Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh bình luận về quyền sở hữu nhà ở trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) theo đề nghị của Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội.
Kính gửi: Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội.
Tôi – Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) xin tham gia ý kiến với cơ quan chủ trì thẩm tra về nội dung sở hữu nhà ở trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), phiên bản ngày 09/9/2026.
1. Về công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở (Điều 9)
– Tại khoản 3 Điều 9 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định về quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở: “Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa, trừ trường hợp thực hiện theo pháp luật về trưng mua, trưng dụng.”
Cách diễn đạt “Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa, trừ trường hợp thực hiện theo pháp luật về trưng mua, trưng dụng” chưa chuẩn xác về kỹ thuật lập pháp và có thể làm sai lệch bản chất của các chế định bởi quốc hữu hóa, trưng mua và trưng dụng không phải các tên gọi của cùng một biện pháp. Cụ thể như sau:
– Theo quy định tại khoản 3 Điều 51 Hiến pháp: “Nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện để doanh nhân, doanh nghiệp và cá nhân, tổ chức khác đầu tư, sản xuất, kinh doanh; phát triển bền vững các ngành kinh tế, góp phần xây dựng đất nước. Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa.”
– Theo quy định tại Điều 32 Hiến pháp năm 2013:
1. Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác.
2. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.
3. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường.”
– Theo quy định tại Điều 9 Luật Đầu tư năm 2025:
“Điều 9. Bảo đảm quyền sở hữu tài sản
1. Tài sản hợp pháp của nhà đầu tư không bị quốc hữu hóa hoặc bị tịch thu bằng biện pháp hành chính.
2. Trường hợp Nhà nước trưng mua, trưng dụng tài sản vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai thì nhà đầu tư được thanh toán, bồi thường theo quy định của pháp luật về trưng mua, trưng dụng tài sản và quy định của pháp luật khác có liên quan.”
– Theo quy định tại Điều 2 Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản năm 2008:
“1. Trưng mua tài sản là việc Nhà nước mua tài sản của tổ chức (không bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, đơn vị vũ trang nhân dân), cá nhân, hộ gia đình thông qua quyết định hành chính trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia.
2. Trưng dụng tài sản là việc Nhà nước sử dụng có thời hạn tài sản của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư thông qua quyết định hành chính trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia.”
– Tại Điều 3 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017 quy định: “Tài sản công là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, bao gồm: tài sản công phục vụ hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ công, bảo đảm quốc phòng, an ninh tại cơ quan, tổ chức, đơn vị; tài sản kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân; tài sản công tại doanh nghiệp; tiền thuộc ngân sách nhà nước, các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, dự trữ ngoại hối nhà nước; đất đai và các loại tài nguyên khác.”
Như vậy:
“Trưng mua” là hình thức làm chuyển quyền sở hữu tài sản trong trường hợp luật định, thực hiện theo Luật trưng mua, trưng dụng tài sản;
“Trưng dụng” là việc Nhà nước sử dụng tài sản trong một thời hạn nhất định trong trường hợp luật định.
“Quốc hữu hóa” được hiểu là việc Nhà nước quyết định xác lập quyền sở hữu toàn dân đối với tài sản, thực hiện theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.
Vì vậy, việc “trưng mua, trưng dụng” được trình bày như ngoại lệ của nguyên tắc “không quốc hữu hóa” nhà ở là không phù hợp và không đúng bản chất. Có thể so sánh với cách quy định tại Điều 9 Luật Đầu tư năm 2025: Khoản 1 khẳng định tài sản hợp pháp của nhà đầu tư không bị quốc hữu hóa; khoản 2 quy định các trường hợp Nhà nước trưng mua, trưng dụng tài sản với lý do chính đáng và chủ sở hữu sẽ được thanh toán, bồi thường. Như vậy việc “quốc hữu hóa” và việc “trưng mua, trưng dụng” tài sản là các biện pháp hoàn toàn khác nhau, không thể đánh đồng rằng việc “trưng mua, trưng dụng” là ngoại lệ của nguyên tắc “không quốc hữu hóa”.
Hơn nữa, Điều 32 Hiến pháp đặt ra 3 tầng bảo đảm về quyền sở hữu tài sản (gồm quyền sở hữu nhà ở): công nhận quyền sở hữu đối với tài sản (gồm nhà ở); bảo hộ quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế; chỉ khi thật cần thiết vì các lý do Hiến định thì Nhà nước mới trưng mua hoặc trưng dụng và phải bồi thường theo giá thị trường. Nguyên tắc này cũng được quy định tại Điều 3 Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản: “Người có tài sản trưng mua được thanh toán tiền trưng mua tài sản; người có tài sản trưng dụng bị thiệt hại về tài sản do việc trưng dụng gây ra thì được bồi thường thiệt hại theo giá thị trường.”
Việc khoản 3 Điều 9 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lược bỏ điều kiện “thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai” (mục đích áp dụng) và nguyên tắc “bồi thường tài sản theo giá thị trường” làm yếu đi thông điệp về bảo hộ quyền tài sản và chưa thực sự phù hợp với Điều 32 Hiến pháp.
Phương án đề xuất: Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 9 Dự thảo như sau: “Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường.”
2. Về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 10)
– Tại Điều 10 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định:
“Điều 10. Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đáp ứng điều kiện và thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư trong nước theo quy định của Luật Đầu tư;
b) Công dân Việt Nam (bao gồm cá nhân trong nước, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài);
c) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
d) Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại Điều 19 của Luật này;
đ) Công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài cư trú trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam sử dụng quốc tịch Việt Nam khi giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở tại Việt Nam thì được ứng xử như công dân Việt Nam quy định tại điểm b khoản này.”
Điều 10 Dự thảo luật cố gắng phân loại rõ tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài. Tuy nhiên, cách diễn đạt có thể tạo thêm tầng nấc thay vì làm rõ.
Điểm đ khoản 1 Điều 10 Dự thảo luật quy định: công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài, nếu sử dụng quốc tịch Việt Nam khi giao dịch, thì “được ứng xử như công dân Việt Nam”. Về mặt pháp lý, người còn quốc tịch Việt Nam thì đương nhiên là công dân Việt Nam mà không lệ thuộc vào việc họ có thêm quốc tịch nào khác hay không. Việc người này sử dụng hộ chiếu hay giấy tờ quốc tịch là vấn đề chứng minh tư cách, không phải điều kiện làm phát sinh tư cách. Cụm từ “được ứng xử như” cũng không phù hợp với ngôn ngữ của văn bản quy phạm pháp luật (mà phù hợp hơn với ngôn ngữ của một tuyên bố chính trị).
Phương án đề xuất: Sửa đổi điểm đ khoản 1 Điều 10 Dự thảo luật theo hướng: Công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài được thực hiện quyền và nghĩa vụ về sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam; Chính phủ chỉ quy định hồ sơ chứng minh quốc tịch và nguyên tắc sử dụng giấy tờ khi đăng ký, giao dịch. Cách viết này vừa đúng logic của pháp luật về quốc tịch, vừa tránh tình trạng một người có quyền sở hữu khác nhau đối với 2 căn nhà chỉ vì lựa chọn giấy tờ xuất trình khác nhau.
3. Về công nhận quyền sở hữu nhà ở (Điều 11)
– Tại Điều 11 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định:
“Điều 11. Công nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 10 của Luật này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công.
Nhà ở được ghi nhận quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Hồ sơ,trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ trong Giấy chứng nhận loại nhà ở, cấp công trình nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở là căn hộ chung cư thì phải ghi rõ diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng căn hộ; trường hợp nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải ghi đúng tên dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư.
3. Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa bán, chưa cho thuê mua thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.”
Theo cách thiết kế tại Điều 11 Dự thảo thì toàn bộ các khoản 1, 2, 3 là hướng đến quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) cho chủ sở hữu nhà ở nhưng tên điều luật lại là “Công nhận quyền sở hữu nhà ở”. Cách thiết kế này có thể tạo ra cách hiểu hoàn toàn sai lệch: Quyền sở hữu nhà ở sẽ chỉ được công nhận bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất?
Rõ ràng, quyền sở hữu nhà ở không chỉ được công nhận (và từ đó được bảo hộ) bằng Giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận chỉ là chứng thư pháp lý xác nhận quyền đã được xác lập trên một căn cứ hợp pháp. Cách diễn đạt như dự thảo dẫn đến cách hiểu rằng: nhà ở chưa có Giấy chứng nhận thì chưa có quyền sở hữu; cách hiểu này mâu thuẫn với chính Điều 14 của Dự thảo luật về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở (thừa nhận quyền sở hữu có thể được xác lập trước khi đăng ký). Sự phân biệt giữa thời điểm xác lập quyền, thời điểm đăng ký và điều kiện đưa tài sản vào giao dịch phải được duy trì nhất quán trong toàn bộ Dự thảo Luật.
Phương án đề xuất: Sửa đổi tên điều luật để bảo đảm diễn đạt đúng bản chất. Có thể chọn một trong hai phương án:
“Điều 11. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu nhà ở”
Hoặc
“Điều 11. Công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”
4. Về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 19)
– Tại Điều 19 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định:
“Điều 19. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
2. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài) được sở hữu căn hộ chung cư thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 18 của Luật này.
3. Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu căn hộ chung cư thông qua mua, thuê mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 18 của Luật này.”
– Theo quy định tại Điều 17, Điều 19 Luật Nhà ở 2023, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh với giới hạn: (i) không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; (ii) nếu là nhà ở riêng lẻ thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
Luật Nhà ở hiện hành cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở là căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ khi thỏa mãn các điều kiện chặt chẽ theo quy định.
Như vậy, so với Luật Nhà ở hiện hành thì Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở là nhà ở riêng lẻ.
Sự sửa đổi này được hiểu là để phù hợp với quy định tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan: “không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức”.
Tuy nhiên, nếu cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở là nhà ở riêng lẻ với điều kiện không có quyền sử dụng đất, tương tự quy định tại khoản 5 Điều 148 Luật Đất đai năm 2024 hiện hành[1], thì vẫn đảm bảo phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW và đồng thời khơi thông nguồn lực cho phát triển, giúp thu hút lực lượng lao động, chuyên gia, doanh nhân… là người nước ngoài đến sinh sống và làm việc tại nước ta.
Ngoài ra, về bản chất thì chủ sở hữu nhà ở chung cư vẫn đồng thời có quyền sử dụng đất giống như chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ (chỉ khác ở chi tiết quyền sử dụng đất đối với chủ sở hữu nhà ở chung cư là quyền sử dụng đất chung còn quyền sử dụng đất đối với chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ là quyền sử dụng riêng hoặc quyền sử dụng đất chung của vợ chồng). Do đó, việc Dự thảo luật không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở là nhà ở riêng lẻ nhằm loại trừ việc tổ chức, cá nhân nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không thống nhất về mặt chính sách và không phù hợp với mục tiêu của chính sách.
Phương án đề xuất: Khôi phục quy định tại Chương II Luật Nhà ở năm 2023, cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu cả nhà ở riêng lẻ là nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhưng không gắn với quyền sử dụng đất (trên mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài ghi nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng không có quyền sử dụng đất).
5. Về xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà ở (Điều 14)
– Tại khổ thứ hai của khoản 4 Điều 14 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định:
“Điều 14. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở
4.
Quyền sở hữu nhà chung cư, gồm quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư được xác lập theo quy định tại khoản này cho đến khi nhà chung cư phải phá dỡ theo quy định tại Điều 85 của Luật này.”
Trong khi đó, Điều 85 quy định về các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ, gồm: Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư…
Cách diễn đạt tại khoản 4 Điều 14 Dự thảo luật gây ra cách hiểu không rõ ràng. Theo đó, quyền sở hữu đối với căn hộ và phần diện tích khác trong nhà chung cư “được xác lập cho đến khi nhà chung cư phải phá dỡ” theo Điều 85.
Cụm từ “cho đến khi nhà chung cư phải phá dỡ” quá chung chung nên chưa xác định được thời điểm pháp lý chính xác sẽ chấm dứt quyền sở hữu. Quyền sở hữu nhà ở sẽ chấm dứt khi có kết luận kiểm định, khi có quyết định di dời, khi có quyết định phá dỡ, khi người dân bàn giao căn hộ hay khi công trình đã bị phá dỡ trên thực tế? Mỗi mốc sẽ kéo theo hậu quả khác nhau đối với các quan hệ thế chấp, thi hành án, thừa kế, hợp đồng cho thuê nhà, tranh chấp đang được giải quyết…
Quyền sở hữu của một loại tài sản có giá trị lớn không thể chấm dứt bằng một mốc không xác định rõ ràng, đặc biệt là khi cách diễn đạt theo Dự thảo luật hiện nay dẫn đến cách hiểu rằng chỉ cần nhà chung cư rơi vào một trong các trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại Điều 85 thì quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư sẽ mặc nhiên chấm dứt.
Theo tôi, luật nên quy định quyền sở hữu đối với vật kiến trúc chấm dứt khi phần công trình là đối tượng của quyền đã bị phá dỡ hoặc tiêu hủy trên thực tế theo quyết định có hiệu lực. Trước thời điểm đó, quyết định kiểm định, di dời hoặc phá dỡ chỉ làm hạn chế quyền sử dụng vì lý do an toàn, không đương nhiên làm mất quyền sở hữu.
Sau khi phá dỡ, quyền sử dụng đất chung, quyền được bồi thường, quyền lựa chọn phương án tái định cư hoặc quyền tham gia xây dựng lại… phải được ghi nhận liên tục, có cơ chế đăng ký và có thể trở thành đối tượng của giao dịch, thừa kế, thế chấp trong giới hạn phù hợp.
Nếu nhà làm luật muốn thiết lập một loại hình sở hữu nhà ở có thời hạn, điều đó phải được quy định minh thị ngay từ thời điểm giao kết và đăng ký, kèm theo cơ chế xác định giá, thời hạn còn lại, gia hạn và xử lý khi hết hạn. Dự thảo Luật đã bỏ tên gọi “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” nhưng lại tạo ra hiệu ứng tương tự bằng việc gắn quyền sở hữu với mốc công trình phải phá dỡ.
Phương án đề xuất: Sửa đổi, bổ sung khổ thứ hai của khoản 4 Điều 14 Dự thảo như sau: “Quyền sở hữu nhà chung cư, gồm quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư được xác lập theo quy định tại khoản này cho đến khi nhà chung cư phải phá dỡ theo quy định tại Điều 85 của Luật này và đã hoàn thành việc phá dỡ.”
6. Về quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 22)
– Tại điểm b khoản 3 Điều 22 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định:
“Điều 22. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
3. Cá nhân quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 19 của Luật này có quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở theo quy định tại Điều 12 của Luật này nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
…
b) …
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.”
Mục đích của quy định này được diễn giải rằng nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì cũng được hưởng “quy chế pháp lý” về sở hữu nhà ở như chồng/vợ của mình (là công dân Việt Nam hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài).
Tuy nhiên để đảm bảo tính chặt chẽ, đề xuất quy định rõ việc sở hữu nhà ở trong trường hợp này chỉ áp dụng đối với hình thức sở hữu chung của vợ chồng để tránh các bất cập và nguy cơ trục lợi chính sách có thể phát sinh, ví dụ: cá nhân nước ngoài có thể kết hôn giả với công dân Việt Nam để từ đó thực hiện quyền mua nhiều sản phẩm nhà ở (gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ), được sở hữu riêng nhà ở, được hưởng quyền sử dụng đất với thời hạn ổn định, lâu dài và không bị ràng buộc bởi khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Phương án đề xuất: Bổ sung để làm rõ như sau:
“Điều 22. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
3. Cá nhân quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 19 của Luật này có quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở theo quy định tại Điều 12 của Luật này nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
…
b) …
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng.”
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam hoặc với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam mà sở hữu nhà ở với hình thức sở hữu riêng thì không được hưởng quyền theo quy định tại điểm này.”
7. Về xử lý quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở (Điều 22)
– Tại khoản 4 Điều 22 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định:
“Điều 22. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
4. Xử lý quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở như sau:
a) Tổ chức có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; trường hợp hết thời hạn sở hữu mà chưa thực hiện tặng cho hoặc bán nhà ở này thì xử lý theo quy định tại khoản 4 Điều 24 của Luật này;
b) Cá nhân có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho, bán hoặc để thừa kế nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; trường hợp hết thời hạn sở hữu mà chưa thực hiện tặng cho, bán hoặc để thừa kế nhà ở này thì xử lý theo quy định tại khoản 4 Điều 24 của Luật này;
Trường hợp bên được tặng cho, mua nhà ở là đối tượng quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 10 của Luật này thì có các quyền quy định tại khoản 1 Điều 12 của Luật này.”
Quy định này được hiểu rằng nếu tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bị giới hạn về thời hạn sở hữu không quá 50 năm và không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất gắn với nhà ở) mà bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước thì người mua nhà ở có đầy đủ các quyền quy định tại khoản 1 Điều 12 của Luật (không bị giới hạn về thời hạn sở hữu và có quyền sử dụng đất đối với thửa đất gắn với nhà ở).
Quy định này có vẻ hợp lý: do bên mua thuộc đối tượng không giới hạn về sử dụng đất nên có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được đảm bảo về quyền sử dụng đất ở lâu dài. Tuy nhiên, cách diễn giải này lại rất khiên cưỡng về mặt logic và khoa học pháp lý. Câu hỏi đặt ra: người mua lại nhà ở sẽ nhận chuyển giao quyền sử dụng đất từ ai? Chắc chắn không phải nhận từ người bán (do người bán là tổ chức, cá nhân nước ngoài nên không có quyền sử dụng đất để chuyển giao cho người mua); cũng không phải từ Nhà nước (do Nhà nước đã giao đất cho chủ đầu tư và thu đủ tiền sử dụng đất).
Việc không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở có quyền sử dụng đất và không làm rõ cơ chế chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên mua trong trường hợp này có thể dẫn tới một số bất cập cần phải tiếp tục nghiên cứu, làm rõ trong dự thảo Luật, bao gồm:
Thứ nhất, trường hợp Nhà nước thu hồi đất, phải phá dỡ nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở có được bồi thường về đất hay không trong bối cảnh pháp luật không ghi nhận họ có quyền sử dụng đất?
Thứ hai, trường hợp phải cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở có được quyền thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để có căn hộ mới tái định cư như các chủ sở hữu khác là công dân Việt Nam không?
8. Về các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở (Điều 24 Dự thảo)
– Tại Điều 24 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định:
“Điều 24. Các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp quy định sau đây không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
…
c) Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có tài sản chung là nhà ở thì sau khi ly hôn nếu cá nhân nước ngoài được phân chia tài sản theo quy định của pháp luật thì chỉ được hưởng giá trị về nhà ở đó.”
Quy định này không phù hợp trong trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có tài sản chung là nhà ở mà cá nhân nước ngoài ấy vẫn thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nên cần bổ sung trường hợp loại trừ để bảo đảm logic.
Ngoài ra, mục đích của quy định này là nếu quan hệ hôn nhân giữa cá nhân nước ngoài và công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chấm dứt mà tài sản chung là nhà ở thuộc về cá nhân nước ngoài thì cá nhân nước ngoài chỉ được hưởng giá trị về nhà ở đó. Tuy nhiên, quan hệ hôn nhân có thể chấm dứt mà không phải do ly hôn, chẳng hạn trường hợp người vợ/chồng chết, hoặc mặc dù quan hệ hôn nhân vẫn tồn tại nhưng vợ chồng có thỏa thuận chia tài sản trong thời kỳ hôn nhân theo Luật Hôn nhân và gia đình. Do đó, cần bổ sung thêm các trường hợp để đảm bảo tính bao quát.
Phương án đề xuất: Đề xuất bổ sung để làm rõ như sau:
“Điều 24. Các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp quy định sau đây không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
…
c) Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có tài sản chung là nhà ở, sau đó quan hệ hôn nhân chấm dứt (do ly hôn hoặc do người vợ hoặc chồng chết) hoặc vợ chồng có thỏa thuận chia tài sản trong thời kỳ hôn nhân theo Luật Hôn nhân và gia đình mà cá nhân nước ngoài được phân chia tài sản theo quy định của pháp luật và không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chỉ được hưởng giá trị về nhà ở đó.”
9. Về xử lý nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi hết thời hạn sở hữu hoặc bị buộc xuất cảnh, trục xuất, bị buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam (Điều 24)
– Tại điểm b khoản 2 Điều 24 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định: “b) Khi hết thời hạn theo quy định mà chủ sở hữu không thực hiện việc chuyển quyền sở hữu nhà ở thì cơ quan có thẩm quyền thu hồi nhà ở này để tổ chức bán đấu giá nhà ở theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản;”
Quy định này cho phép cơ quan có thẩm quyền thu hồi và bán đấu giá nhà ở khi hết thời hạn mà chủ sở hữu không chuyển quyền. Dự thảo không làm rõ số tiền thu được sau đấu giá thuộc về ai. Nếu Nhà nước chỉ tổ chức bán thay thì phải hoàn trả tiền thu được (sau khi trừ chi phí tổ chức bán đấu giá, thuế, nghĩa vụ được bảo đảm, chi phí hợp lý khác…) cho chủ sở hữu hoặc người thừa kế. Nếu toàn bộ tiền trở thành tài sản công, đây là một sự tước đoạt giá trị tài sản cần có căn cứ. Việc phân chia khoản tiền thu được này cũng phải bảo đảm quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp.
Phương án đề xuất: Sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 2 Điều 24 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi như sau: “b) Khi hết thời hạn theo quy định mà chủ sở hữu không thực hiện việc chuyển quyền sở hữu nhà ở thì cơ quan có thẩm quyền thu hồi nhà ở này để tổ chức bán đấu giá nhà ở theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Số tiền thu được từ bán đấu giá sau khi trừ chi phí tổ chức bán đấu giá, thuế, nghĩa vụ được bảo đảm, chi phí hợp lý khác… được hoàn trả cho chủ sở hữu nhà ở hoặc người thừa kế. Nếu nhà ở được thế chấp, khoản tiền thu được này được ưu tiên sử dụng để thanh toán cho bên nhận thế chấp;”
10. Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Chương VII)
– Tại Chương VII Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã xây dựng hai cơ chế rất khác nhau về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:
(i) Đối với “nhà chung cư cũ”, chủ sở hữu có thể được bồi thường bằng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất tương đương và có hệ số K.
(ii) Đối với nhà chung cư không phải chung cư cũ, chủ sở hữu muốn tiếp tục ở tại dự án xây dựng lại phải đóng góp kinh phí, được tính bằng diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới một mét vuông sàn tại thời điểm phá dỡ. Nếu không đóng góp, chủ sở hữu nhận giá trị phần quyền sử dụng đất và bàn giao đất cho Nhà nước.
Việc Nhà nước có chính sách đặc thù đối với nhà chung cư xây dựng trong giai đoạn lịch sử nhất định có thể có lý do từ nguồn gốc sở hữu và trách nhiệm chuyển tiếp. Tuy nhiên, năm xây dựng (Dự thảo xác định theo mốc năm 1994) không nên là tiêu chí duy nhất quyết định một chủ sở hữu được bồi thường bằng căn hộ mới còn chủ sở hữu khác phải tự trả toàn bộ chi phí xây lại, do hệ quả pháp lý của hai trường hợp này quá khác biệt: hai tòa nhà cùng không còn an toàn, hai chủ sở hữu cùng có quyền hợp pháp, nhưng hậu quả tài sản lại khác biệt rất lớn. Dự thảo cần thuyết minh rõ mục tiêu chính sách, cơ sở phân loại, phạm vi ngân sách hỗ trợ và đánh giá tác động về tính công bằng giữa các chủ thể.
Quy định tại điểm b khoản 5 Điều 91 Dự thảo luật cũng chưa đủ rõ để triển khai. “Suất đầu tư xây dựng mới” là suất đầu tư nào, do ai xác định, bao gồm những khoản mục chi phí nào? Căn hộ mới có cùng diện tích, chất lượng và vị trí không? Nếu chủ sở hữu không đủ khả năng đóng góp thì có cơ chế trả chậm, tín dụng, hỗ trợ cho người thuộc nhóm yếu thế hay không? Khoản đóng góp có được bảo lãnh, quản lý qua tài khoản kiểm soát và chỉ giải ngân theo tiến độ triển khai dự án cải tạo, xây dựng lại hay không? Đây đều là nội dung tác động trực tiếp đến khả năng giữ lại chỗ ở của người dân nên không thể giao toàn bộ cho văn bản dưới luật quy định.
Một vấn đề khác là quyền của chủ nợ có bảo đảm. Khi căn hộ đang thế chấp bị phá dỡ, đối tượng bảo đảm vật chất không còn, nhưng phần quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường và quyền nhận căn hộ tái định cư phát sinh thay thế. Luật cần quy định nguyên tắc chuyển tiếp tài sản bảo đảm, nghĩa vụ thông báo cho bên nhận thế chấp, thứ tự thanh toán và điều kiện đăng ký. Nếu bỏ trống, việc cải tạo chung cư có thể bị kéo dài vì tranh chấp giữa chủ sở hữu, ngân hàng và chủ đầu tư dự án.
Một vấn đề khác liên quan đến cơ chế kiểm định. Dự thảo luật cần thiết kế cơ chế kiểm soát độc lập đối với kết quả kiểm định công trình. Kết luận công trình nguy hiểm có thể làm phát sinh lệnh di dời, phá dỡ và nghĩa vụ tài chính rất lớn. Chủ sở hữu cần được tiếp cận toàn bộ báo cáo kiểm định, dữ liệu khảo sát, tiêu chuẩn áp dụng; được yêu cầu kiểm định lại trong trường hợp có căn cứ; được tham gia lựa chọn đơn vị kiểm định độc lập khi có tranh chấp…
Một số lỗi dẫn chiếu trong Dự thảo luật:
– Điểm c khoản 5 Điều 91 dẫn chiếu đến khoản 5 Điều 85 trong khi Điều 85 chỉ có 4 khoản;
– Khoản 2 Điều 94 dẫn chiếu đến các khoản 3, 4 và 5 Điều 85 trong khi Điều 85 chỉ có 4 khoản.
Tôi xin tham gia ý kiến các nội dung như trên để Quý cơ quan nghiên cứu, tham khảo trong quá trình thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Xin trân trọng cảm ơn./.
ThS. LS. Nguyễn Văn Đỉnh
Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội
[1] Điều 148. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà ở
5. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất ở đó thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:
a) Đối với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải có giấy tờ về giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;