Bài viết trên báo Tuổi trẻ: Cách tiếp cận mới về nhà ở xã hội – Tuổi Trẻ Online
Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm vừa có phát biểu chỉ đạo về phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới: “Nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động và các địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân.”
Chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước là hoàn toàn xác đáng bởi nhà ở xã hội để cho thuê mới phản ánh rõ bản chất của nhà ở xã hội. Lý do là phân khúc này hướng đến nhóm đối tượng yếu thế có thu nhập thấp, có thể dưới ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân và thường gặp khó khăn trong việc giải quyết nhu cầu sinh hoạt tối thiểu như ăn, mặc, học hành của con cái, khám chữa bệnh… nên rất khó tiết kiệm được tiền để mua nhà. Với thu nhập ở mức chỉ đủ sống, người dân thường gặp khó khăn ngay ở việc trả tiền gốc cho khoản vay mua nhà chứ chưa nói tới trả lãi. Mặt khác, mức thu nhập thấp khiến người dân khó chứng minh khả năng trả nợ, dẫn tới ngân hàng không giải ngân khoản vay.
Do đó, thực tế triển khai các dự án nhà ở xã hội thời gian qua bộc lộ sự “lệch pha” về chính sách: người đúng đối tượng mua nhà ở xã hội thì không có khả năng tài chính để mua còn người có tiền để mua thì không đúng đối tượng. Sự “lệch pha” này tất yếu dẫn tới việc hai nhóm đối tượng bắt tay nhau để trục lợi từ chính sách rất nhân văn của Nhà nước: hiện tượng người nghèo đứng tên giúp người giàu mua nhà ở xã hội đã được phát hiện và xử lý tại một số địa phương, từ đó làm sai lệch bản chất và giảm hiệu quả của chính sách nhà ở xã hội.
Vì vậy, chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước về việc “nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược” sẽ giúp nắn chỉnh cách tiếp cận của chính sách nhà ở xã hội, chuyển hướng sang giải quyết “chỗ ở” (thông qua chính sách phát triển nhà ở để cho thuê) hơn là tiếp cận dưới góc độ giải quyết “nhà ở” (phát triển nhà để bán cho người dân sở hữu).
Cách tiếp cận này cũng phản ánh đúng đắn tinh thần của Hiến pháp, vốn coi quyền có “nơi ở”, “chỗ ở” là quyền hiến định của người dân. Điều 22 và Điều 59 Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”, “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”.
Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội để cho thuê gặp phải một số trở ngại. Thứ nhất là tâm lý “an cư lạc nghiệp” của người dân bởi ngoại trừ 2 đô thị lớn nhất là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh thì ở những địa phương khác, chủ đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê thường gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng. Do đó, cần tuyên truyền, vận động để người dân dần thay đổi thói quen, quan điểm về sở hữu, sử dụng nhà ở.
Trở ngại thứ hailà về mặt chính sách. Theo Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê, sau 5 năm mới được bán; tuy nhiên đến Luật Nhà ở 2023 hiện hành thì quy định này đã bị bãi bỏ và hiện nay các chủ đầu tư được bán 100% số căn hộ, dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội bị đứt gãy.
Theo kinh nghiệm tại một số quốc gia, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc đa dạng hóa các loại hình nhà ở với nhiều giải pháp, bao gồm các chính sách khuyến khích khu vực tư nhân phát triển nhà ở và có cả sự tham gia trực tiếp từ Nhà nước trong việc đầu tư, tạo lập và cung cấp các loại nhà ở mà khu vực tư nhân không mặn mà như nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho thuê.
Do đó để phát triển nhà ở xã hội cho thuê trong bối cảnh hiện nay thì cần có sự tham gia trực tiếp của Nhà nước (đây cũng là đặc điểm chung cho những lĩnh vực quan trọng, cần triển khai để giải quyết nhu cầu an sinh xã hội nhưng kém hấp dẫn về lợi nhuận, dẫn đến tư nhân không mặn mà). Tại Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 302/2025/NĐ-CP của Chính phủ đã cho phép thành lập “Quỹ nhà ở quốc gia” là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách để đầu tư tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê.
Trường hợp Nhà nước cần thu hút tư nhân xây dựng nhà ở xã hội cho thuê thì cần các chính sách đột phá về tài chính, đặc biệt là các gói vay tín dụng với lãi suất thấp, thời gian cho vay dài để hóa giải tâm lý lo ngại đầu tư vốn lớn nhưng thu hồi vốn chậm. Chẳng hạn, Nhà nước có thể hỗ trợ gói vay 80% tổng mức đầu tư dự án, thời hạn vay trên 20 năm và lãi suất ưu đãi dưới 3%/năm.
Ngày 21/5/2026
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh
Báo chí đăng tải:
Nhà ở xã hội cho thuê: ‘Liều thuốc’ ngăn chặn đầu cơ bất động sản? – Tiền phong
Làm sao để nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược an cư? | Báo Dân trí