Bài giới thiệu dự thảo Nghị quyết của Chính phủ xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất.
Để khắc phục các vấn đề, bất cập liên quan đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua, Bộ Tư pháp đã xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ để xử lý. Nghị quyết này có bản chất “chọi luật” (được phép có quy định khác so với Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản và các luật hiện hành khác).
Hai chính sách mới nổi bật của dự thảo Nghị quyết:
(i) Tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: Tiền đặt trước tối thiểu là 20% và tối đa là 50% so với giá khởi điểm (theo quy định hiện hành tại Điều 39 Luật Đấu giá tài sản, mức tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là 10%-20% so với giá khởi điểm).
(ii) Xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất:
– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị huỷ thì: (a) không được nhận lại khoản tiền đặt cọc; (b) phải bồi thường thiệt hại bao gồm chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác của cuộc đấu giá đó. (Quy định mới so với Luật Đấu giá tài sản hiện hành)
– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân vi phạm nghĩa vụ thanh toán dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá: (a) Cấm tham gia đấu giá 02-05 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá; (b) Cấm tham gia đấu giá 06 tháng – 03 năm đối với trường hợp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.
Lý giải của cơ quan soạn thảo: Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) chỉ quy định chế tài cấm đối với chủ thể là tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án và quyền khai thác khoáng sản trúng đấu giá nhưng sau đó bỏ cọc, không thanh toán tiền trúng đấu giá; hiện chưa có quy định cấm đối với cá nhân trúng đấu giá đất và bỏ cọc. Tuy nhiên thời gian qua có tình trạng cá nhân trả giá cao rồi bỏ cọc nhằm trục lợi hoặc mục đích riêng, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, do đó cần bổ sung quy định cấm với cả cá nhân.
Bình luận của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Mọi chính sách đều có 2 mặt. “Siết” đấu giá đất bằng cách nâng mức tiền đặt trước lên tối đa 50% giá khởi điểm và bổ sung hàng loạt chế tài: tịch thu tiền đặt cọc, yêu cầu bồi thường thiệt hại, cấm tham gia đấu giá lên tới 05 năm có thể hạn chế số lượng người tham gia đầu giá, từ đó không phát huy được hiệu quả của đấu giá như 1 công cụ để tối đa hóa giá trị của tài sản là quyền sử dụng đất – tài sản công.
Link tải dự thảo Nghị quyết: https://drive.google.com/file/d/1A2M3UuyFNSkts81_1j0maFV3vQbXiu8e/
18/10/2025
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh