Hãy thử tưởng tượng tại các khu đất “kim cương” đang là dự án Tràng Tiền Plaza, khách sạn Metropole… sát cạnh Bờ Hồ, khi hết thời hạn thuê đất, Nhà nước thu hồi đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án mới nhưng không đấu giá mà “chỉ định” trực tiếp, chủ đầu tư nộp tiền thuê đất theo bảng giá đất hằng năm…
Bài trên mục Cà phê cuối tuần, Tạp chí Nhà Đầu tư: ‘Lỗ hổng’ gây chảy máu nguồn lực đất đai?
Viễn cảnh trên khiến không ít người băn khoăn, lo ngại, đặc biệt ở vị thế của cán bộ, công chức trong các cơ quan quản lý. Liệu người có thẩm quyền có thể ký các quyết định về lựa chọn nhà đầu tư, về cho thuê đất, về giá đất… khi không áp dụng cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất? Về phía người dân, viễn cảnh trên cũng dấy lên lo ngại về nguy cơ “chảy máu” nguồn lực đất đai nếu những khu đất thương mại, dịch vụ tại các vị trí đắc địa, ở trung tâm các đô thị lớn, sẽ được giao không qua đấu giá mà sẽ áp dụng cơ chế chỉ định và ấn định giá thuê theo bảng giá đất.
Câu chuyện này rất có thể sẽ xảy ra kể từ tháng 01/2025, khi quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 phát sinh hiệu lực (thậm chí có thể đến sớm hơn nếu Quốc hội thông qua Nghị quyết cho phép luật có hiệu lực sớm từ tháng 7/2024).
Biến đất đai thành “con gà đẻ trứng vàng”
Ngày 18/01, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) với nhiều chính sách đổi mới nhằm biến đất đai trở thành nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội, tạo động lực để nước ta trở thành quốc gia phát triển có thu nhập cao.
Luật Đất đai 2024 được xây dựng dựa trên nền tảng chính trị là Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng với một nhiệm vụ quan trọng là “Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước”.
Bám sát Nghị quyết 18, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm, giới hạn thuê đất trả tiền một lần. Chỉ có 3 nhóm trường hợp được lựa chọn thuê đất trả tiền một lần. Nhóm 1 là các dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản… Nhóm 2 là các dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp… Nhóm 3 là các dự án xây dựng công trình công cộng để kinh doanh; sử dụng đất thương mại dịch vụ cho hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng.
Các dự án sản xuất, kinh doanh khác sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm (được ổn định đơn giá cho mỗi chu kỳ 5 năm). Đây là một chủ trương đúng đắn và phù hợp với bản chất của các loại đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh – thường được coi là “gà đẻ trứng vàng”. Khi trao loại tư liệu sản xuất này cho doanh nghiệp, Nhà nước không chỉ trông đợi khoản tiền thuê đất mà doanh nghiệp nộp mà kỳ vọng lớn hơn là doanh nghiệp sẽ bỏ vốn tạo lập tài sản trên đất và việc khai thác tài sản sẽ tạo ra giá trị cho xã hội, gồm tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí, cơ hội việc làm… cho người dân, tạo động lực dẫn dắt sự phát triển.
Không những thế, việc yêu cầu các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cơ bản phải thuê đất trả tiền hằng năm còn giúp chấm dứt hiện tượng “ôm đất”, “găm giữ đất” bởi nếu nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê, doanh nghiệp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù chưa đầu tư gì. Ngược lại, nếu phải thuê đất trả tiền hằng năm thì chủ đất không được chuyển nhượng đất mà chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản trên đất sau khi đã đầu tư xây dựng hoàn thiện. Việc thuê đất trả hằng năm khiến người sử dụng đất phải sớm đầu tư xây dựng công trình để đưa đất vào sử dụng.
“Khoảng trống” trong thuê đất trả hằng năm
Liên quan đến loại hình đất thuê trả tiền hằng năm, bên cạnh những ưu việt đã chỉ ra thì vẫn còn những vấn đề cần bàn luận để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi trong triển khai thực hiện.
Thứ nhất, Điều 125 Luật Đất đai 2024 chỉ quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần; không quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất khi cho thuê đất trả tiền hằng năm. Mặt khác, ở Điều 124 cũng không quy định việc cho thuê đất trả tiền hằng năm mặc nhiên không thông qua đấu giá, đấu thầu. Như vậy đã có “khoảng trống pháp luật”, không xác định được việc Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm thì có phải thông qua đấu giá hay không (trường hợp đất sạch do Nhà nước quản lý).
Nghiên cứu các quy định khác tại Luật Đất đai 2024, có thể nhận thấy mục đích của nhà làm luật là quy định việc cho thuê đất trả tiền hằng năm sẽ không cần thông qua đấu giá, đấu thầu. Cụ thể tại điểm b khoản 1 Điều 159 quy định giá đất trong bảng giá đất sẽ được áp dụng để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Như vậy, giá đất trong bảng giá đất (ban hành hằng năm) sẽ được áp dụng để tính tiền thuê đất cho mọi trường hợp thuê đất trả hằng năm. Với mức tiền thuê đất đã được ấn định sẵn (lấy theo bảng giá đất) thì bất kỳ chủ thể nào sử dụng đất cũng trả tiền thuê như nhau, do đó không cần thiết phải đấu giá?
Nếu áp dụng pháp luật theo hướng này sẽ rất đáng lo ngại (điển hình như ví dụ tại các khu “đất vàng”, “đất kim cương” đã nêu ở phần đầu bài viết). Bởi bảng giá đất được xây dựng cho địa bàn toàn tỉnh, thành phố thuộc trung ương, không phải giá đất cụ thể nên rất khó bảo đảm bảng giá đất có thể bám sát giá đất giao dịch trên thị trường, đặc biệt với các khu đất ở vị trí đắc địa. Do đó, việc người thuê đất trả hằng năm chỉ phải trả tiền thuê theo giá đất trong bảng giá đất có nguy cơ gây thất thoát ngân sách. Mặt khác, quy định này cũng tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực, do Nhà nước được cho thuê đất mà không qua đấu giá, đấu thầu nên có thể xuất hiện sự ưu ái cho các doanh nghiệp “thân quen”. Với tiền thuê đất rẻ, các doanh nghiệp “sân sau” có thể được tiếp cận hàng loạt khu đất giá trị cao để xây dựng công trình khách sạn, siêu thị… và cho thuê lại để kiếm lời.
Đây là vấn đề lớn, hệ trọng, cần được cấp có thẩm quyền đưa ra phương án giải quyết thấu đáo bởi như đã nêu, các loại đất sản xuất, kinh doanh chủ yếu sẽ phải áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hằng năm. Nguồn lực quan trọng này cần phải được phân bổ theo cơ chế thị trường, trên nguyên tắc cạnh tranh để đảm bảo tính minh bạch, phát huy hiệu quả sử dụng đất.
Vấn đề thứ hai, quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm; chu kỳ tiếp theo tăng không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của 05 năm trước đó là chính sách “an dân” cần thiết, giúp doanh nghiệp yên tâm bỏ vốn đầu tư, tạo lập tài sản trên đất thuê, nhưng lưu ý rằng mức tiền thuê đất này sẽ được thu thập để tham chiếu khi định giá đất các thửa đất tương tự ở khu vực lân cận (ví dụ nếu định giá đất theo phương pháp so sánh). Việc khống chế mức tiền thuê đất liệu có khiến giá đất xác định không phản ánh được tính thị trường?
Ví dụ: Năm 2025, doanh nghiệp X thuê đất thương mại, dịch vụ để xây khách sạn A với đơn giá 1 triệu đồng/m2/năm cho kỳ 2025-2030; đến kỳ 2030-2035 thì doanh nghiệp X được tính đơn giá tăng tối đa không vượt quá tổng CPI 5 năm trước, ví dụ tổng CPI 5 năm là 10% thì đơn giá thuê đất kỳ 2030-2035 của khách sạn A không quá 1,1 triệu đồng/m2/năm; đơn giá này thường không phản ánh thị trường (do bị khống chế mức trần không vượt quá 10% kỳ trước).
Tuy nhiên cùng năm 2030 có khách sạn B lân cận được cho chủ đầu tư Y thuê đất với vị trí, quy mô tương tự, khi đó liệu mức giá 1,1 triệu đồng/m2/năm của khách sạn A có được sử dụng làm dữ liệu đầu vào để định giá đất cho khách sạn B không? Nếu sử dụng thì sẽ dẫn đến đơn giá thuê đất của khách sạn B có nguy cơ xa rời mặt bằng thị trường.
Quy định mới của Luật Đất đai là bảo vệ người đang thuê đất trả tiền hằng năm bằng cách ổn định giá đất để “an dân” nhưng giá đất (có tính đến yếu tố bình ổn) đó vô hình trung lại được tham chiếu để định giá đất cho những quan hệ cho thuê đất mới. Lưu ý Luật Đất đai 2013 có quy định: “Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”. Luật Đất đai 2024 mặc dù đã bỏ nội dung này nhưng đây là nguyên tắc thị trường sẽ được áp dụng, kể cả không nêu trong luật.
Như vậy với đất thuê trả hằng năm, có thể hình thành chuỗi domino khiến nguyên tắc định giá đất theo thị trường không đạt được?
ThS Nguyễn Văn Đỉnh