“Có quá nhiều loại hình nhà ở” là cảm nhận đầu tiên của tôi khi đọc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phiên bản mới nhất phục vụ Hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Hồ sơ xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), do Bộ Xây dựng tổ chức vào sáng ngày 03/7.
(Xem dự thảo Luật tại đường link cuối bài viết)
Ngay tại Điều 2 dự thảo Luật về Giải thích từ ngữ đã gây cảm giác rối khi đưa ra khái niệm cho quá nhiều loại hình nhà/nhà ở, trong đó có những loại hình mới xuất hiện (không có trong Luật Nhà ở 2023 hiện hành), gồm: “Nhà ở thương mại giá phù hợp”; “Nhà có mục đích lưu trú”; “Nhà cho thuê”; “Nhà ở chính sách”.
Các loại hình nhà/nhà ở này kết hợp với các loại hình nhà ở “truyền thống” (gồm: Nhà ở thương mại; Nhà ở công vụ; Nhà ở xã hội; Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; Nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; Nhà ở phục vụ tái định cư) khiến hệ thống pháp luật về nhà ở trở nên quá phức tạp, chồng chéo như mắc cửi.
Chỉ cần đọc lướt qua dự thảo, đã có rất nhiều vấn đề được đặt ra.
Thứ nhất, đâu là mối quan hệ giữa “Nhà ở chính sách” và “Nhà ở xã hội”?
Nếu chỉ đọc giải thích từ ngữ thì thấy chúng hao hao nhau, được diễn giải gần như trùng khớp: Đều là những loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước để phục vụ các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
Nếu đây là những loại hình nhà ở có tính chất khác nhau thì về kỹ thuật trình bày, chúng phải được diễn giải khác nhau.
Việc bổ sung các loại hình nhà ở với chế độ pháp lý riêng không chỉ làm hệ thống khái niệm trở nên rối rắm mà còn có nguy cơ phân mảnh chính sách nhà ở, khi cùng một mục tiêu an sinh lại được điều chỉnh bởi nhiều chế định khác nhau.
Thứ hai, đâu là sự khác biệt giữa khái niệm “nhà” và “nhà ở”?
Xét về phạm vi điều chỉnh, dự thảo quy định: Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.
Như vậy phạm vi điều chỉnh theo dự thảo Luật giữ nguyên như Luật Nhà ở hiện hành nhưng các quy định cụ thể lại có sự mở rộng đáng kể.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ không chỉ điều chỉnh những vấn đề liên quan đến “nhà ở” mà còn điều chỉnh cả việc sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng, giao dịch liên quan đối tượng “nhà” (gồm “Nhà có mục đích lưu trú”; “Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp”).
Vấn đề cần phải được làm rõ: Vậy thì, các loại hình “nhà” này có phải “nhà ở” không?
Nếu “nhà” không phải “nhà ở” thì tại sao lại đưa ra quy định về chúng trong Luật Nhà ở?
Xu hướng làm luật thời kỳ này là tinh gọn, giảm thiểu số điều để ưu tiên giao Chính phủ, Bộ, ngành quy định chi tiết (Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới đặt ra yêu cầu: “luật chỉ quy định những vấn đề khung, những vấn đề có tính nguyên tắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội, còn những vấn đề thực tiễn thường xuyên biến động thì giao Chính phủ, Bộ, ngành, địa phương quy định để bảo đảm linh hoạt, phù hợp với thực tiễn”).
Trong bối cảnh ấy, việc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lại cố gắng mở rộng, thậm chí tạo ra sự xung đột, chồng chéo là chưa thực sự phù hợp với tinh thần đổi mới của Nghị quyết số 66-NQ/TW.
Theo kế hoạch, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp không thường lệ vào tháng 8/2026 và có thể thông qua tại kỳ họp này hoặc kỳ họp thứ 2, diễn ra vào tháng 10-11/2026.
>> Link dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Ngày 03/7/2026
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh