Việc giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân là giải pháp tháo gỡ cần thiết trong bối cảnh tiền sử dụng đất tăng quá cao, nhằm bảo đảm an sinh xã hội.
(Ghi chú: Từ tháng 9/2025, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh đã kiến nghị phải bổ sung điều khoản chuyển tiếp, cho phép áp dụng hồi tố để bảo đảm sự CÔNG BẰNG Tháo gỡ tiền chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải công bằng, ổn định xã hội – Nguyễn Văn Đỉnh)
Bộ Tài chính vừa lấy ý kiến về dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Ngày 11/12, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (“Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc Luật Đất đai”), có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026. Do thời gian đến khi Nghị quyết có hiệu lực chỉ còn chưa đầy 20 ngày nên hiện Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng như Bộ Tài chính đều đang gấp rút xây dựng các dự thảo Nghị định quy định chi tiết các nội dung được giao trong Nghị quyết để kịp ban hành trước ngày 01/01/2026.
Tại Điều 10 Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc Luật Đất đai đã quy định về giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Tại dự thảo Nghị định đang lấy ý kiến, Bộ Tài chính quy định như Điều 10 Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc Luật Đất đai, đồng thời bổ sung quy định làm rõ:
– Mức thu 30% và 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất); lần chuyển mục đích sau tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch.
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thửa đất tại nhiều tỉnh, thành) thì chỉ được lựa chọn 01 (một) thửa đất để áp dụng mức ưu đãi (thu 30% – 50% chênh lệch). Đối với thửa đất thứ hai trở lên thì khi chuyển mục đích phải nộp 100% chênh lệch.
Ý kiến của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh:
Tôi tán thành và đánh giá cao quy định tại Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc Luật Đất đai cũng như tại dự thảo Nghị định quy định chi tiết. Tôi nhận thấy về bản chất thì đây chính là giải pháp đã được Bộ Tài chính đưa ra hồi tháng 9/2025 khi trình dự thảo Nghị quyết của Chính phủ tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, các chính sách tại dự thảo Nghị quyết của Chính phủ hồi tháng 9 đã được lồng ghép vào Nghị quyết của Quốc hội tháo gỡ vướng mắc của Luật Đất đai.
Theo dự thảo, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở (và một số trường hợp khác) thì người sử dụng đất được giảm tiền sử dụng đất theo hướng chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; 50% mức chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở.
Ví dụ: Nếu người dân có 1000m2 đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư và muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thuộc địa bàn tỉnh X. Hạn mức giao đất ở tại địa phương là 200m2. Người dân muốn chuyển 1000m2 đất nông nghiệp sang đất ở thì: Với 200m2 đầu tiên, người dân chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; với 200m2 tiếp theo, người dân phải nộp 50% mức chênh lệch; với 600m2 cuối cùng, người dân phải nộp 100% mức chênh lệch.
Đây là giải pháp tháo gỡ cần thiết trong bối cảnh tiền sử dụng đất của người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao (hệ quả của việc bảng giá đất tăng), nhằm bảo đảm an sinh xã hội. Đồng thời, việc quy định mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và tính trên 01 thửa đất, việc giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng cho nhiều nhất là 02 lần hạn mức giao đất ở; quy định này đảm bảo tính chặt chẽ, tránh trục lợi chính sách (tránh trường hợp có đối tượng lợi dụng ưu đãi, đi mua gom hàng loạt thửa đất và chuyển mục đích sử dụng rồi “bán” kiếm lời).
Một quy định mà tôi đánh giá cao tính hợp lý là ở điều khoản chuyển tiếp. Theo dự thảo, nếu hộ gia đình, cá nhân đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (ngày 01/8/2024) đến trước ngày quy định mới có hiệu lực (ngày 01/01/2026) thì cho phép áp dụng hiệu lực “hồi tố” theo hướng có lợi: Nếu người dân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất (được tính ở mức 30%, 50% chênh lệch). Nếu người dân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế (ở mức 100% chênh lệch theo Luật Đất đai 2024) thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất và nếu số tiền tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người dân được Nhà nước hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc được hoàn trả bằng tiền…
Đây là quy định “hồi tố” rất nhân văn và đảm bảo công bằng giữa những người đã nộp và những người chưa nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Bản thân tôi khi góp ý, kiến nghị về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất hồi tháng 9 cũng đã kiến nghị giải pháp “hồi tố” này và đã được các cơ quan có thẩm quyền tiếp thu trong Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc Luật Đất đai cũng như trong dự thảo Nghị định.
Ngày 12/12/2025
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh
Báo chí đưa tin:
Báo Vietnamnet: Từ 2026, chuyển đất vườn sang đất ở chỉ nộp 30%: Người dân hưởng lợi lớn
Báo Lao động: Giảm tiền chuyển đất nông nghiệp sang thổ cư: Hướng tới công bằng, tránh trục lợi
Tạp chí Viettimes: Từ 2026: Tiền sử dụng đất giảm sâu, đầu cơ khó lách luật
Tạp chí Việt Nam Mới: GS Đặng Hùng Võ: Mức tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư vẫn lớn dù được giảm 50 – 70%