Một hộ dân ở Nghệ An hoang mang vì xin chuyển đổi 300m2 đất vườn nằm cạnh khu nghĩa trang sang đất ở phải nộp tiền sử dụng đất gần 4,5 tỷ đồng và đây không phải chuyện hiếm gặp thời gian qua, thậm chí là một vấn đề nổi cộm trong phạm vi cả nước. Luật sư lý giải vấn đề này và kiến nghị xây dựng chính sách để đảm bảo an sinh xã hội.
Tinh thần đổi mới của Luật Đất đai 2024 là bỏ “khung giá đất” và định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Giá đất sẽ được định giá tiệm cận giá giao dịch trên thị trường nhằm giải quyết 2 mục tiêu lớn. Thứ nhất, đất đai trở thành nguồn lực để phát triển (Ngân sách nhà nước sẽ thu được nhiều hơn khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất). Thứ hai, người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn do giá đất tính tiền bồi thường được xác định sát giá thị trường.
Tuy nhiên, việc đẩy giá đất lên cao cũng kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ… Thời gian qua, một số địa phương đã ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo xu hướng tăng gấp nhiều lần bảng giá đất cũ. Việc này đã gây xáo trộn đời sống, khiến chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao. Bởi các trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu); nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… thì đều căn cứ theo bảng giá đất.
Đặc biệt câu chuyện nóng bỏng những ngày qua là việc tiền sử dụng đất khi người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân (chủ yếu là từ đất nông nghiệp sang đất ở). Điển hình là trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (Luật Đất đai năm 2024 gọi đây là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở) sang đất ở. Trường hợp này tồn tại 2 vấn đề lớn.
Thứ nhất, quy định trước đây tại điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở thì chỉ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 không còn quy định riêng về “đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở” mà gọi chung là “đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở”. Tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP hiện nay không có quy định riêng cho trường hợp nêu trên mà chỉ có quy định chung chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thì nộp 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. Như vậy so với chính sách trước đây, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của người dân đã cao gấp đôi (từ mức 50% tăng lên mức 100%).
Thứ hai, như đã nêu trên, do một số địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất theo xu hướng tăng, dẫn đến giá đất ở tăng cao. Do đó, mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp cũng tăng chóng mặt, ảnh hưởng trực tiếp đến sinh kế của người dân, gây xáo trộn cuộc sống.
Để khắc phục vấn đề này, hiện nay Bộ Tài chính (cơ quan chủ trì soạn thảo Nghị định về chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) đã có công văn yêu cầu các địa phương báo cáo việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân để làm căn cứ sửa Nghị định số 103/2024/NĐ-CP. Theo dự thảo, Bộ Tài chính đề xuất bổ sung khoản 6 vào Điều 52 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP để quy định chuyển tiếp theo hướng khôi phục lại quy định trước đây: Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang làm đất ở thì chỉ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Quy định theo hướng này cũng chỉ tháo gỡ được một phần (vấn đề thứ nhất), còn vấn đề thứ hai – việc giá đất theo bảng giá đất mới tăng rất cao là chưa thể giải quyết.
Vấn đề nổi cộm hiện nay của Luật Đất đai là đang lồng ghép quá nhiều mục tiêu phải giải quyết trong công cụ giá đất, đặc biệt việc mở rộng áp dụng bảng giá đất tạo ra bất ổn trong thực thi luật. Ví dụ, trường hợp người dân khi nhận tiền bồi thường thì mong muốn giá đất thật cao. Ngược lại, trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hay khi chuyển mục đích sử dụng đất thì lại mong muốn “đất rẻ” để giảm gánh nặng tài chính.
Hiện nay có hiện tượng phổ biến là giới đầu tư bất động sản đi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (ví dụ đất trồng cây lâu năm) để xin chuyển sang đất thổ cư và bán để kiếm lời. Trường hợp này, nếu “nới lỏng” việc thu tiền sử dụng đất sẽ dẫn đến trục lợi chính sách. Ngược lại, trường hợp người dân có nhu cầu thật thì cần được hưởng chính sách hài hòa hơn để bảo đảm ổn định đời sống.
Như vậy, cơ quan quản lý cần có giải pháp để nhận diện, phân biệt được đâu là trường hợp người có nhu cầu thật, đâu là giới đầu tư/đầu cơ. Từ đó, Nhà nước có chính sách riêng cho mỗi đối tượng: Trường hợp đầu tư/đầu cơ phải thu đúng, thu đủ tiền sử dụng đất sát giá thị trường; trong khi với hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu đầu tư thì phải được hưởng chính sách “mềm” hơn nhằm bảo đảm sinh kế, giải quyết bài toán an sinh xã hội.
Tháng 6/2025
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn LS Thành phố Hà Nội)
Báo chí đưa tin, trích dẫn ý kiến:
Chỉ chia cho con, sao mất tới 4,5 tỷ để chuyển đổi 300m2 đất vườn?
Tiền đất tăng đột biến: ‘Cần có cách phân biệt đầu cơ và nhu cầu thực’