nhà ở năm 2023 có 02 lần sử dụng thuật ngữ “giải phóng mặt bằng” và đến Dự thảo Nghị quyết này có 05 lần sử dụng thuật ngữ “giải phóng mặt bằng” là không đảm bảo tính nhất quán về chính sách, dẫn đến xung đột với pháp luật đất đai cũng như Nghị quyết 18 của Đảng.
Kiến nghị: Thay thế cụm từ “giải phóng mặt bằng” bằng cụm từ “thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.
2. Góp ý chi tiết
Chính sách 1. Thành lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia (Điều 4 dự thảo Nghị quyết)
Tôi tán thành với sự cần thiết phải thành lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia như đề xuất của Bộ Xây dựng tại Tờ trình số 25/TTr-BXD ngày 08/4/2025. Tuy nhiên, Tờ trình số 25/TTr-BXD cũng đã viện dẫn quy định tại điểm b khoản 1 Điều 113 Luật Nhà ở năm 2023 về nguồn vốn của Nhà nước để phát triển nhà ở có bao gồm “… vốn huy động từ Quỹ phát triển đất, các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác theo quy định của pháp luật”.
Do vậy, bản thân Luật Nhà ở năm 2023 đã cho phép, thừa nhận việc sử dụng nguồnvốn huy động từ các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách theo quy định của pháp luật là một nguồn vốn của Nhà nước để phát triển nhà ở xã hội. Do đó, việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia là phù hợp với Luật Nhà ở hiện hành, không phải một chính sách mới và không thuộc trường hợp phải ban hành Nghị quyết của Quốc hội. Bởi theo điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025, Quốc hội ban hành nghị quyết để quy định “Thực hiện thí điểm một số chính sách mới thuộc thẩm quyền quyết định của Quốc hội khác với quy định của luật hiện hành”.
Kiến nghị: Không đưa chính sách thành lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia (Điều 4) vào dự thảo Nghị quyết. Nội dung này thuộc thẩm quyền của Chính phủ, trường hợp cần thiết thì Chính phủ ban hành Nghị định quy định chi tiết về Quỹ phát triển nhà ở quốc gia (Quỹ phát triển nhà ở quốc gia tồn tại dưới hình thức một quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách).
Theo dự thảo Nghị quyết, Quỹ phát triển nhà ở quốc gia được thành lập với mục đích hỗ trợ doanh nghiệp, tổ chức đầu tư, tạo lập nhà ở xã hội; hỗ trợ đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội… Như vậy Quỹ này có hoạt động cho vay với lãi suất ưu đãi để chủ đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và người dân mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội. Các khoản vay này thường có thời gian dài nhưng Chính phủ đề xuất Nghị quyết này có hiệu lực chỉ trong 05 năm. Như vậy sẽ gây ra xáo trộn về hoạt động của Quỹ sau khi kết thúc 05 năm. Cần quy định Quỹ phát triển nhà ở quốc gia là một quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách hoạt động theo Nghị định của Chính phủ để tránh gây xáo trộn.
Lưu ý, Kết luận số 119-KL/TW ngày 20 tháng 01 năm 2025 của Bộ Chính trị về định hướng đổi mới, hoàn thiện quy trình xây dựng pháp luật đã nêu rõ: “Mở rộng tối đa các nội dung thuộc thẩm quyền của Quốc hội phải ban hành bằng hình thức luật và giới hạn các nội dung được ban hành bằng hình thức nghị quyết”.
Chính sách 2. Chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công và nguồn tài chính công đoàn (Điều 5 dự thảo Nghị quyết)
Nội dung 1: Điểm a khoản 2 Điều 5 dự thảo Nghị quyết quy định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với trường hợp: nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Đất đai.
Đề xuất: Bỏ điểm a khoản 2 Điều 5 ra khỏi dự thảo Nghị quyết bởi quy định này đã được nêu tại điểm c khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở năm 2023.
Nội dung 2: Điểm b khoản 2 Điều 5 dự thảo Nghị quyết quy định: Nhà đầu tư đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án nếu nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
Đề xuất: Bỏ điểm b khoản 2 Điều 5 dự thảo Nghị quyết, lồng ghép nội dung này vào khoản 3 Điều 5 (đều bản chất là giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu).
Nếu tách riêng điểm b khoản 2 Điều 5 và khoản 3 Điều 5 thành hai quy định riêng thì tại điểm b khoản 2 Điều 5 dự thảo Nghị quyết cần phải đề ra quy tắc ứng xử với trường hợp có nhiều nhà đầu tư cùng đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại cùng một vị trí, trường hợp này sẽ chọn nhà đầu tư nào làm chủ đầu tư thực hiện dự án? Trường hợp này có thể nghiên cứu quy định theo hướng tương tự khoản 7 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 115/2024/NĐ-CP ngày 16/9/2024 của Chính phủ về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất).
Nội dung 3: Khoản 3, 4, 5, 6 Điều 5 dự thảo Nghị quyết quy định: Giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập, chấp thuận chủ trương đầu tư. Khoản 5 Điều 5 cũng quy định rõ thứ tự ưu tiên giao chủ đầu tư dự án đối với trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký.
Đề xuất: Tôi tán thành với việc cần giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án nhà ở xã hội để rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, đề nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng bổ sung các giải pháp thanh tra, giám sát để hạn chế cơ chế xin – cho, phát sinh nguy cơ tiêu cực khi áp dụng cơ chế chỉ định thay cho cơ chế đấu thầu cạnh tranh.
Về các tiêu chí để xác định thứ tự ưu tiên giao chủ đầu tư đối với trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư dự án theo khoản 5 Điều 5, tôi có một số đề xuất như sau:
– Tại điểm a và điểm b khoản 5 có nêu tiêu chí “kinh nghiệm thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”, “kinh nghiệm thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở”, đây là các nội dung còn chưa rõ ràng, chưa làm rõ được thế nào là một nhà đầu tư có kinh nghiệm thực hiện dự án. Do đó, kiến nghị bổ sung quy định tương tự pháp luật về đấu thầu (Luật Đấu thầu năm 2023, Nghị định số 115/2024/NĐ-CP về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, Thông tư số 15/2024/TT-BKHĐT ngày 30 tháng 9 năm 2024 của Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư): Nhà đầu tư đã hoàn thành hoặc hoàn thành phần lớn dự án trong vòng 5 năm trước năm có thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội cần lựa chọn nhà đầu tư.
– Đề nghị đảo tiêu chí “kinh nghiệm thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” (điểm b khoản 5) lên trước tiêu chí “kinh nghiệm thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở” (điểm a khoản 5) bởi dự án nhà ở xã hội là dự án đặc thù so với các dự án nhà ở thông thường (thường là dự án phát triển nhà ở thương mại), cần ưu tiên nhà đầu tư có kinh nghiệm triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
– Tại điểm c khoản 5 có nêu tiêu chí “năng lực tài chính để thực hiện dự án (lựa chọn nhà đầu tư có tỷ lệ vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản cao hơn)” là trùng lặp một phần trong tiêu chí tại điểm a khoản 5. Do đó, đề nghị sửa đổi điểm a khoản 5, bỏ tiêu chí năng lực tài chính để thực hiện dự án.
Chính sách 3. Hỗ trợ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật để phát triển nhà ở xã hội, tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội (Điều 12 dự thảo Nghị quyết)
Khoản 1 Điều 12 dự thảo Nghị quyết quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tách công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thành dự án độc lập và bố trí ngân sách để thực hiện từ nguồn vốn đầu tư công hoặc nguồn vốn chi thường xuyên hoặc nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định.
Đề xuất: Bỏ khoản 1 Điều 12 dự thảo Nghị quyết bởi tại khoản 5 Điều 83 Luật Nhà ở năm 2023 đã có quy định:“… Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp việc dành ngân sách để đầu tư xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn, thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án.”
Ngoài ra, Luật Đầu tư công, Luật Ngân sách nhà nước hiện hành cũng đã có những quy định về việc Nhà nước được sử dụng ngân sách nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư công, bao gồm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án nhà ở xã hội…
Như vậy, vướng mắc (nếu có) thuộc về khâu tổ chức thực hiện pháp luật của chính quyền địa phương (UBND cấp tỉnh), không phải do pháp luật hiện hành không có quy định. Do đó, đề nghị bỏ khoản 1 Điều 12 dự thảo Nghị quyết. Trường hợp cần đẩy mạnh công tác hỗ trợ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật để phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ có thể ban hành Nghị quyết, hoặc Thủ tướng Chính phủ có thể ban hành Chỉ thị để chính quyền địa phương tổ chức thực hiện.
Chính sách 4. Thuê nhà ở xã hội của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, đơn vị sự nghiệp công lập (Điều 11 dự thảo Nghị quyết)
Điều 11 dự thảo Nghị quyết quy định: Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, đơn vị sự nghiệp công lập (gọi chung là doanh nghiệp, tổ chức) được thuê nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để bố trí cho chuyên gia, cán bộ, viên chức, người lao động của mình ở.
Đề xuất: Cần đánh giá tính hợp lý của quy định này bởi hiện nay số lượng nhà ở xã hội rất khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn, nguồn cung nhà ở xã hội nhìn chung không theo kịp nhu cầu của người dân. Do đó, cần có một tiêu chí rõ ràng, cụ thể về phân phối nguồn cung nhà ở xã hội, chẳng hạn thiết kế chính sách theo hướng chủ đầu tư đã thực hiện thủ tục công khai mở bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội cho hộ gia đình, cá nhân theo quy trình thông thường tối thiểu 3 lần nhưng vẫn còn dư một số lượng căn hộ nhà ở xã hội thì mới được sử dụng số lượng căn hộ nhà ở xã hội còn dư thừa này để cho các doanh nghiệp, tổ chức được thuê để bố trí cho chuyên gia, cán bộ, viên chức, người lao động của mình ở.
Chính sách 5. Thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (Điều 8 dự thảo Nghị quyết)
Khoản 2 Điều 8 dự thảo Nghị quyết quy định: “2. Việc thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy và chữa cháy được thực hiện lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng.”
Đề xuất:
– Sửa cụm từ “pháp luật về phòng cháy và chữa cháy” thành cụm từ từ “pháp luật về phòng cháy và chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ” để phù hợp với quy định tại Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15.
– Đề nghị Bộ Xây dựng và Bộ Công an trao đổi, thống nhất tính khả thi của việc quy định thủ tục thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng bởi theo Điều 17 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15, việc thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy có sự phối hợp của các cơ quan: Cơ quan chuyên môn về xây dựng (Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng địa phương) và Cơ quan Công an (Cục Cảnh sát PCCC thuộc Bộ Công an, Phòng Cảnh sát PCCC thuộc Công an cấp tỉnh). Nếu thủ tục thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng thì có tiết kiệm được thời gian so với thực hiện 2 thủ tục riêng rẽ hay không và liệu có phát sinh các vướng mắc mới (ví dụ do quá trình phối hợp, luân chuyển hồ sơ giữa các cơ quan) hay không.
– Ngoài ra, cần lưu ý chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vẫn phải thực hiện thủ tục thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường theo pháp luật về bảo vệ môi trường và quyết định phê duyệt kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường là điều kiện tiên quyết để cấp giấy phép xây dựng. Như vậy, nếu lồng ghép thủ tục thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng thì có cần quy định lồng ghép đồng thời thủ tục thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường? Nếu không lồng ghép đồng thời thủ tục thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường thì chủ đầu tư phải chờ hoàn thành thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường thì mới được nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, dẫn đến kéo dài thời gian.
Hà Nội, ngày 11 tháng 4 năm 2025
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh