Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 29/2026/QH16 về: (1) Cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực; (2) Giải pháp tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài.
Nghị quyết 29 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/5/2026, đề ra giải pháp tháo gỡ cho một số tình huống pháp lý có tính chất điển hình, xảy ra tại nhiều dự án tại nhiều địa phương trên cả nước. Nghị quyết 29 được coi là tin vui cho thị trường bất động sản, được cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà ở, công trình xây dựng… chờ đợi, đón nhận.
Nghị quyết 29 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc cho một số lượng lớn các dự án có vi phạm, sai phạm dẫn đến tồn đọng, kéo dài (trong tổng số hơn 4.000 dự án bị vướng).
Trong số các chính sách tháo gỡ của Nghị quyết 29, nổi bật là chính sách tháo gỡ cho các dự án xây dựng trên “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Đây là loại đất mà Thanh tra Chính phủ đã thanh tra và có kết luận vi phạm, điển hình là Kết luận thanh tra số 250/KL-TTCP ngày 11/9/2020: “… pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại đất ở không hình thành đơn vị ở trong khu du lịch nên tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trên diện rộng về thời hạn sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư thứ cấp đã nhận chuyển nhượng; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất; thực hiện quyền cư trú…”; “Xử lý tình trạng đầu tư, xây dựng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất ở không hình thành đơn vị ở (biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ condotel) tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác, theo hướng: khuyến khích thu hút đầu tư, phát triển du lịch, dịch vụ; không gây ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mạnh; không gây xáo trộn đột biến ảnh hưởng đến thu hút đầu tư ở những địa phương đã thực hiện…”
“Đã có cơ chế xử lý các dự án đã cấp “đất ở không hình thành đơn vị ở””, Báo Tuổi trẻ đăng bài viết khi giới thiệu về Nghị quyết 29. Tuy nhiên khi nghiên cứu Nghị quyết 29, tôi nhận thấy vẫn chưa tháo gỡ được hoàn toàn các vướng mắc liên quan “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Hay nói cách khác, sự tháo gỡ là không triệt để, chỉ có tác dụng đối với một số lượng rất nhỏ các dự án mà không có tác dụng một cách phổ quát.
Tháo gỡ như chưa tháo gỡ
Cụ thể, tại Điều 11 Nghị quyết 29 quy định cơ chế “Xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định”.
Theo giải thích từ ngữ tại Điều 4 Nghị quyết 29: Giấy chứng nhận không đúng quy định là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, ghi mục đích sử dụng đất là đất ở (không hình thành đơn vị ở) hoặc đất ở (xây dựng và kinh doanh bất động sản, du lịch) hoặc đất ở có thông tin khác không đúng quy định của pháp luật về đất đai.
Cách tiếp cận của Nghị quyết 29 là chỉ tháo gỡ cho các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận (cho chủ đầu tư hoặc cho khách hàng mua sản phẩm). Nghị quyết hoàn toàn bỏ ngỏ (không đề cập đến) các dự án gặp vướng mắc liên quan đến loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” khi chủ đầu tư đã được giao đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc được cấp Giấy chứng nhận nhưng đã bị cơ quan nhà nước thu hồi.
Như vậy, nhóm dự án có cơ hội được tháo gỡ đã bị thu hẹp ngay từ điều kiện tiên quyết: phải được cấp Giấy chứng nhận thì mới được xem xét. Sau khi đáp ứng điều kiện tiên quyết này, dự án sẽ được UBND cấp tỉnh tổ chức rà soát quy hoạch. Nếu dự án phù hợp với quy hoạch đất để xây dựng nhà ở thì sẽ được tháo gỡ theo hướng tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (theo chính sách và giá đất tại thời điểm được điều chỉnh giấy chứng nhận không đúng sang mục đích là đất ở); chủ đầu tư phải nộp phần chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do tính lại và phải bảo đảm năng lực tiếp tục triển khai dự án. Sau đó, Nhà nước điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở. Đây là trường hợp duy nhất mà dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở” được tháo gỡ theo Nghị quyết 29.
Ngược lại, nếu việc rà soát quy hoạch cho thấy dự án không phù hợp với quy hoạch đất để xây dựng nhà ở thì phải điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ và thời hạn sử dụng đất là 50 năm, không được giữ thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài như đất ở thông thường.
Dưới góc độ nghiên cứu, thực thi pháp luật liên quan các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhận thấy: Nghị quyết 29 bắt không đúng mạch đối với nhóm dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Hiện nay, các dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở” tập trung tại các đô thị ven biển, phát triển mạnh về du lịch như Khánh Hòa (Nha Trang, Cam Ranh), Phú Quốc, Đà Nẵng, Quảng Ninh (Hạ Long, Vân Đồn)… Dự án được phê duyệt quy hoạch và giao đất với loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” để xây dựng bất động sản du lịch (gồm: biệt thự biển, resort villa, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel, officetel…) và không hình thành các nhóm nhà ở, hạ tầng xã hội phục vụ cho nhu cầu ở, sinh hoạt thường xuyên của cộng đồng dân cư (ví dụ: không có các tiện ích trường học, y tế; các chỉ tiêu về cây xanh, chỗ đỗ xe… cũng không đáp ứng được cho đời sống của một khu dân cư, khu đô thị thông thường).
Chủ đầu tư đã nộp nghĩa vụ tài chính với tiền sử dụng đất được tính như đất ở, đã triển khai xây dựng công trình và đưa vào kinh doanh, bán biệt thự, condotel, officetel… và bàn giao cho khách hàng. Một số địa phương đã cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho khách hàng trong đó ghi nhận khách hàng có quyền sử dụng đất chung, thời hạn sử dụng là ổn định, lâu dài (tương tự như nhà ở).
Một cách tổng quát: Bất động sản du lịch xây dựng trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” là “bất động sản lai”: (i) Về quản lý, vận hành, khai thác giống như các bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ (phục vụ lưu trú du lịch chứ không nhằm mục đích sinh sống ổn định, lâu dài); (ii) Về thời hạn sử dụng đất, chế độ sử dụng đất và tiền sử dụng đất như đất ở. Đây là giải pháp “sáng tạo” của địa phương để vừa có lợi cho cơ quan nhà nước (tăng thu tiền sử dụng đất do tính theo giá đất ở), vừa có lợi cho doanh nghiệp, người dân (do được cấp sổ hồng với thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài).
Về bản chất, việc sáng tạo “đất ở không hình thành đơn vị ở” là sự “vượt rào” của địa phương nhằm dung hòa quyền lợi giữa ngân sách nhà nước và nhà đầu tư.
Tuy nhiên sau đó việc cấp giấy chứng nhận cho khách hàng đã bị dừng và một số địa phương đã thu hồi các giấy chứng nhận đã cấp, đặc biệt là sau khi có kết luận của Thanh tra Chính phủ. Các dự án “đi sau” bị dừng thủ tục nên mặc dù đã giao đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp 100% tiền sử dụng đất nhưng không được cấp giấy chứng nhận. Cả 2 trường hợp này (bị thu hồi giấy chứng nhận hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận) đều nằm ngoài phạm vi tháo gỡ của Nghị quyết 29.
Hơn nữa, Nghị quyết 29 quy định việc tháo gỡ phải dựa trên kết quả rà soát quy hoạch. Nếu dự án phù hợp với quy hoạch đất để xây dựng nhà ở thì mới được tháo gỡ theo hướng cho phép tồn tại để điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở với thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Trái lại, nếu việc rà soát quy hoạch cho thấy dự án không phù hợp với quy hoạch đất để xây dựng nhà ở thì phải điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ – trường hợp này Nghị quyết 29 yêu cầu chấm dứt vi phạm, không tháo gỡ.
Sẽ có rất ít dự án đáp ứng đủ điều kiện tháo gỡ theo Nghị quyết 29: (i) Đã được cấp giấy chứng nhận; và (ii) Kết quả rà soát cho thấy dự án phù hợp với quy hoạch đất để xây dựng nhà ở. Bởi như đã nêu, đây là các dự án “bất động sản lai”: Về quản lý, vận hành, khai thác giống như các bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ (phục vụ lưu trú du lịch) nhưng thời hạn sử dụng đất, chế độ sử dụng đất như đất ở.
Bởi vậy, quy hoạch dự án từ đầu đã xác định việc quản lý, vận hành sau đầu tư chỉ nhằm phục vụ lưu trú du lịch nên không bố trí đầy đủ các tiện ích cho một khu ở như dự án khu dân cư, khu đô thị thông thường. Do đó, việc rà soát quy hoạch gần như chắc chắn sẽ cho ra kết quả: Không phù hợp quy hoạch đất để xây dựng nhà ở (do không đáp ứng yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, điển hình là thiếu các tiện ích trường học, y tế; các chỉ tiêu về cây xanh, chỗ đỗ xe… không đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn).
Như vậy, đa số các dự án gắn với “đất ở không hình thành đơn vị ở” sẽ không được tháo gỡ theo Nghị quyết 29. Điều này là dễ hiểu bởi ngay tại Điều 3 Nghị quyết 29 đã quy định rõ nguyên tắc thực hiện: “Bảo đảm không hợp pháp hóa sai phạm”. Bám theo nguyên tắc này, Nghị quyết 29 đương nhiên không cho phép hợp pháp hóa để tồn tại một loại đất ở khi không phù hợp quy hoạch đất để xây dựng nhà ở.
Trong quá trình xây dựng Nghị quyết 29, tôi đã kiến nghị về việc Nghị quyết được xây dựng theo cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng và sự “tồn đọng” này gắn liền với việc có vi phạm, sai phạm; nên cần mở rộng phạm vi xử lý, bao gồm cả việc cho phép hợp pháp hóa vi phạm để tháo gỡ thực chất, với điều kiện quan trọng là chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Tuy nhiên, đáng tiếc là đề xuất này đã không được tiếp thu (có lẽ do quá trình soạn thảo, xây dựng Nghị quyết 29 quá gấp gáp), dẫn đến các chủ đầu tư, khách hàng sẽ phải tiếp tục chờ đợi hành lang pháp lý khác (tôi kỳ vọng đề xuất của mình sẽ được xem xét khi xây dựng Luật Đất đai sửa đổi trong thời gian tới).
—
* Các chính sách lớn tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài:
1. Xử lý dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với loại đất ở không hình thành đơn vị ở/đất ở để xây dựng và kinh doanh bất động sản du lịch (Điều 11)
2. Xử lý giao đất, cho thuê đất đối với các dự án có vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, vi phạm về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 12)
=>Bao gồm các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư không đúng quy định, ví dụ chấp thuận, chỉ định nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu trái quy định
3. Xử lý dự án đầu tư trên khu đất do nhà nước thu hồi đất không đúng quy định mà chủ đầu tư dự án đã bỏ kinh phí để thu hồi đất, GPMB (Điều 13)
4. Xử lý các dự án đầu tư trong trường hợp có vi phạm về mục đích sử dụng đất (Điều 14)
=>Bao gồm các trường hợp xây sai phép, sai quy hoạch, sai thiết kế… Ví dụ: Sai phạm tại dự án HH Linh Đàm cũng như một số dự án khác của Tập đoàn Mường Thanh.
5. Xử lý các dự án dự án đầu tư xây dựng lưới điện đang triển khai xây dựng nhưng chưa thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư (Điều 15)
** Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, tính đến ngày 30/3/2025, cả nước ghi nhận có 4.489 dự án, đất đai gặp khó khăn, vướng mắc tương ứng với 198.428,1 ha và tổng mức đầu tư là 3.352.946,9 tỷ đồng, trong đó: 1.022 dự án đã được các Bộ, cơ quan trung ương và địa phương đã giải quyết theo thẩm quyền với tổng quy mô 52.790,4 ha đất và tổng mức đầu tư 804.953,6 tỷ đồng; 129 dự án đã được Chính phủ ban hành các Nghị quyết tháo gỡ theo thẩm quyền; 1.814 dự án, đất đai thuộc thẩm quyền xử lý của địa phương, các địa phương đang tập trung xử lý; 1.524 dự án, đất đai thuộc thẩm quyền của Quốc hội đã và đang được nghiên cứu chính sách tháo gỡ.
Ngày 28/4/2026
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh